전세사기 피해자 사기고소 가능 여부는?
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Oct 7. 2025
전세보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생했을 때 많은 세입자들은 처음에는 계약 분쟁이나 임대인의 일시적 자금난으로 치부합니다.
하지만 일정한 정황이 포착된다면 이는 민사 분쟁의 범주를 넘어선 형법상 '사기죄'에 해당하는 중대한 형사 범죄로 다뤄질 수 있습니다.
최근 몇 년 사이 무자본 갭투자, 중개업소와 공모, 과도한 근저당 설정 등 다양한 방식의 조직적 전세사기 수법이 급증하면서 실제 수사기관이나 법원에서도 형사사건으로 판단되는 사례들이 늘고 있습니다.
전세사기는 고의적인 기망행위를 바탕으로 보증금을 편취한 후 반환하지 않는 범죄입니다.
단순한 채무불이행으로 생각하면 안되며 이 때문에 피해자들은 적절한 대응 시점을 놓치거나 형사고소가 가능하다는 사실조차 모르고 시간을 허비하는 경우가 많습니다.
전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모두가 형사고소의 대상이 되는 것은 아닙니다.
사기죄로 고소가 가능하려면 계약 당시부터 속이려는 의도 (기망행위)가 있었는지 여부가 핵심입니다.
다음과 같은 정황 중 하나라도 해당된다면 전세사기의 가능성을 의심하고 법률 검토를 받아야 합니다.
✅ 집주인이 파산 상태이거나 무자본 갭투자를 통해 전세 계약을 체결한 경우
✅ 계약 당시 이미 채무 초과 상태였다는 자료가 있을 경우
✅ 허위/과장된 설명으로 세입자를 속이고 시세보다 부풀린 금액에 계약을 유도한 경우
✅ 계약 당시 이미 다수의 채권자에게 우선변제가 불가능한 구조였음에도 이를 숨긴 경우
✅ 특정 매물을 반복적으로 세팅해 다수 피해자를 양산한 구조적 사기 패턴
✅ 전세사기 조직 또는 반복범의 가능성으로 수사기관이 중대범죄로 분류할 수 있음
이러한 정황이 입증된다면 사기죄로서 형사책임을 물을 수 있습니다.
특히 계약 당시의 대화 내용, 중개광고 시세 자료 등은 피의자를 기망행위를 입증하는 핵심 증거로 작용하게 됩니다.
억울하다는 감정만으로는 형사 처벌을 이끌어낼 수 없습니다.
사기죄는 법적으로 매우 구체적인 요건을 충족해야 하기때문에 고소장에는 명확한 구조와 증거 중심의 사실관계 정리가 필요합니다.
고소장은 크게 ① 고소 취지 ②사실관계 요약 ③기망행위 설명 ④피해 경과 그리고 ⑤관련 증거목록 순으로 정리하는 것이 일반적 입니다.
우선 고소 취지에는 피의자가 허위사실로 전세계약을 체결하게 만들어 보증금을 편취했으므로 형법상 사죄로 처벌해달라는 취지의 문장을 넣는 것이 기본입니다.
그다음은 사실관계를 시간 순서대로 정리합니다.
가장 중요한 부분은 기망행위에 대한 설명입니다.
피의자가 보증금 반환 능력이 없거나 처음부터 반환 의사가 없었다는 점을 어떤 자료로 입증할 수 있는지, 또 당시 어떤 거짓된 설명을 했는지를 객관적인 근거에 따라 서술하는 것이 핵심입니다.
마지막으로는 입금 내역, 계약서, 등기부등본, 시세자료, 문자캡처 등 실제로 준비한 증거자료를 목록 형태로 정리하여 첨부하면 됩니다.
전세사기로 고소를 진행해 피의자가 형사재판에서 유죄판결을 받았다고 해도 세입자 입장에서는 여전히 보증금 회수라는 중요한 문제가 남아 있습니다.
형사판결은 처벌에 대한 판단일 뿐, 피해자가 손해를 직접 돌려받을 수 있는 절차는 따로 존재합니다.
이제부터는 민사소송과 강제집행을 통해 실질적인 보상을 회복하는 단계로 나아가야 합니다.
형사 유죄판결이 곧바로 돈을 돌려주는 결과로 이어지진 않지만 그 판결문은 민사소송에서 불법행위 및 고의 입증에 유리한 증거로 작용합니다.
보통은 부당이득반환청구 또는 불법행위에 따른 손해배상청구 형식으로 소를 제기하게 됩니다.
그럼에도 가해자가 자발적으로 지급하지 않는다면 강제집행 절차 또한 고려하셔야 합니다.
형사고소, 민사소송, 강제집행 이 모든 과정은 시간과 순서가 중요합니다.
너무 늦게 움직이면 피고가 재산을 처분하거나 회수가 불가능해질 수 있습니다.
전세사기의 피해는 삶의 터전이 무너지고 법적 절차 앞에서 막막함을 느끼는 복합적 위기 상황입니다.
하지만 이 문제는 결코 혼자 감당해야 할 문제가 아닙니다.
전세사기는 명백한 형사 범죄일 수 있으며, 형사고소를 통해 가해자에게 책임을 묻고 민사절차까지 이어가면 실질적인 보상 회복도 충분히 가능합니다.
다만 이 모든 과정은 시간이 핵심이고, 법적 요건과 입증 전략이 요구되는 만큼 전세사기 사건을 많이 다뤄본 법률 전문가의 조력이 중요합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 전세사기 피해자 사기고소로 고민 중이라면 충분한 경력과 실력을 겸비하고 있는 법률 전문가에게 상담을 요청하여 사안을 풀이하시길 결론드립니다.
