전세사기 피해 시 꼭 알아야할 임차권등기명령
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Sep 10. 2025
최근 들어 전세사기와 관련한 법적 분쟁이 급증하고 있습니다.
뉴스에서 보던 일이라 남 얘기처럼 느껴지지만, 실제로는 교통사고처럼 예고 없이 누구에게나 닥칠 수 있는 문제입니다.
계약 당시엔 아무 문제 없었던 집이 어느 날 갑자기 보증금 반환이 어려운 '깡통전세'로 바뀌고, 심지어는 집주인이 바뀌거나 연락이 두절되는 사례도 적지 않습니다.
피해를 입은 순간부터는 법적으로 대응하지 않으면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 수도 있는 상황이 되는 만큼, 사후 대응 절차에 대한 정확한 이해가 매우 중요합니다.
그중에서도 우선적으로 검토해야 할 것이 바로 임차권등기명령입니다.
이는 세입자의 대항력과 우선변제권을 유지하는 핵심 수단입니다.
임차권 등기 명령이란?
전세사기 피해를 입었을 때, 가장 먼저 고민해야 할 것은 내가 이 집을 떠난 이후에도 법적으로 보증금을 지킬 수 있는가입니다.
바로 그때 필요한 것이 임차권등기명령입니다.
이는 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 할 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 절차입니다.
이 제도는 주택임대차보호법에 근거해 마련된 것으로, 전세사기 피해자뿐 아니라 일반적인 보증금 미반환 상황에서도 세입자의 권리를 보호하기 위한 법적 수단으로 사용됩니다.
왜 꼭 해야 할까요?
전세사기 피해를 입은 상황에서는 보증금을 돌려받기 전이라도 이사를 해야 하는 상황이 종종 생깁니다.
하지만 이사와 동시에 전입신고와 점유 요건이 사라지게 되면, 대항력과 우선변제권이 함께 사라질 수 있습니다.
이때 필요한 것이 바로 임차권 등기명령입니다.
세입자는 등기부에 자신의 권리를 남겨놓을 수 있고, 이를 통해 이사를 가더라도 법적으로 보호받을 수 있게 됩니다.
이 절차 하나면 집주인에게 심리적 압박을 줄 수 있고 경매 과정에서도 내 권리를 입증할 수 있는 근거가 되기 때문에 전세사기 회복을 위한 가장 우선적인 조치라고 할 수 있습니다.
주의할 점
보증금을 받기 전에는 등기를 지우면 안 됩니다.
집주인이 새 세입자를 받으려면 등기를 지워야 하니 먼저 좀 지워달라고 요청하는 경우도 많습니다.
하지만 절대 먼저 지워주면 안 됩니다.
임차권 등기가 말소되면 대항력과 우선변제권도 함께 사라질 수 있기 때문입니다.
실제로, 등기를 먼저 지워주고 나서 보증금을 돌려받지 못한 피해 사례도 적지 않습니다.
보증금을 받은 뒤 등기를 지우는 것이 정확한 순서입니다.
또한, 등기 결정만으로는 효력이 발생하지 않습니다.
임차권 등기명령은 결정이 났다고 바로 효력이 생기는 게 아니라 등기부에 기재된 시점부터 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
결정이 나고도 등기소에 촉탁되기 전 이사를 가버리면 법적 보호를 받지 못할 수 있으니 반드시 등기 여부를 확인하고 이사해야 합니다.
전세사기 피해는 생각보다 훨씬 더 복잡하며 피해자 입장에서는 지금 내 상황이 어떻게 돌아가는지도 알기 어렵습니다.
그 불안감에 조급하게 대응하거나 인터넷에 떠도는 틀린 정보를 보고 무작정 처리하려다 보면 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있습니다.
임차권 등기명령은 시작일 뿐, 끝이 아닙니다.
보증금 회수를 위해서는 이후에도 배당요구, 민사소송, 협상, 경매 대응 등 여러 단계가 이어지기 때문에 현실적으로 모든 절차를 혼자 감당하기는 어렵습니다.
중요한 건 우선순위를 정하고, 꼭 필요한 절차에 시간과 비용을 집중하는 것.
그리고 가능하다면 전문가의 도움을 받아 정확하고 효율적으로 대응하는 것입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 전세사기로 피해를 입고 계신다면 다양한 이력과 전략을 갖추고 있는 법률 전문가의 조력으로 문제를 극복하시길 당부드립니다.
