전세 계약갱신청구권과 묵시적갱신 차이점, 세입자 필독
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Nov 22. 2025
주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위해 핵심적인 장치로 자리 잡았습니다.
그러나 실무에서는 이 권리가 행사되었는지 여부를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 빈번하게 분쟁이 발생합니다.
더구나 갱신청구권은 행사 시점과 방법에 일정한 요건이 요구되기 때문에, 이를 둘러싼 다툼 또한 자주 발생합니다.
따라서 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이를 명확히 이해하고 행사 요건을 제대로 갖추는 것이 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 제도입니다.
임차인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 거절 사유가 없는 한 이를 받아들여야 합니다.
이 경우 계약은 2년간 연장되며, 임대료 증액 역시 5%로 제한됩니다
반면, 민법상 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝난 뒤 임대인과 임차인이 모두 별도의 의사 표시를 하지 않을 때 발생합니다.
기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 효과가 있고, 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있습니다.
많은 분들이 혼동하는 부분이 바로 묵시적 갱신이 이루어지면 계약갱신청구권이 소멸하는가라는 문제입니다.
결론부터 말하자면 묵시적 갱신은 갱신청구권을 소진하지 않습니다.
즉, 임차인이 만기 시점에 별도로 갱신청구권을 행사하지 않고 그대로 묵시적 갱신으로 넘어갔더라도, 그 갱신 기간이 끝날 무렵에는 여전히 갱신청구권 1회를 행사할 수 있습니다.
이 구조를 활용하면 임차인 입장에서는 갱신권을 아껴두는 전략을 쓸 수 있는 셈입니다.
실제 거주 기간으로 환산하면 최초계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 이후 계약갱신청구권 2년을 합쳐 최대 6년간 안정적인 거주가 가능합니다 (물론 임대인이 실거주 등 정당한 거절 사유를 입증하지 못한다는 전제 하에서).
따라서 임차인으로서는 묵시적 갱신으로 계약을 이어가더라도 권리를 잃지 않고, 필요할 때 갱신청구권을 행사해 보장받을 수 있습니다.
다만 이 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때만 성립합니다.
임대인이 만료 전 일정한 조건 변경이나 임대료 증액 의사를 통지하면, 그 시점부터는 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다.
이 경우 임차인이 보호받을 수 있는 방법은 계약갱신청구권을 명시적으로 행사하는 것입니다.
임차인이 갱신청구권을 사용하면, 법적으로 임대료를 5% 범위 이내에서만 증액할 수 있고, 나머지 과도한 인상 요구는 무효가 됩니다.
따라서 임차인이 침묵하거나 소극적으로 대응하면 불리한 조건을 그대로 수용하게 될 위험이 있습니다.
또한 임대인은 갱신청구권을 거절할 수 있는 몇 가지 법정 사유를 주장할 수 있습니다.
임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주할 목적으로 해당 주택이 필요하다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
그러나 이 역시 단순한 주장만으로는 부족하고 실제로 거주할 것임을 입증할 책임은 임대인에게 있습니다.
만약 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 곧바로 제3자에게 임대하는 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
결국 임대인의 조건 변경 통지는 묵시적 갱신의 길을 차단하는 효과를 갖기 때문에 임차인은 반드시 갱신청구권 행사 여부를 명확히 하고 이를 증거로 남겨야만 5% 상한의 보호를 받을 수 있습니다.
갱신요구권은 임차인의 권리를 강하게 보장하는 제도이지만, 행사 시점과 방법에 엄격한 요건이 있습니다.
먼저 행사 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
이 기간을 벗어나면 갱신청구권 행사가 무효가 되고 결국 임차인은 법적 보호를 받지 못할 수도 있습니다.
또한, 계약갱신요구권은 행사 자체가 쟁점이 되는 경우가 많아 임차인이 확실하게 행사했다는 점을 입증하지 못하면 소송에서 불리하게 판결이 내려질 수 있습니다.
실제로 문자나 통화 기록이 불분명해 갱신 요구가 없었다는 임대인의 주장이 받아들여지는 사례가 적지 않습니다.
결국, 갱신청구권을 실질적으로 보호하기 위해서는 기간을 지키는 것과 증거를 남기는 것이 중요합니다.
계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 모두 계약을 이어간다는 점에서 같아 보이지만, 보장 범위와 법적 효과는 전혀 다릅니다.
묵시적갱신을 했다고 해서 청구권이 사라지는 것은 아니므로 임차인은 필요할 때 남아 있는 갱신청구권을 행사해 안정적인 거주를 이어갈 수 있습니다.
다만 임대인이 조건 변경을 통지하거나 실거주 사유를 주장하는 경우에는 단순히 기다리기보다는 반드시 갱신청구권을 명시적으로 행사하고 증거를 남겨야 합니다.
결국 이 제도의 활용 여부는 언제, 어떻게 행사했는가라는 절차적 요건에서 갈립니다.
작은 실수로 권리를 잃을 수 있고, 임대인 또한 정당한 거절 사유 입증을 소홀히 했다가 손해배상 책임을 지는 경우도 많습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 임대차 분쟁으로 피해를 받았다면 다양한 경험과 계획을 가지고 있는 법률 전문가에게 조력을 요구하여 사건을 풀이하시길 결론드립니다.
