오피스텔 투자 사기 계약했다면 확인해야 할 3가지
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Sep 24. 2025
오피스텔 분양사기는 투자심리를 자극해 불완전한 부동산에 고액 계약을 체결하게 만드는 교묘한 상술입니다.
이러한 방식은 일정한 패턴을 반복하여 유사한 피해를 끊임없이 만들어내고 있습니다.
고정수익보장, 전매 가능성, 높은 시세 차익 등으로 포장된 분양 광고는 확정된 미래처럼 소비자를 설득하지만 실체를 들여다보면 계획 자체가 성립되지 않은 개발사업이거나 법적 요건조차 충족되지 않은 상태에서 진행되는 분양인 경우가 적지 않습니다.
이러한 사기 대부분이 투자실패로 위장된 기획사기라는 점도 중요합니다.
계약 당시 브로셔나 설명회에서 임대 수익, 준공 일정, 점매 가능성이 보장되는 것처럼 설명하지만 막상 계약서에는 해당 내용이 전혀 명시되지 않거나 책임없음이라는 단서 조항을 통해 법적 책임을 회피할 수 있도록 설계되어 있는 경우가 많습니다.
분양사기의 가장 무서운 점은 계약이 끝난 후에야 본질이 드러난다는 데 있습니다.
이상하다는 느낌이 들었을 때는 이미 계약금과 중도금이 지급된 상태인 경우가 대부분입니다.
그러나 아직 포기할 때는 아닙니다.
아래 세 가지 항목만 정확히 점검해도 법적 대응 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.
설명회 내용과 계약서 내용이 일치하는가?
분양 설명회나 유튜브, 브로셔 등에서 제시된 조건들이 실제 계약서 어디에 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
대부분의 사기성 계약은 말로는 임대 수익 보장, 입주 일정확정, 전매 가능 등을 강조하지만 계약서에는 그에 대한 구체적 조항이 없거나 면책 조항을 삽입해 책임을 회피합니다.
하지만 말과 문서가 다르다면 그 자체가 기망행위의 단서가 될 수 있습니다.
핵심 조건이 서면으로 명시돼 있는가?
수익 보장, 준공 일정 등의 핵심 조건은 투자자가 결정을 내리는 데에 큰 역할을 하게 됩니다.
그런데 이 내용이 구두설명에만 존재하고 계약서에 기재되지 않는다면 향후 문제가 발생해도 법적으로 주장하기 어렵습니다.
핵심 조건은 반드시 문서화 되어 있어야 합니다.
이 부분이 빠졌다면 오히려 상대방의 사기 의도를 입증하는 데 유리한 정황이 될 수 있습니다.
분양대행사 또는 중개인의 법적 자격과 책임소재는 명확한가?
의외로 많은 계약이 무자격자에 의해 진행됩니다.
공인중개사 자격이 없는 사람이 중개를 하거나, 분양대행사임에도 계약서상 명의는 제3자로 처리하는 경우가 많습니다.
이럴 경우 법적 책임 소재가 불분명해지고, 추후 손해배상이나 고소 과정에서도 실효성이 어질 수 있습니다.
중개인의 소속/등록 여부, 분양대행사의 법인 등록/계약주체 명의를 계약서와 함께 반드시 확인해야 합니다.
오피스텔 분양 계약은 한 번 체결하면 되돌리기 어려운 모습으로 되어 있습니다.
그러나 일정한 요건이 충족되면 계약 해지는 물론, 손해배상 청구나 형사고소도 검토해 볼 수 있습니다.
분양사기 피해 사건에서 법원이 계약 해지를 인정하거나 사기죄 유죄를 선고한 사례들도 존재합니다.
입주 지연
계약서에 명시된 입주 예정일로부터 90일 이상 지연되었을 경우, 민법상 계약해지가 가능한 사유로 인정됩니다.
건설사 측의 책임 있는 사유가 아니라 하더라도, 예정일을 지나 수개월 이상 지연되었다면 해지 및 반환 요구가 가능합니다.
허위 과장 광고
분양 당시 제시된 중요 정보가 사실과 다르거나 확인되지 않은 내용이었다면 이는 사기 또는 기망행위로 판단될 수 있습니다.
설명회 녹취, 홍보 브로셔, 유튜브, 문자 메시지 등 입증할 수 있는 자료가 핵심입니다.
건물의 중대한 하자 또는 계약과 다른 시공 상태
구조 변경, 외관 디자인 변경 등으로 약속된 인테리어 사양과 실제 마감 상태가 불일치하거나 준공 이후 심각한 하자가 발견되다면 계약 이행의 본질적 내용을 해쳤다고 판단됩니다.
이러한 요소들은 해지 요건이 될 수 있습니다.
입주 전/후 사진, 시공 전 사양서 등 비교 가능한 자료 확보가 유리합니다.
등기 자체가 불가능하거나 법적으로 보존등기조차 되지 않은 물건인 경우 소유권 취득 자체가 무산되는 중대한 사유에 해당되므로 계약 해지 및 계약금 전액 반환 청구가 가능합니다.
오피스텔 분양사기는 피해자가 사기임을 깨닫는 시점이 대부분 계약 이후입니다.
말과 문서가 다르고 설명과 책임이 분리되어 있는 형태 자체가 사기적 요소를 담고 있는 기획 분양의 핵심입니다.
이런 경우, 제대로 대응하면 법적으로 구제받을 수 있는 여지가 분명히 존재합니다.
하지만 아무리 유리한 정황이 있더라도 자료가 없고 해석이 불명확하면 투자자 책임으로 전가되기가 쉽습니다.
피해가 의심된다면 가능한 한 빠르게 자료를 정리하고 법률 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 오피스텔 투자사기로 피해를 받았다면 자명한 이력과 노하우를 갖추고 있는 법률 전문가에게 협력을 요청하여 사건을 해결하시길 당부드립니다.
