기획부동산 사기 전형적인 유형과 대응방법
by
Sep 22. 2025
부동산 투자 시장에서 개발 예정지라는 말은 늘 강한 설득력을 가집니다.
특히 도로 개설, 지하철 노선 확정, 대규모 신도시 조성 등 공공 개발 계획이 언급되는 지역은 단기간 내 급등 가능성이 있다는 인식 때문에 수많은 투자자들이 정보에 의존해 매수를 결정하곤 합니다.
하지만 이처럼 미래 가치만을 근거로 한 투자 권유는 기획부동산 사기의 주요 수법으로 악용되기도 합니다.
겉으로는 정상적인 부동산 매매 계약의 형태를 갖추고 있지만 실제 내막은 허위 또는 과장된 개발 정보를 내세워 소액 투자자를 대상으로 반복적인 매각을 유도하는 구조적 사기입니다.
계약 이후 아래와 같은 유형에 속한다면 기획부동산 사기를 의심해 보셔야 합니다.
주요 사기 유형 체크리스트
기획부동산 사기는 계약 당시에는 정상적인 투자처럼 보이기 때문에 피해자가 사기를 인지하기까지 시간이 걸리는 경우가 많습니다.
하지만 다음과 같은 설명이나 구조가 등장했다면 한 번쯤 의심해 보는 것도 좋습니다.
지하철 예정지
아직 확정되지 않은 개발 계획이나 단순 검토 단계에 불과한 내용을 마치 공식적으로 확정된 사실처럼 전달하는 경우입니다.
지하철, 고속도로, 산업단지, 공공기관 이전 등 이른바 호재에 대한 정보는 실현 가능성보다 투자자 반응을 끌어내는 수단으로 오용됩니다.
공유지분으로 쪼개서 투자
토지 전체를 매수할 여력이 없는 소액 투자자들을 유인하기 위한 전형적인 구조입니다.
수십 명에게 동일한 필지를 지분 단위로 분할 판매하는 방식으로, 형식상 소유권은 있지만 사실상 개별 처분이 불가능한 상태가 됩니다.
지분자 전원이 동의하지 않으면 개발은커녕 매각도 불가능한 경우가 대부분입니다.
근저당 설정
투자자는 계약금과 잔금을 납부하지만 소유권 이전은 하지 않고 대신 근저당권만 설정해 준다는 구조입니다.
이는 투자자의 불안을 낮추려는 장치처럼 보이지만, 실제로는 소유권 확보 없이 계약 위험만 떠안게 되는 구조입니다.
토지 소유주와 본계약이 해제되거나, 분양업체가 잠적할 경우 실질적인 권리를 확보하지 못한 채 피해만 입게 됩니다.
그 외에도 정확한 계획서나 인허가 문서 없이 개발될 예정이라는 막연한 전망으로만 투자를 유도하거나, 현장에서 보여준 토지와 실제 계약서에 기재된 위치가 다른 경우 등 다양한 유형의 기획부동산 사기 수법이 있습니다.
해당 사건 피해자분들은 일단 형사고소부터 고민을 많이 하십니다.
하지만 실제 법적 대응에서는 형사와 민사의 구분, 그리고 각각의 한계와 전략적 접근이 매우 중요합니다.
두 절차는 진행 목적과 판단이 다르기 때문에 피해금 회수를 원한다면 병행하되, 각 절차의 성격을 명확히 이해하고 접근하는 것이 핵심입니다.
형사 사건은 국가가 범죄를 처벌하기 위해 개입하는 절차입니다.
따라서 상대방이 잘못된 정보를 줬다는 것만으로는 부족하고, 처음부터 속이려고 했다는 고의성이 입증되어야 처벌로 이어질 수 있습니다.
개발 가능성이 있습니다 같은 표현은 허위 단정이 어려움
설명회 자료나 브로셔가 있어도 사기 의도 입증이 애매할 경우 무죄 가능
계약 형식이 완비되어 있으면 단순 과장/홍보로 보이기도 함
형사는 사기의 범죄성 자체를 증명해야 하므로, 증거가 명확하지 않으면 무죄가 나올 수 있습니다.
민사는 피해자가 계약으로 인해 입은 재산상의 손해에 대해 금전적 보상을 청구하는 절차입니다.
형사처럼 고의까지 입증하지 않아도 잘못된 설명(과실)이나 착오에 의한 계약 체결만으로도 충분히 책임을 물을 수 있습니다.
불법행위 손해배상
허위 또는 부정확한 설명으로 손해를 입혔다면 고의가 없어도 책임 발생
착오에 의한 계약 취소
중요한 사실을 잘못 인식해 계약했다면 무효 가능
부당이득 반환청구
정당한 이유 없이 받은 돈은 반환해야 함
민사는 입증 기준이 낮고 회복 가능성이 높기에 피해금 회수를 목적으로 한다면 민사소송이 현실적인 수단입니다.
형사 사건에서 무죄가 나왔다고 해서 그 자체로 민사소송까지 불리해지는 건 아닙니다.
두 절차는 판단 기준과 목적이 다르기 때문에, 형사상 고의가 인정되지 않더라도 민사상 과실이나 설명부족만으로도 배상 책임을 물을 수 있습니다.
민사소송은 고의가 아닌 과실만으로도 손해배상이 인정되며 계약 당시의 설명과 실제 내용 사이의 불일치, 자료의 신빙성, 투자 판단에 미친 영향 등을 중심으로 법적으로 대응 여지가 존재합니다.
저희 제이씨엘 파트너스에서는 기획부동산 사기로 피해를 입었다면 충분한 실무와 비결을 보유하고 있는 법률 전문가에게 조력을 청하여 문제를 풀이하시길 말씀드립니다.
