지주택 조합원 지위 상실 통보 받았다면
by
Oct 13. 2025
지역주택조합은 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 제도로, 조합 설립 당시부터 입주 가능일까지 무주택 세대주 요건을 지속적으로 충족해야만 조합원 자격을 유지할 수 있습니다.
하지만 현실적으로 지주택 사업은 수년에서 길게는 10년 가까이 걸리는 장기 프로젝트가 많기에 그 사이 세대 구성이나 주택 소유상태가 달라지는 일은 매우 빈번하게 발생합니다.
이러한 변화가 생계 과정이나 가족 간 합가 등 불가피한 사정임에도 조합 측에서는 형식적인 요건 위반만을 근거로 조합원 자격 상실을 통보하거나 분양대상에서 배제해 버리는 경우가 적지 않습니다.
이로 인해 분담금은 모두 납입하고 수년간 조합 사업에 참여해 온 조합원이 입주 직전에 부적격 통보를 받고 입주권은 물론 환급조차 제대로 받지 못하는 상황도 생기게 됩니다.
지주택 조합원 자격은 주택법 및 관련 시행령에 명시된 기준에 따라 판단됩니다.
조합에 가입할 당시 요건만 충족하면 되는 일반적인 계약과는 달리 지주택은 입주가능일까지 일정한 자격 요건을 계속 유지해야하는 특수한 구조를 가지고 있습니다.
가입 당시에는 문제가 없었더라도 수년간의 사업 기간 중에 발생한 사소한 변동으로 인해 조합원 지위를 상실하게 되는 경우가 적지 않습니다.
✅ 주택을 처분했지만 일시적으로 2주택이 된 경우
✅ 세대주 변경을 사소한 행정처리로 여긴 경우
✅ 무주택 상태 회복 후에도 자격을 인정받지 못하는 경우
①무주택 요건 위반
지주택은 무주택 세대주를 기반으로 운영되기 때문에 조합 가입 이후라도 주택을 추가로 매수하거나 청약에 당첨되는 등으로 주택을 보유한다면 자격을 상식하게 됩니다.
②일시적 2주택 상태
기존 주택을 처분하기 전에 새 아파트를 먼저 계약하여 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 된 상황에선 조합측은 무주택 요건을 위반한 것으로 해석할 수 있습니다.
③세대주 요건 미비
이사, 합가, 주민등록 이전 등의 과정에서 세대주 명의가 배우자나 자녀 등 다른 가족으로 일시적으로 변경되는 경우에도 조합은 형식적 기준만을 적용해 자격상실 사유로 삼을 수 있습니다.
그 외에도 ④명의신탁 또는 명의 분산 행위 ⑤지역요건 미충족의 이유로 자격이 박탈되기도 합니다.
그러나 위반 사유가 불가피하거나 비의도적이라면 조합원지위확인 소송을 통해 실질적인 회복이 가능한 경우도 많습니다.
조합 측의 일방적인 판단이나 형식적 기준만으로 자격상실 또는 부적격통보를 받은 경우, 법원에 조합원 지위확인 소송을 제기하여 지위를 회복하거나 유지하는 방안을 검토할 수 있습니다.
다만 조합원지위확인 소송은 단순하게 요건을 충족했는가만 따지는 것이 아닌 다음과 같은 실질적 기준에 따라 판단됩니다.
조합원이 의도적으로 자격 요건을 회피했는지, 아니면 일시적이고 불가피한 사정으로 인해 요건을 일시적으로 충족하지 못한 것인지에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.
예를 들어 주택을 매도/매수하는 과정에서 며칠간 2주택 상태가 된 경우라면, 시세 차익을 노린 고의적 행가 아니라면 위반으로 보지 않는다는 입장이 나올 수 있습니다.
조합원으로서의 지위 유지에 대한 진정성
조합원이 조합 설립 이후 분담금을 성실하게 납부해 왔고, 조합 활동에도 지속적으로 참여해 왔다면 이는 자격 유지의 실질적 의사가 있었다는 점을 반증하는 자료로 작용합니다.
조합원 자격 유지를 통해 부당한 이익을 얻으려는 의도
주택법의 취지를 훼손하는 행위였는지도 살펴봅니다.
법원은 지역주택조합 제도의 핵심 취지가 무주택 실수요자 보호에 있다는 점을 강조하며, 제도의 본래 목적을 벗어나 시세차익이나 투기 목적으로 조합원 지위를 유지하려 했던 경우에는 엄격하게 판단합니다.
정리하자면, 단순히 형식적인 요건 하나를 어겼다고 해서 곧바로 조합원 자격이 상실되는 것은 아니며, 위반 사유의 경위와 귀책 사유 그리고 전체적인 정황을 통해 실질적 판단이 이루어진다는 점이 중요합니다.
지역주택조합은 무주택 실수요자 보호라는 제도적 취지 아래 운영되지만 실제로는 자격요건 유지에 대한 해석과 조합 측의 일방적인 판단으로 인해 선의의 조합원들이 피해를 입는 사례가 적지 않습니다.
특히 조합원 자격상실 통보를 받은 뒤 입주권은 물론 수년간 납입한 분담금조차 돌려받지 못하는 일은 결코 드믈지 않습니다.
그러나 법은 이러한 자격 상실이 형식적 요건 위반에 그치는지 아니면 실질적으로 제도의 취지를 해치는 행위였는지를 구분하고 있습니다.
불가피하거나 일시적인 사유에 기인한 위반이라면 조합원지위확인 소송을 통해 지위를 회복하거나 경우에 따라 탈퇴소송을 통해 정당한 금전 반환을 받을 수 있는 여지도 충분히 존재합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 지주택 조합원 지위 상실로 고통을 받는다면 충실한 경험과 전술을 설계하고 있는 법률 전문가에게 도움을 요청하여 사안을 해소하시길 당부드립니다.
