집주인 전세사기 형사고소로 보증금 반환
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Oct 18. 2025
전세사기 피해를 입은 임차인들은 대부분 가장 먼저 보증금 반환소송과 같은 민사적 절차를 떠올립니다.
실제로 내용증명 발송, 지급명령 신청, 민사소송 제기는 법적으로도 필요한 기본 대응입니다.
그러나 최근 발생하는 조직적 전세사기사건은 구조적 범죄에 가깝습니다.
명의만 빌려주고 실소유는 따로 존재하거나, 수십 명의 임차인을 상대로 반복적으로 사기를 저지르는 사례도 비일비재합니다.
이처럼 고의적이고 반복적인 편취 구조가 드러나는 경우 형사고소를 통한 형법적 책임 추궁은 선택이 아니라 필수적인 압박 수단입니다.
단, 형사고소는 민사보다 절차가 빠르게 전개되기 때문에 초기 증거 확보와 요건 정리가 핵심이며 이를 소홀히 할 경우 오히려 무혐의 처리로 이어질 수 있다는 점에 유의해야 합니다.
우리가 흔히 사용하는 '전세사기'라는 표현은 언론보도나 사회적 인식에서 넓은 의미의 피해 상황을 포괄하는 용어입니다.
임대인이 계약 후 보증금을 돌려주지 않는 경우, 건물에 다수의 임차인이 거주 중인데도 근저당이 잡혀있는 경우, 계약 체결 당시 이미 반환 능력이 없었던 경우 등 다양한 유형을 모두 포함합니다.
하지만 형법상 '사기죄'는 훨씬 좁고 엄격한 요건을 요구합니다.
기망행위가 존재해야 하며
기망을 통해 계약 체결이나 재산 이동이 발생해야 하고
임대인에게 반환 의사 또는 능력이 처음부터 업었다는 점이 입증되어야 합니다.
따라서 형사고소를 준비할 때는 고의성과 반복성, 사전 구조 등 객관적 증거 중심의 정리가 필요합니다.
전세사기 피해를 입고 형사고소를 결심했다면 첫 단계는 경찰서 방문 전 철저한 사전 준비입니다.
감정적으로는 억울하고 분노스럽지만 형사절차는 입증 중심으로 작동한다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.
✅ 임대차계약서 원본 또는 사본
✅ 계약 체결 당시 중개대상물확인/설명서
✅ 보증금 송금 내역 및 영수증
✅ 등기부등본 (계약 당시와 현재의 비교)
✅ 중대인 관련 자료 (중개사 명함, 전화번호, 카카오톡 대화 내역 등)
✅ 임대인의 기망 정황을 보여주는 문자/카톡/녹취 등
✅ 피해자 단톡방 내 대화 내용 (다수 피해자의 존재를 입증할 경우)
민사소송은 보통 6개월 이상 진행되기에 그 사이에도 증거를 보완할 수 있습니다.
하지만 형사사건은 초기 수사 단계에서 입증이 부족하면 혐의 없음(무혐의)으로 종결될 수 있습니다.
한번 무혐의 결정을 받게 되면 이후 같은 사안을 다시 고소하더라도 재수사 가능성이 낮아지며 피의자인 임대인에게는 오히려 면죄부를 주는 결과가 되기도 합니다.
따라서 형사고소는 반드시 전문가와 사전 상담 후 증거 정리와 구조 설계를 마친 뒤 진행하는 것이 안전하며 고소장 자체도 일반인이 직접 작성하기보다는 법률 전문가의 손을 거치는 것이 효과적입니다.
형사사건에서 수사기관은 입증된 사실만으로 판단을 내립니다.
감정적 표현이나 억울함만으로는 수사개시가 어렵습니다.
따라서 다음과 같은자료가 초기에 제시되면 긍정적인 결과를 얻을 가능성이 높습니다.
임대인이 계약 당시 허위로 말한 내용과 실제 사실의 불일치
동일한 방식으로 다수 피해자를 양산한 정황
이미 근저당이 설정된 상태에서 고의로 이를 숨기고 계약 체결
보증금 반환 능력이 처음부터 없어음을 보여주는 재산내역 등
이러한 정황이 명확히 정리되어야만 수사기관은 단순 민사 문제가 아니라 고의적 사기로 인식하고 피의자 소환, 계좌추적, 압수수색 등 본격 수사에 나설 수 있습니다.
반대로 초기에 자료가 미흡하거나 고소장에 법적 구조가 빠져 있다면 수사기관은 단순한 임대차 분쟁으로 판단하고 불입건(혐의 없음) 처리할 가능성이 매우 높아집니다.
결론적으로 형사고소는 초반 한방싸움입니다.
첫 고소단계에서 명확하고 구체적인 자료를 갖추지 않으면 기회는 한 번으로 끝날 수 있습니다.
전세사기 피해를 입은 분들 중 많은 분들이 사건 초기에는 단톡방을 만들고 정보도 공유하며 단결합니다.
하지만 6개월, 1년이 지나면 그 방에 남아 있는 사람은 10~20%에 불과한 경우가 대부분입니다.
실제 현장에서 느끼는 현실은 명확합니다. 계속 움직이는 사람만이 끝내 돈을 되찾습니다.
민사든 형사든 실질적인 회수를 위해서는 법적 절차를 스스로 밀고 나가는 사람이 결국 결과를 만들어냅니다.
전세사기는 단순한 임대차 분쟁이 아니라 전략의 싸움입니다.
혼자 감당하려다 흐지부지 끝나는 경우도 많고, 감정적 접근하면 오히려 중요한 시기를 놓치게 됩니다.
지금이 바로 민사, 형사, 추심 전략을 종합적으로 설계할 시점입니다.
당신이 포기하지 않는다면 저희가 끝까지 함께하겠습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서 집주인 전세사기 형사고소로 고민하고 계신다면 충분한 실적과 노하우를 갖추고 있는 법률 전문가에게 상담을 요청하여 사태를 해소하시길 마무리드립니다.
