신탁전세사기 대응법 (형사고소, 중개사 책임)
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Sep 12. 2025
신탁전세사기 대응법 (형사고소, 중개사 책임)
최근 수년간 부동산 임대차 시장에서 빈번하게 문제가 되고 있는 전세사기 유형 중 하나가 바로 신탁 전세사기입니다.
겉보기엔 일반적인 전세계약과 다르지 않지만, 신탁등기 구조를 악용한 계약 형태로 인해 임차인이 아무런 보호 장치 없이 보증금 전액을 잃는 사례가 적지 않게 발생하고 있습니다.
특히 신탁등기된 임대차에서는 기존의 임차권등기명령이나 보증금반환청구소송만으로는 피해 회복이 어려운 경우가 많고, 상황에 따라 다층적이고 전략적인 대응이 요구됩니다.
이번 포스팅에서는 실제 사건에서 반복적으로 등장하고 있는 신탁 전세사기의 법적 대응방안에 대해 열거해보겠습니다.
신탁 전세사기가 왜 위험할까요?
신탁 전세사기는 보통 부동산의 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 이전된 상태에서 전세계약이 체결되는 경우를 말합니다.
하지만 대부분의 임차인들은 계약 상대방이 실제 소유자가 아닌 위탁자라는 사실조차 인지하지 못한 채 계약을 진행합니다.
이때 진짜 계약 권한을 가진 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차는 무효가 될 수 있으며, 이로 인해 세입자는 법적 보호를 받기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.
일반적인 전세금 미반환 사건은 임차권 등기명령, 반환청구소송, 경매절차를 통해 일부 또는 전부를 회수할 수 있는 가능성이 존재합니다.
그러나 신탁등기 된 부동산은 배당순위에서도 밀리는 구조인 데다 해당 임대차계약 자체가 무효 또는 불안정한 상태로 판단될 수 있어 결국 경매 이후에도 단 한 푼도 배당받지 못하고 퇴거해야 하는 최악의 결과로 이어질 수 있습니다.
어떻게 대응해야 할까요?
신탁 전세사기는 구조적으로 회수가 어려운 계약이 많기 때문에 사안별 전략적 선택이 중요합니다.
아래는 실제 사건 대응에서 자주 활용하는 세 가지 접근법입니다.
민사 절차
대부분의 임차인이 처음 진행하게 되는 절차는 임차권 등기명령, 전세보증금 반환 청구 소송, 부동산 경매입니다.
이 방식은 일반적인 전세금 미반환 사건에서는 보증금의 일부라도 회수할 수 있는 실질적인 수단이 됩니다.
그러나 신탁등기된 부동산의 경우, 임대차 계약 자체가 무효 또는 배당 순위 외로 밀리게 되며 경매가 완료되더라도 단 한 푼도 배당받지 못하는 사례가 자주 발생합니다.
법적으로는 아무 문제가 없는 절차지만 받을 돈이 있는 구조인지부터 확인하지 않으면 실익을 얻지 못할 수도 있습니다.
형사고소
민사소송만으로 회수가 어려울 경우, 형사적 책임을 묻는 방향으로 전환할 수 있습니다.
다음과 같은 정황이 있다면 법원도 사기죄로 인정하고 실형을 선고하는 경우가 많습니다.
다수의 피해자를 상대로 반복된 유사계약 체결
실질적인 반환 능력이 없음에도 임차인 유도
공모자(중개사, 명의자 등)와 함께 기획된 구조
실제 판례로 징역 5년에서부터 13년까지도 선고된 사례가 있습니다.
이는 단순한 민사분쟁이 아닌 형사처벌 대상 사기범죄로 분류되었기 때문입니다.
단순 계약미이행이 아닌 계획적 사기 구조였다면 형사고소가 유효한 대응 수단이 될 수 있습니다.
공인중개사 과실 책임
이와 같은 사건에서 자주 놓치는 부분이 바로 공인중개사의 책임입니다.
공인중개사는 계약 전후로 중개대상물 확인설명서를 통해 임차인에게 신탁등기 여부 등 필수 정보를 고지해야 할 의무가 있습니다.
그러나 많은 사건에서 중개사가 고지를 누락하거나 사실과 다르게 설명하면서 계약의 안정성을 보장하지 못한 경우가 발견됩니다.
법원은 이런 중개 과실에 대해 과실 비율 40%~70%를 인정하며 일부 보증금 회수를 가능하게 한 판결 사례도 존재합니다.
또한 공인중개사협회(공제증서 제도)를 통한 별도의 배상 청구 경로도 활용할 수 있습니다.
단, 선착순 지급 구조이므로 빠른 대응이 필수입니다.
임대인을 상대로 한 회수가 어렵다면 중개사의 민사책임을 적극 검토해 합니다.
이 역시 전문가의 서류 검토와 전략이 필요합니다.
신탁 전세사기 대응은 하나의 단일 절차로 해결되지 않는 경우가 많습니다.
민사 절차의 실익 여부, 형사고소의 가능성, 공인중개사 과실에 대한 책임 추긍 등 복수의 경로로 비교 검토해야 하며, 사건 구조에 맞는 최적의 대응이 필요합니다.
하지만 이러한 구조적 문제는 일반 임차인이 스스로 판단하기엔 한계가 분명합니다.
사안별로 정리되는 법리가 다르고, 작은 판단 착오로 인해 귀중한 시간과 비용을 낭비하거나 회수 가능성을 잃게 되는 사례도 적지 않습니다.
특히 신탁등기의 구조, 갑구 분석, 공인중개사의 고지의무 위반 여부 등은 전문가의 시선으로 서류와 정황을 종합적으로 해석해야 실마리를 찾을 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 신탁전세사기 피해로 고통받고 계신다면 화려한 경력과 전술을 그리고 있는 법률 전문가에게 상담을 청하여 문제를 해결하시길 말씀드립니다.
