집주인 실거주 전세 계약갱신거절 손해배상 소송
by
Oct 14. 2025
전세 계약 종료가 가까워질수록 임차인은 계약갱신청구권의 행사 여부를 고민하게 됩니다.
2020년 7월에 개정된 주택임대차보호법으로 도입된ㅁ 이 제도는, 임차인에게 한 번에 한해 전세계약을 연장할 수 있는 권리를 부여함으로써 최대 4년간의 안정적인 주거 보장을 가능하게 했습니다.
그런데 이처럼 강력한 권리도 임대인의 실거주라는 이유 앞에서는 예외가 발생할 수 있습니다.
임대인 본인 또는 직계존비속이 해당 주택에 직접 거주할 계획이 있다면 법적으로 갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는 사유로 인정되기 때문입니다.
문제는 이 제도를 악용하는 사례입니다.
임대인이 실거주 명목으로 갱신을 거절한 후 정작 다른 세입자에게 임대를 놓거나 기존 거주지에 계속 거주하고 있는 경우가 적지 않습니다.
이런 경우 임차인은 실제 손해를 입은 피해자가 될 수 있으며 이는 법적으로 손해배상청구가 가능한 영역입니다.
임대인의 갱신 거절, 법적으로 가능한 경우는?
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
하지만 예외가 있습니다.
주택임대차보호법에서는 일정한 사유가 있을 경우 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.
✅ 임대인 본인 또는 직계존비속이 해당 주택에 거주할 계획이 있는 경우
✅ 월세 또는 관리비 등 차임을 2기 이상 연체한 경우
✅ 주택 파손, 무단 전대, 용도 위반 등 중대한 계약 위반
✅ 목적이 확정되어 있고, 구체적 계획 및 허가가 수반되는 경우
✅ 주택을 사실상 거주하지 않은 것으로 판단되는 경우
✅ 임차인이 명시적으로 연장하지 않겠다고 의사표시한 경우
이 중 실무상 가장 자주 등장하고 분쟁이 많이 발생하는 것이 바로 실거주 목적 갱신거절입니다.
집주인이 계약갱신을 거절하면서 실거주 할거라고 주장하는 상황에서는 임차인은 어쩔 수 없이 퇴거할 수밖에 없습니다.
하지만 법적으로는 실거주 의사 자체가 진짜였는지가 핵심 쟁점이며 객관적 근거가 있어야 합니다.
실제 소송에서 임대인의 실거주 주장이 받아들어지기 위해서는 ① 실제 입주 예정인지 ② 구체적 정황 존재 여부 ③ 시점상 일관성 ④ 퇴거 후 사용 행태 등을 종합적으로 검토합니다.
반대로 다음과 같은 경우에선 실거주 의사가 허위일 가능성이 높습니다.
퇴거 후 1~2개월 내에 해당 주택이 부동산 매물로 등록됨
새로운 임차인과 임대차 계약 체결 정황이 있음
임대인이 기존 주소지에서 계속 거주하고 있는 사실 확인됨
전입신고, 수도/전기 등 공공요금 이력 부재
이러한 정황은 법원에서도 임대인의 갱신거절이 허위였음을 강하게 시사하는 요소로 작용합니다.
거짓 실거주였다면 손해배상청구 가능
임대인이 거주하겠다고 하고 계약갱신청구를 거절했는데 퇴거 후 해당 주택이 다른 사람에게 재임대된 사실이 확인된다면 임차인은 법적으로 손해배상을 청구할 수 있는 권리자가 됩니다.
실제 청구 과정에서는 어떤 항목이 손해로 인정되는지, 그 금액은 어떻게 산정되는지 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
환산임대료 기준 (3개월분)
갱신됐을 경우 유지됐을 임대료의 약 3개월치 금액
법원에서 자주 인용하는 기준
실제 손해액 기준
임차인이 입은 이사/이전/주거비 상승 등 현실적 손해의 총합
자료 제출이 구체적일수록 인정 범위 확대 가능
허위 실거주 기간 기준
거짓 실거주 기간 동안 새로운 임차인으로 부터 받은 차임을 기준으로 산정
실무에서는 주로 2번 구체적 손해액을 중심으로 판단합니다.
실거주가 의심된다면 부동산 매물 등록 여부를 확인하고 퇴거 이후 재임대 정황을 확보하여야 합니다.
전입신고/공과금 사용 이력을 요청하여 실거주 흔적이 없는 경우 입증자료로 활용할 수도 있습니다.
집주인의 실거주를 사유로 전세계약 갱신을 거절당했다면 임차인은 일단 퇴거를 고려할 수밖에 없습니다.
하지만 그 주장에 진정성이 없었다면 법적으로 허위 사유에 따른 갱신거절로 인정될 수 있습니다.
결국 핵심은 당시 임대인의 실거주 의사가 진짜였는가, 그리고 그 의사를 뒷받침할 구체적인 정황과 증거가 있었는가에 달려 있습니다.
반대로 임차인 입장에서는 임대인의 주장이 사실이 아님을 뒷받침할 정황과 기록을 얼마나 확보했는지가 법적 대응의 성패를 좌우하게 됩니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 집주인 실거주 갱신거절로 소송을 고민하고 계신다면 관련된 전술과 노하우를 가지고 있는 법률 전문가에게 보조를 부탁하여 문제를 해결하시길 마무리드립니다.
