누수 피해보상, 누구의 책임인가요?
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Sep 6. 2025
공동주택에서 발생하는 누수는 단기간 구조물과 내부 자산에 손상을 주고 이웃 간의 분쟁을 유발할 수 있는 주요 하자 중 하나입니다.
특히 윗집에서 발생한 누수로 인해 가전제품이나 가구가 훼손되거나, 장판 도배를 다시 해야 하는 상황이 생긴다면 피해자의 생활 기반 자체가 흔들리게 됩니다.
이러한 문제를 해결하려면 책임 주체를 명확히 가려내고, 법적 기준에 따라 손해를 입증하고 보상을 요구할 수 있는 체계적인 준비가 필요합니다.
실제로 많은 사례에서 누수의 원인이나 책임 소재를 두고 다툼이 발생하며, 감정 결과나 법원의 판단에 따라 보상 여부와 범위가 결정됩니다.
누수의 책임 주체
누수 피해를 보상받기 위해서는 물이 샜다는 사실만으로는 부족합니다.
법적으로 누가 책임을 져야 하는지, 즉 책임 주체를 명확히 특정하는 것이 가장 핵심입니다.
책임 주체의 판단은 누수가 발생한 위치(전유부분 vs 공용부분)와 그 관리 상태에 따라 달라집니다.
전유부분에서 누수가 발생한 경우
전유부분이란 각 세대가 독립적으로 소유하고 관리하는 공간을 말합니다.
욕실, 세면대, 보일러 배관, 세대 내부의 급수/배수 시설 등이 이에 해당합니다.
이러한 전유부분에서 누수가 발생한 경우 그 세대의 소유자, 즉 윗집 소유주가 원칙적으로 책임을 지게 됩니다.
소유자와 점유자가 다른 상황에서는 임차인이 해당 공간을 사용하고 있었다 하더라도 누수의 원인이 임차인의 관리 소홀 때문이 아니라면 임대인(소유자)이 책임을 지는 것이 원칙입니다.
다만, 임차인이 누수 사실을 인지하고도 소유자에게 즉시 알리지 않아 피해가 확대되었다면 그 지연 부분에 대해서는 일부 책임이 분담될 수 있습니다.
공용부분에서 누수가 발생한 경우
공용부분이란, 입주민 전체가 공동으로 사용하는 건물 구조물이나 설비를 의미합니다.
예를 들어 외벽, 건물 간 경계벽, 천장 속 배관, 공용 배수관, 옥상 방수층 등이 이에 포함됩니다.
이러한 공용부분에서 누수가 발생했다면, 책임의 귀속은 다음과 같이 구분됩니다.
하자담보책임 기간 내
시공사가 무상 보수를 할 책임이 있습니다.
하자담보책임 기간 경과 후
공용부분의 소유자인 전체 입주민을 대표하는 입주자대표회의 또는 관리주체가 책임주체가 됩니다.
책임 주체가 명확히 드러난 이후에는 협의, 내용증명, 필요시 법적 절차로 이어지는 단계별 대응이 중요합니다.
윗집이 비협조적일 때
전유부분에서 누수가 발생했다면 원칙적으로 해당 세대의 소유자가 책임을 지는 것이 맞습니다.
하지만 실무에서는 윗집에서 나도 누수 사실을 몰랐다, 고의도 없고 과실도 없다며 책임을 부인하는 사례가 자주 등장합니다.
이때 핵심은 고의 여부가 아니라 과실이 있었는가 입니다.
민법 제750조는 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 입힌 경우 손해배상 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
즉, 윗집 소유자가 누수 사실을 몰랐다고 하더라도 해당 구조물을 적절히 관리하지 못했다면 과실로 판단하여 책임을 질 수 있습니다.
예를 들어, 평소 습기가 심했음에도 적절한 점검을 하지 않았거나 세입자가 여러 차례 이상징후를 알렸는데도 수리를 미뤘다면 과실로 인정될 수 있습니다.
대부분의 누수 사건은 고의로 물을 흘린 것이 아니라 관리 소홀로 발생합니다.
사고 자체보다 그 이후 대응이 부실했는지가 소송의 쟁점이 됩니다.
몰랐다는 주장은 초기 상황에선 설득력이 있을 수 있지만, 물 자국이나 침수 흔적이 분명했고, 방치한 정황이 있다면 법원은 주의의무 위반으로 과실 책임을 인정할 가능성이 매우 높습니다.
아랫집 입장에서는 다음과 같은 방식으로 과실을 간접 입증할 수 있습니다.
윗집 천장 또는 바닥에 습기, 곰팡이, 누수, 흔적이 오래된 상태였다는 감정 결과
피해 발생 이전 윗집에게 통지하거나 항의한 내역 (문자, 전화 녹취 등)
관리사무소나 제3자의 확인 내용 (진술서 등)
전유부분에서 발생한 누수는 비교적 책임 주체가 명확해 보이지만 막상 실무에 들어가면 몰랐다는 식의 책임 회피가 반복되며 갈등이 길어지는 경우가 많습니다.
이럴수록 중요한 것은 감정 결과와 피해 입증 자료를 바탕으로 법적인 기준 안에서 구조적으로 접근하는 것입니다.
누수 문제는 감정의 문제가 아니라 구조와 책임의 문제입니다.
단계별 절차를 이해하고 대응한다면, 억울한 상황에서도 정당한 보상을 받을 수 있습니다.
생활공간의 피해가 불안으로 이어지지 않도록 빠르게 원인을 파악하고 전문가의 도움을 받아 대응 전략을 세워보시기 바랍니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 윗집 누수 피해로 피해를 입었다면 다양한 실무와 전략을 갖추고 있는 법률 전문가에게 도움을 청하여 안건을 해소하시길 결론드립니다.
