임차인 사망 시 보증금 반환, 상속인 확인과 변제공탁
by
Nov 19. 2025
임대차 계약은 일정한 기간 동안 임대인과 임차인의 권리와 의무를 묶어두는 계약입니다.
그런데 계약 당사자인 임차인이 갑자기 사망한다면, 남은 계약관계와 보증금 반환 문제는 어떻게 처리해야 할까요?
집주인 입장에서는 계약이 자동으로 종료되는 건지, 아니면 상속인이 승계하는 건지 명확히 알기 어렵습니다.
여기에 더해 상속인 간 분쟁이나 채권자 개입까지 겹쳤을 때, 잘못 대응할 경우 이중 반환이나 소송 위험으로 이어질 수 있습니다.
실무에서는 임대인의 가족이라는 이유만으로 곧바로 보증금을 지급했다가 뒤늦게 또 다른 상속인이 나타나 법적 분쟁에 휘말리는 경우도 적지 않습니다.
따라서 세입자 사망 후 보증금 반환 문제는 반드시 법률 규정과 판례에 따른 정확한 절차가 필요합니다.
임차인이 사망했다고 해서 임대차 계약이 곧바로 종료되는 것은 아닙니다.
민법에서는 상속은 사망과 동시에 개시한다고 규정하고 있으며 임차인의 권리와 의무는 사망과 동시에 법정 상속인에게 승계됩니다.
따라서 임대차 계약 역시 임대인과 상속인 사이에서 그대로 유지합니다.
계약 기간이 남아 있다면, 임대인은 약정된 종료 시점까지 계약을 존속시킬 수 있으며, 보증금도 계약 만료일에 맞춰 반환하면 충분합니다.
또한 임차인이 받아 두었던 확정일자와 효력 역시 그대로 상속인에게 승계됩니다.
이는 임대차보호법상 임차권의 보호 장치로, 임차인이 사망했다고 해서 소멸하지 않고 상속인에게 그대로 이전됩니다.
임차인이 사망하면 임대차 계약상의 보증금 반환청구권은 고인이 아니라 공동상속인 전원에게 이전됩니다.
따라서 임대인은 특정 개인이 아니라 상속인 전체를 상대로 반환 의무를 부담하게 됩니다.
임대인이 스스로 상속인을 특정하기는 쉽지 않기 때문에, 다음과 같은 서류 확인 절차가 필요합니다.
사망진단서 또는 사망사실확인서: 사망 사실 확인
제적등본: 가족 관계 단절된 내역 확인 가능
상속관계증명서: 상속인 범위를 가장 명확하게 확인할 수 있는 서류
또한, 가족이라고 주장하는 사람에게 별도 확인 절차 없이 보증금을 지급하는 것은 매우 위험합니다.
상속인 전원 확인 전에 임의 지급을 해서는 안 되며, 반드시 법적 서류와 동의를 갖춘 뒤 반환해야 합니다.
임차인이 사망한 뒤 상속인을 특정하기 어렵거나, 상속인들 간 분쟁이 예상되는 상황에서 임대인이 임의로 보증금을 반환하는 것은 큰 위험을 동반합니다.
자칫하면 이중 반환이나 채권자 청구에 휘말릴 수 있기 때문입니다.
이럴 때 활용할 수 있는 제도가 바로 변제공탁입니다.
민법에서는 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없을 때에는 변제자는 변제의 목적물을 공탁할 수 있다고 규정하고 있습니다.
즉, 임대인은 상속인을 특정할 수 없거나 반환을 거절당하는 경우, 법원에 보증금을 공탁함으로써 법적 책임을 면할 수 있습니다.
관할 지방법원에서 변제공탁서를 작성하여 신청할 수 있습니다.
보증금을 법원에 공탁하면 임대인의 채무는 법적으로 소멸하게 되며 이후 상속인이나 채권자가 정당한 권리를 입증하면 법원을 통해 보증금을 수령할 수 있습니다.
임차인 사망 후 보증금을 반환하는 과정에서 확인 없이 지급하여 이중 반환 위험성에 휘말리는 상황 외에도 자주 범하는 실수가 있습니다.
이 부분을 간과하면 나중에 불필요한 분쟁이나 손해배상 위험으로 이어질 수 있습니다.
상속포기, 한정승인 절차 확인 전 지급
상속인은 상속 개시 3개월 내에 상속포기나 한정승인을 선택할 수 있습니다.
이를 확인하지 않고 특정 상속인에게 보증금을 지급하면 나중에 채권자가 반환을 요구할 수 있습니다.
압류, 가압류 여부 미확인
사망자의 재산에는 이미 압류나 가압류가 걸려 있을 수도 있습니다.
이를 확인하지 않고 지급하면 임대인이 제3채무자로서 다시 책임을 져야 할 위험이 있습니다.
서류 미보관
보증금 반환 과정에서 작성된 협의서, 반환 영수증, 공탁서 사본 등 제대로 보관하지 않는 것도 큰 문제입니다.
최소 5년 이상 보관해야 추후 법적 분쟁이 발생했을 때 입증자료로 활용할 수 있습니다.
임차인의 사망은 누구도 예측하기 어려운 상황이지만 그로 인한 법적 책임은 임대인에게 그대로 남아 있습니다.
절차를 제대로 지키지 않고 보증금을 반환하면 여러 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
안전하게 보증금을 처리하기 위해서는 반드시 상속인 전원의 합의를 거치거나, 불명확한 경우 법원 변제공탁을 통해 법적 의무를 확실히 이행하는 것이 바람직합니다.
특히 상속인 간 분쟁, 채권자 개입, 압류와 가압류 문제 등이 얽히면 일반인이 단독으로 해결하기는 굉장히 어렵습니다.
이런 경우일수록 부동산 사건을 다수 다뤄본 경험이 있는 법률 전문가에게 도움을 받아 절차를 진행하는 것이 가장 안전합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 임대차 분쟁으로 피해를 받았다면 충분한 경력과 노하우를 설계하고 있는 법률 전문가에게 도움을 요청하여 문제를 해결하시길 당부드립니다.
