세입자 월세미납 올바른 절차로 진행하기
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Oct 5. 2025
세입자가 월세를 제때 내지 않기 시작하면 임대인에겐 고민이 깊어지기 마련입니다.
한두 번은 참아보지만 연체가 반복되거나 연락까지 끊긴다면 이제는 결단이 필요한 시점입니다.
그렇다고 해서 무작정 퇴거를 요구하거나 열쇠부터 바꾸는 식의 대응은 오히려 더 큰 문제를 만들 수 있습니다.
이럴 때일수록 중요한 건 타이밍과 절차 그리고 기록입니다.
지금부터는 세입자 월세 미납 상황에서 어떻게 대처해야 법적으로 불리하지 않고 보증금 회수까지 실질적인 결과를 얻을 수 있는지 단계별로 정리해 드리겠습니다.
1~2일 늦게 입금된 월세에 바로 반응하는 건 현실적으로 쉽지 않습니다.
임대인 대부분은 넘어가는 마음으로 기다려보게 됩니다.
하지만 이때 지속적인 연체로 번질지 아닌지 미리 구분하여야 하며 언제부터 법적으로 행동할 수 있는지 기준을 아는 것이 중요합니다.
일반적으로 월세 2개월 치 이상이 누적될 경우 계약 해지 요건이 충족됩니다.
여기서 핵심은 연속된 연체가 아니라 누적 금액 기준이라는 점입니다.
만약 임대차 계약서에 월세 2회 연체 시 계약 해지 가능이라는 특약 조항이 있다면, 굳이 민법상 요건까지 기다릴 필요 없이 즉시 해지 통보가 가능해집니다.
이 특약은 실제 법적 분쟁에서도 유효한 근거로 작용하며, 내용증명 발송 시나 명도소송 시 유리한 입증자료로 활용됩니다.
세입자의 연체 금액이 계약 해지 요건을 충족했다면 이제부터는 서면과 절차로 움직여야 합니다.
내용증명 발송
가장 먼저 할 일은 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 명확히 통보하는 것입니다.
내용에는 다음 사항이 포함되어야 합니다.
현재까지 연체된 월세 금액
연체가 시작된 시점
납부 기한 (예: 7일 이내 미납 시 계약 해지 예정)
계약 해지 의사 표시
이때 변호사 명의로 발송된 내용증명은 효과가 훨씬 강력합니다.
내용증명 기한까지 납부가 이뤄지지 않았다면, 바로 계약 해지 통보서를 작성해 서면으로 전달해야 합니다.
이 역시 카카오톡, 문자, 우편 등 송달 기록이 남는 방식으로 전달해야 하며 특약 조항이 있는 경우에는 그 조항을 함께 명시해 두는 것이 좋습니다.
계약이 해지되었더라도 바로 법적 조치를 취하기보단 먼저 자진 퇴거 협의를 시도하는 것이 일반적입니다.
퇴거 일정을 조율해 합의서에 서명을 받고 열쇠 반납 시기 및 잔여 정산 금액 협의를 합니다.
하지만 세입자가 연락을 피하거나 퇴거를 거부한다면 더 이상 지체하지 말고 다음 단계로 넘어가야 합니다.
퇴거를 거부하거나 점유를 계속하는 경우에는 임대인은 법원에 명도소송 (부동산 인도 청구 소송)을 제기할 수 있습니다.
보통 판결까지 평균 3~6개월 정도 소요되며, 이후 집행관을 통한 강제집행이 가능해집니다.
이 절차는 다소 시간이 걸리지만 법적으로는 가장 확실한 대응 수단입니다.
보증금까지 소진됐다면 퇴거만으로는부족합니다.
세입자의 월세 미납이 장기화되면 보증금에서 미납액이 깎이고 깎여 결국 보증금마저 바닥나는 상황이 생길 수 있습니다.
이때 단순히 퇴거만 시키고 끝내면 임대인의 손해가 고스란히 확정되는 셈입니다.
그래서 필요한 게 명도소송과 함께 지급명령 신청을 병행하는 전략입니다.
지급명령은 말 그대로 연체된 금액을 지급하라는 취지의 간이 소송 절차로, 일반 민사소송보다 훨씬 간단하고 빠르게 진행됩니다.
복잡한 변론 없이도 기본적인 서류만으로 법원에 제출할 수 있고 보통 1~2개월 내에 확정 결정이 내려지는 경우가 많습니다.
지급명령이 확정되면 정식 판결문과 동일한 법적 효력을 갖습니다.
이를 바탕으로 세입자의 예금 통장, 차량, 부동산 등 재산에 대한 강제 집행이 가능해집니다.
실제로 지급명령 사실을 통보받은 세입자들이 압류 가능성에 대한 부담감 때문에 퇴거나 변제를 결심하는 경우도 적지 않습니다.
따라서 임대인 입장에서는 신속하고 실질적인 회수 수단으로 적극 검토해 볼만한 대응 방법입니다.
세입자의 월세 미납은 집주인에게는 심리적 피로와 법적 부담이 함께 따라오는 상황입니다.
하지만 이럴수록 중요한 건, 감정적으로 대응하지 않고 기록과 절차를 통해 법적으로 정당한 흐름을 만드는 것입니다.
열쇠를 바꾸거나 짐을 빼는 식의 섣부른 행동은 오히려 형사처벌 대상이 될 수 있으니 절대 금물입니다.
내용증명 한 장, 계약서 특약 한 줄이 수개월에 걸친 소송과 손해를 막아주는 결정적인 열쇠가 될 수 있습니다.
저희 제이씨엘 파트너스에서는 세입자 월세미납으로 고통을 받는다면 여러 가지 이력과 전술을 갖추고 있는 법률 전문가에게 상담을 요청하여 사안을 해소하시길 결론드립니다.
