세입자가 꼭 알아야 할 임대인 파산/개인회생
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Nov 3. 2025
전세사기 문제는 수억 원대의 보증금이 걸려있는 만큼 피해자가 입는 타격은 개인의 주거 안정과 생계에 직결됩니다.
최근 언론에서는 전세사기 건수가 다소 줄어들었다는 보도가 이어지지만 실무 현장에서는 다양한 유형의 피해가 발생하고 있으며, 특히 임대인의 파산과 개인회생 절차와 결부된 사건이 늘어나고 있습니다.
임대인이 파산을 신청하면 세입자는 보증금회수에 대한 근본적인 불안에 휩싸일 수밖에 없습니다.
파산이라는 절차 자체가 일반인에게는 생소하고, 그 과정에서 임대인이 책임을 회피할 수 있다는 잘못된 정보가 유포되기도 합니다.
하지만 법은 임차인의 권리를 강력하게 보호하기 위해서 주택임대차보호법과 채무자회생법을 비롯한 다양한 장치를 마련해 두고 있습니다.
임대인이 파산 신청을 했다거나 회생 절차에 들어갔다는 말을 들었을 때, 세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 사실 여부를 확인하는 것입니다.
파산 선고가 내려지면 일정 기간 내에 부동산 등기부에 해당 사실이 기재됩니다.
따라서 임대인의 발언만으로 섣불리 대응하거나 합의에 응하지 말고, 반드시 등기부등본을 열람하여 파산 기록이 실제로 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
만약 아직 등기에 기재되지 않았다면, 단순한 파산 신청 단계일 수 있으며 임대인이 상황을 과장하거나 허위로 주장하는 가능성도 배제할 수 없습니다.
임대인이 실제로 파산 절차에 들어갔다면 세입자는 회생, 파산법 체계 안에서 권리를 행사해야 합니다.
이 과정에서 임차인을 보호하기 위해 법은 다양한 안전장치를 마련하고 있습니다.
주택임대차보호법은 전세제도의 구도적 위험성 때문에 세자를 특별히 보호합니다.
대항력: 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우, 임대차 계약 사실을 제3자 (새 소유자, 채권자)에게 주장할 수 있는 권리입니다. 즉, 집이 경매에 넘어가더라도 일정한 순위 내에서는 보증금을 지킬 수 있습니다.
우선변제권: 같은 조건(전입신고, 확정일자)을 갖춘 세입자는 경매나 공매에서 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
이는 임대인의 파산 절차에서도 그대로 적용됩니다.
따라서 세입자가 기본적인 요건을 갖춰 두었는지가 보증금 회수 가능성을 좌우합니다.
또한 채무자회생법 제412조는 별제권을 규정하고 있습니다.
별제권이란 쉽게 말해 파산 절차와 상관없이 독립적으로 행사할 수 있는 권리를 의미하며, 세입자가 이미 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 단순한 채권자(카드사, 은행, 개인채권자 등)와 달리 파산절차에 구속되지 않고 독자적으로 권리를 주장할 수 있습니다.
예를 들어 파산 재단에서 일반 채권자들은 비율대로 나눠 갖는 구조라면 세입자는 별제권을 통해 부동산 경매에서 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있습니다.
즉, 임대인이 파산했다고 해서 세입자의 권리가 사라지는 것이 아니라 오히려 법률상 강력하게 보장된 지위를 활용할 수 있습니다.
파산이 개시되면 세입자는 반드시 채권자 목록에 포함되어야 하며 별제권을 가진 경우 이를 적극적으로 주장해야 합니다. 임차권 등기명령, 배당요구 종기 내 신고 등 절차적 대응을 놓치면 법이 보장하는 권리조차 행사하지 못할 수 있습니다.
임대인이 파산을 신청하면 세자는 채무자회생법상 채권자의 지위를 갖습니다.
이는 배당을 기다리는 소극적 위치가 아닌 절차에 직접 개입하고 견제할 수 있는 권리를 의미합니다.
법원이 열어주는 채권자집회에 참석해 임대인의 발언을 검증하고, 채무 상황에 대한 의견을 제시할 수 있습니다.
임대인이 제출한 재산내역, 채권자 명단이 사실과 부합하는지 확인할 수 있으며 허위 기재가 발견되면 이의를 제기할 수 있습니다.
파산자는 모든 재산과 채무를 성실히 신고할 의무가 있는데, 이를 누락하거나 은닉하면 문제될 수 있습니다. 세입자는 이를 지적해 파산 면책을 막는 근거로 삼을 수 있습니다.
임대인이 파산을 통해 책임을 회피하려 해도 세입자가 감시자 역할을 충실히 수행한다면 권리회복 가능성을 높일 수 있습니다.
또한 일부 악성 임대인들은 파산을 전세보증금 반환을 회피하기 위한 도피수단으로 악용하기도 합니다.
친인척이나 지인을 허위 채권자로 올려 배당 순위를 왜곡하거나 실제 존재하지 않는 채무를 꾸려내 파산재단을 인위적으로 복잡하게 만들어 세입자의 배당 몫을 줄이는 방식입니다.
법원도 고의적 악용에 대해서는 면책 불허 결정을 내릴 수 있습니다.
임대인의 파산은 세입자에게 생활의 기반을 위협하는 중대한 사건입니다.
특히 파산이라는 절차가 생소하다는 점을 악용하여 일부 임대인들은 허위 채무를 만들어 내거나 친인척을 채권자로 내세워 보증금 반환을 회피하려는 수법을 사용하기도 합니다.
세입자는 피해자로 머무르는 것이 아니라 채무자회생법상 채권자 지위를 적극적으로 활용하여야 합니다.
결국 중요한 것은 '임대인의 파산 = 보증금 회수 불가'라는 체념을 하지 않는 것입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 임대인 파산 상황에 직면했다면 혼자 고민하기보다는 다양한 경험과 전략을 갖추고 있는 법률 전문가에게 상담을 요청하여 문제를 해결하기를 당부드립니다.
