경매 권리분석 말소기준권리 이해하기
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Sep 7. 2025
부동산 투자에 관심이 많아지면서 경매 시장에도 발을 들이는 분들이 늘고 있습니다.
하지만 부동산 경매는 일반 매매와 달리 가격만 보고 결정해서는 안됩니다.
경매 물건은 여러 권리가 얽혀 있는 경우가 많기 때문에, 낙철 후 어떤 권리는 소멸되고 어떤 권리는 인수하게 되는지 정확히 분석해야 합니다.
이 판단의 출발점이 되는 것이 바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리는 경매 절차에서 권리의 소멸과 인수 여부를 가르는 핵심 기준으로, 이 권리를 중심으로 그 이전 권리는 인수 이후 권리는 소멸이라는 원칙이 적용됩니다.
하지만 많은 투자자분들이 등기부등본을 읽는 데 어려움을 느끼고, 말소 기준권리가 무엇인지조차 모르고 참여하는 경우가 적지 않습니다.
경매 절차에서 가장 중요한 판단 중 하나는 등기부에 기재된 권리들 중 어떤 권리는 낙찰자에게 인수되고, 어떤 권리는 소멸되는가 입니다.
이 판단의 출발점이자 기준이 되는 권리를 말소 기준 권리라고 합니다.
이는 등기부에 기재된 최선순위 권리를 의미합니다.
말소기준 권리를 기준으로 이전에 설정된 권리는 인수, 이 기준보다 이후에 설정된 권리는 원칙적으로 소멸합니다.
즉, 권리관계 정리를 위한 기준선이자 낙찰자의 책임 범위를 정하는 잣대가 됩니다.
이를 잘못 이해하게 된다면 세입자의 보증금을 떠안게 되거나 유치권, 전세권으로 인한 퇴거 분쟁에 휘말릴 수 있으며 심한 경우엔 낙찰을 받고도 명도 자체가 불가능해지는 상황이 벌어질 수 있습니다.
예시
2021.05.01에 근저당권이 설정되어 있고
2021.08.10에 임차인이 전입+확정일자 했다면
말소기준권리는 근저당권이고 임차인의 권리는 후순위이므로 원칙적으로 소멸
반대로, 임차인이 2021.03.01에 근저당권보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받았다면 선순위 임차인으로서 낙찰자에게 보증금 반환 청구가 가능
그렇다면 말소기준권리를 정확히 찾는 것은 굉장히 중요합니다.
어떤 권리들이 기준이 될 수 있는지 그리고 등기부에서 이를 어떻게 확인할 수 있는지 알려드리겠습니다.
저당권/근저당권
채무를 담보하기 위해 설정된 권리로, 가장 흔한 기준입니다. 특히 근저당권은 채권최고액만 정해져 있으며 반복 거래에 쓰입니다.
압류/가압류
채권자가 채무자의 재산 처분을 막기 위해 설정하며 효력 발생일 기점으로 말소기준이 될 수 있습니다.
담보가등기
장래 소유권을 담보 목적으로 설정하는 가등기. 실제 소유권 이전은 없지만 기준이 될 수 있습니다.
전세권
전세금을 지급하고 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리이며 건물 전체에 설정된 전세권은 말소기준이 될 수 있습니다
강제경매개시 결정등기
채권자가 법원을 통해 경매 개시를 신청하면서 등기된 것으로, 위 5가지 중 아무것도 없다면 이것이 기준이 됩니다.
가장 이른 날짜에 설정된 권리가 기준입니다.
이 날짜보다 이후에 설정된 권리는 대부분 소멸, 이전에 설정된 권리는 인수 대상이 됩니다.
등기부등본에서 확인 방법
등기부등본의 을구 열람
저당권, 근저당권, 가등기, 전세권 등은 모두 을구에 기재되며 각 항목의 설정일자를 보고 가장 빠른 것을 기준으로 삼습니다.
갑구에는 소유권 관련 정보
소유권이전, 압류, 경매개시 등은 갑구에서 확인할 수 있으며 특히 압류나 경매개시결정은 일자 체크가 필수입니다.
현황조사서, 임대차관계조사서 병행 확인
등기부에 없는 임차권이 존재할 수 있습니다.
이때는 법원 조사서류를 통해 실제 점유자 및 대항력 여부까지 함께 분석해야 합니다.
말소기준 권리를 아는 것만으로도 리스크가 크게 줄어듭니다.
경매는 싸게 낙찰받는 것보다, 위험을 걸러내는 눈이 더 중요합니다.
정확한 기준 권리를 파악하고, 등기부등본에서 설정일자를 기준으로 권리 순서를 확인하는 것만으로도 불필요한 인수나 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.
특히 임차권, 전세금, 법정지상권 등은 권리분석에 따라 수천만 원 손해 여부가 갈릴 수 있는 부분이기 때문에 조금이라도 애매한 상황이라면 경매 입찰 전에 전문가의 검토를 받아보는 것이 좋습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 실제 낙찰 이후의 분쟁까지 고려하고 계신다면 충실한 경력과 대응방법을 가지고 있는 법률전문가에게 협력을 요청하여 고민을 끝맺음하시길 당부드립니다.
