전세집 경매에 넘어갔을 때 보증금 지키는 방법
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Oct 6. 2025
작년 2024년 기준, 대한민국 전체 가구의 약 30%가 전세를 통해 거주 중이며 이 들 중 상당수는 계약 종료 시점에 보증금 반환 문제로 갈등을 겪는다고 합니다.
그중에서도 임대인의 채무 문제로 인해 전셋집이 경매에 넘어가는 사례는 더 이상 드문 일이 아닙니다.
갑작스러운 '경매 개시결정 등기', 배당요구 종기일 통지서' 등기우편을 받은 임차인은 당황스러움을 넘어서 내 보증금이 사라질 수도 있다는 위협을 직접 마주하게 됩니다.
하지만 이럴 때일수록 침착하게, 법적 권리를 정확하게 이해하고 대응해 나가는 것이 가장 중요합니다.
임대차 계약이 남아 있음에도 어느 날 집 우편함에 배당요구 종기일 통지서나 경매개시결정 등기가 도착한다면 이는 임대인이 채무불이행 상태에 빠져 해당 부동산이 강제경매 절차에 들어갔다는 뜻입니다.
이러한 통지를 처음 받게 되면 대부분 당황하기 마련이지만, 임차인의 권리는 등기부나 배당표에 자동으로 반영되지 않기 때문에 늦어진다면 손해로 이어질 수 있습니다.
따라서 초기 대응이 무엇보다 중요하며, 이 시점에서 법률 전문가의 도움을 받아 대응 전략을 세우는 것이 바람직합니다.
등기부등본에서 경매개시결정 등기 확인
가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 등기부등본을 열람하는 것입니다.
경매개시결정 등기의 기입일, 채권자 정보, 금액 등을 확인해야 이후 관리관계 및 배당순위 파악이 가능합니다.
가압류 상태에서 강제경매로 전환된 경우, 대응 방식도 달라질 수있으니 초기 분석이 중요합니다.
배당요구 종기일 확인
법원에서 발송한 배당요구 종기일 통지서는 임차인이 자신의 권리를 주장할 수 있는 기한을 의미합니다.
이 기한을 넘기면 경매 절차에서 보증금을 배당받을 권리 자체가 박탈될 수 있으므로 주의해야 합니다.
특히 임차권등기 없이 거주 중인 경우에는 배당요구를 통해 반드시 권리를 주장해야 합니다.
계약 상태 및 해지 통보 여부 점검
아직 계약이 끝나지 않은 상태라면, 법적으로 임대차계약이 유지 중인 것으로 보아 보증금 청구 자체가 기각될 수 있습니다.
따라서 이 시점에서 계약갱신 거절 의사나 조기 해지 의사를 명확하게 밝힌 문서화된 증거가 필요합니다.
이 부분은 단순 통지로 끝나는 것이 아니라 해지 요건과 시점을 확실하게 정리해 둘 필요가 있으며 실무상 법률적 판단이 요구되는 경우가 많습니다.
경매 참여
전셋집이 경매에 넘어갔다는 사실을 통지받았다면 이제 임차인은 거주자를 넘어 법원 경매 절차의 이해당사자(채권자)로서 자신의 권리를 직접 주장해야 하는 시점에 놓인 것입니다.
그리고 이때 가장 중요한 절차가 권리신고 및 배당요구신청입니다.
임차인이 임차권등기 없이 거주 중이라면 법원은 경매 절차에서 그 임차인의 존재 자체를 인지하지 못합니다.
이 경우 배당요구 종기일까지 직접 배당요구신청서를 제출해야 경매대금 중 일부를 보증금으로 배당받을 수 있는 자격이 발생합니다.
신청서 양식은 간단해 보여도 실제 작성 시에는 계약일, 대항력 발생일, 확정일자 등을 정확히 기입해야 합니다.
착오 기재 시 보증금 일부가 배제되거나 배당 순위에서 밀릴 수 있으므로 가능하면 이 단계부터 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.
중요한 것은 법원은 임차인의 상황을 알아서 챙겨주지 않는다는 점입니다.
모든 권리는 임차인이 직접 주장해야 하며 작은 실수가 보증금 손실로 이어질 수 있습니다.
✅ 계약 만료 여부가 불분명하거나 계약서상 만기일과 실제 사용기간이 엇갈리는경우
✅ 임대인이 연락 두절되었거나 해외 체류 중인 경우
✅ 후순위 임차인으로서 배당 가능성이 희박한경우
✅ 경매 외에도 기타 자산에 대한 집행전략이 필요한 경우
안타깝게도 법은 기다리는 사람이 아닌 권리를 주장하는 사람 편에 서 있습니다.
전세 보증금 회수를 둘러싼 분쟁은 서류 문제로서 보는 것이 아니라 전략과 순서가 핵심이 되는 복합적 집행 절차로 보셔야 합니다.
경매라는 단어만 들어도 막막하겠지만 임차인에게도 법이 부여한 확실한 권리와 절차가 존재합니다.
그 타이밍을 놓치지 마시고 혼자 고민하기보다 실제 경매 실무를 다뤄본 전문가와 함께 전략을 짜보는 것이 돌파구가 될 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 전세집이 경매에 넘어갔을 때는 관련된 경력과 노하우를 갖추고 있는 법률 전문가에게 자문을 얻어 문제를 해결하시길 당부드립니다.
