집주인 사망 시 전세보증금 반환
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Sep 25. 2025
전세로 살고 있는 집의 건물주가 갑작스럽게 세상을 떠났다는 소식을 접하게 되면 세입자 입장에서는 애도의 마음과 함께 당황스러움과 불안감이 동시에 찾아올 수 있습니다.
임대차 계약은 여전히 유효한데 정작 임대인은 더 이상 연락이 닿지 않고, 보증금은 과연 무사히 돌려받을 수 있을지 막막한 상황이 펼쳐지기 때문입니다.
이런 상황은 누구에게나 일어날 수 있지만 법적 구조를 이해하고 신속히 대응하는 사람만이 자신의 권리를 끝까지 지켜낼 수 있습니다.
다행히도 우리 법은 임대인의 사망 이후에도 세입자의 보증금을 보호하기 위한 장치들을 마련해 두고 있습니다.
결론부터 말씀드리자면, 임대인의 사망만으로 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 일은 없습니다.
세입자 입장에서 가장 중요한 것은 이미 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었는지 여부입니다.
이 두 요건이 충족된 경우, 세입자는 해당 부동산에 대해 담보권에 준하는 권리를 확보한 것으로 평가되며, 임대인의 사망 이후에도 보증금을 보호받을 수 있는 법적 지위를 유지하게 됩니다.
민법 제187조: 상속은 등기 없어도 소유권 이전
상속인이 등기를 하지 않았으면 소유권이 안 넘어간 게 아닌지 걱정하시는 분들이 많습니다.
민법은 이 부분에 대해 명확하게 예외를 규정하고 있습니다.
즉, 상속은 등기 이전 절차가 없어도 사망과 동시에 소유권이 상속인에게 자동으로 이전됩니다.
이와 함께 임대차계약상 임대인의 지위 역시 상속인에게 그대로 승계됩니다.
계약이 종료되는 것이 아니라, 그 권리와 의무가 법적으로 다음 사람에게 이어지는 구조입니다.
Q1. 상속인이 누군지 모르겠어요
임대인이 사망했지만 상속인이 누군지 모를 때는 일단 사망한 임대인을 피고로 소송을 제기해야 합니다.
그다음 법원을 통해 사실조회를 신청하면 기본증명서, 가족관계증명서 등을 통해 상속인 정보 확인이 가능합니다.
시간이 조금 걸리더라도 인적사항을 확보하여 소송을 속행하고 판결 및 추심까지 이어질 수 있습니다.
Q2. 공동 상속인이 여러 명일 때는?
임대인의 상속인이 자녀, 배우자 등 여러 명인 경우가 많습니다.
이런 상황에서 본인의 지분만큼만 주겠다거나 다른 상속인에게 받으라고 하는 경우도 적지 않습니다.
하지만 대법원은 전세보증금 반환 채무는 불가분채무라고 판시하여 주장을 받아들이지 않습니다.
불가분채무: 채무의 성질이나 계약 내용상 나눌 수 없어, 채무자가 여러 명이 있을 경우 그중 한명에게 전체를 청구할 수 있는 채무를 말함
상속인 중 누구에게든 전액 청구가 가능하며 나머지 분배는 상속인들끼리 내부적으로 정산할 문제입니다.
세입자는 책임 소재를 따지는 게 아니라 누구든 한 명에게 전체 보증금을 청구하여 회수하는 것이 핵심입니다.
Q3. 상속인이 상속을 포기했어요
상속인들이 전부 상속을 포기한 상황에서도 보증금을 회수할 수 있는 방법은 존재합니다.
이럴 때는 법원에 '상속재산관리인'을 선임 신청할 수 있습니다.
상속재산관리인은 상속인이 없는 상태에서 잔여 재산을 정리/분배하는 법적 관리자입니다.
중요한 점은 전입신고와 확정일자 등으로 담보권을 확보한 세입자는 이 배당 절차에서 우순선위에 있는 채권자로 인정된다는 것입니다.
이처럼 상속 포기 상황에서도 법적 절차만 제대로 밟는다면 회수는 충분히 가능합니다.
전세로 살고 있는 집의 임대인이 예고 없이 세상을 떠났다는 소식을 접하게 되면 안타까움과 당혹스러움이 교차할 수밖에 없습니다.
그로 인해 내 생활의 기반인 보증금까지 불안해지는 현실은 결코 가볍지 않기 때문입니다.
하지만 법적으로 임대차 계약이 종료되거나 보증금 반환 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
우리 민법은 상속에 따른 권리/의무의 승계를 전제로 하고 있으며 임대차보호법과 관련 판례 역시 세입자의 권리 보호를 위한 해석을 일관되게 유지하고 있습니다.
가장 중요한 건, 예상치 못한 상황에서도 법적 구조를 정확하게 이해하고 신속하게 대응하는 것입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 집주인 사망으로 인해 보증금 반환이 고민이시라면 관련된 경험과 계획을 설계하고 있는 법률 전문가에게 자문을 얻어 문제를 종결하시길 결론드립니다.
