신탁전세사기 피해자 소송절차
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Nov 4. 2025
신탁 전세사기는 외형상 일반 전세 계약과 크게 다르지 않아 보이지만, 법적 구조와 권리관계가 훨씬 복잡하고 피해 규모도 크다는 특징이 있습니다.
신탁 부동산의 경우 등기부상 소유자는 위탁자(임대인)이 아니라 수탁자(신탁사)이며, 해당 부동산의 관리/처분 권한 역시 수탁자에게 있습니다.
따라서 수탁자의 동의 없이 체결된 전세계약은 효력이 제한되거나 무효가 될 수 있고, 보증금 회수가 극도로 어려워질 수 있습니다.
신탁 전세사기 피해는 보증금을 못 받는 것에 그치지 않습니다.
계약 자체가 무효로 판단되는 경우, 임차인은 점유권을 잃고 강제 퇴거를 당하면서도 보증금은 회수하지 못하는 최악의 상황에 직면할 수 있습니다.
따라서 피해가 확인된 순간부터 형사, 민사 절차를 병행하고 보전 조치를 선제적으로 취하는 것이 중요합니다.
신탁 전세사기 피해 사건에서 형사 절차는 가해자를 처벌하는 목적을 넘어 민사소송과 병행하여 피해 회수 가능성을 높이는 전략적 수단입니다.
특히 가해자가 재산을 다른 사람 명의로 이전하거나 은닉하기 전에 수사를 개시해 두면, 이후의 가압류, 추징보전명령 등 재산 보전 절차가 훨씬 유리해집니다.
고소장은 법률 요건을 충족하는 주장과 증거가 포함되어야 합니다.
다음 항목은 반드시 기재하는 것이 좋습니다.
✅ 피고소인 인적사항: 위탁자(임대인), 경우에 따라 공모한 제3자까지 포함
✅ 범죄사실 요약: 계약 경위, 신탁 부동산임을 숨긴 점, 수탁자 동의 부재, 허위 고지 내용
✅ 피해 금액 및 발생 시점: 보증금 지급 일자, 금액, 반환 거부 시점
✅ 증거목록: 전세계약서, 신탁원부, 송금 내역, 문자/카톡/광고 캡쳐, 녹취 등
✅ 처벌 요청 취지: 사기죄(형법 제347조) 또는 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 률 적용
사기죄가 성립하려면 계약 체결 당시부터 반환 의사나 능력이 없었다는 점을 입증해야 합니다.
예를 들어 부동산이 이미 신탁 설정 상태임을 숨기고 계약을 체결했거나, 수탁자의 동의 없이 임의로 전세계약을 진행한 경우, 보증금을 받은 직후 이를 다른 채무 변제나 개인 소비에 사용한 정황은 모두 기망 의도를 뒷받침합니다.
여기에 동일한 방식으로 다수의 피해자를 만든 전력이 확인된다면 반환의사, 능력 부재 입증이 훨씬 강력해집니다.
특정경제범죄가중처벌법 적용: 편취액이 5억 원 이상이면 3년 이상 유기징역\
다수 피해자 발생 시: 피해자 수와 규모가 클수록 양형에서 불리하게 작용
상습범 인정 가능성: 반복, 계획적 범행이면 '상습사기'로 형량 가중
민사 절차
신탁전세사기 피해자는 형사 절차와 함께 민사소송을 통해 보증금 회수를 적극적으로 추진해야 합니다.
손해배상청구, 부당이득반환청구의 차이
신탁 전세사기 피해자의 보증금 회수 소송에서는 사건 성격에 따라 손해배상청구 또는 부당이득반환청구를 선택하거나 병합할 수 있습니다.
손해배상청구
사기나 기망 등 불법행위로 인해 발생한 재산상 손해를 배상받기 위한 청구입니다. 가해자의 고의/과실, 손해 발생, 인과관계를 입증해야 합니다.
부당이득반환청구
전세계약이 무효 또는 취소된 경우, 임대인이 부당하게 취득한 보증금을 원상회복 차원에서 반환 요구하는 청구입니다.
법원은 제출된 사실관계와 증거를 토대로 어떤 법적 근거를 적용할지 판단하게 됩니다.
가처분, 가압류 처분도 중요한 선행 절차입니다.
이는 본안 판결 전 상대방 재산을 미리 확보하여 집행 가능성을 높이는 필수 조치가 됩니다.
판결이 확정되더라도 집할 재산이 남아 있도록 선제적으로 동결해야 하며 대상 재산으로는 예금, 부동산, 급여, 차량, 채권 등이 될 수 있습니다.
가압류나 가처분 없이 소송만 진행하면 승소 후에도 이미 재산이 처분되어 집행이 불가능할 수 있습니다.
따라서 보증금 회수를 목표로 한다면 소송 제기와 동시에 가압류/가처분을 진행해 집행 확보 전략을 세우는 것이 안전합니다.
신탁 전세사기 피해는 계약 구조의 복잡성과 재산 회수의 어려움 때문에 초기 대응 속도와 전략이 승패를 가릅니다.
형사 절차를 통해 가해자의 기망 의도를 입증하고, 민사 절차에서 손해배상청구, 부당이득반환청구를 적절히 병합하며 가압류/가처분으로 재산을 선제 확보하는 것이 핵심입니다.
특히 신탁 부동산은 수탁자 동의 여부, 신탁 해지 시점 등에 따라 계약 효력과 집행 가능범위가 크게 달라지므로 사건 초기부터 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 신탁전세사기 피해를 받았다면 다양한 이력과 계획을 가지고 있는 법률 전문가에게 도움을 요청하여 사건을 해결하시길 당부드립니다.
