다가구주택 전세사기 예방과 보증금 반환 전략
다가구주택은 한 사람의 명의로 된 건물에 여러 명의 세입자가 살고 있는 구조입니다. 대표적으로 원룸 건물이나 빌라를 생각하시면 되는데요. 이러한 다가구주택도 전세사기에서 자유롭지 못하고 있습니다. 여기서도 빈번한 피해가 발생하고 있는데요.
특히 다가구주택은 사회 초년생들이나 비교적 취약한 계층이 많이 거주하는 공간이기에 이러한 사기 피해는 더 악질적으로 다가오고 있습니다. 그렇다면 이러한 피해를 예방하거나 피해를 당했을 시 보증금을 반환받을 수 있을까요?
온전하게 반환받기 원하면 전략을 잘 짜야 합니다. 오늘은 이에 대한 이야기를 드리려고 하는데요. 다가구주택에 입주를 생각하고 있으시거나 안타깝게도 다가구주택 전세사기 피해를 입으셨다면 이번 이야기가 매우 유용하게 다가오실 겁니다.
01. 다가구주택 전세사기 예방 방법
먼저 다가구주택 전세사기 예방 방법에 대한 이야기를 해보겠습니다. 만약 이미 전세사기 피해를 입으신 분들이라면 아래의 문단에서 대응 방법을 설명해 놓았으니 그 글을 참고해 주시면 되시겠습니다.
예방 방법은 아파트나 오피스텔 같은 다른 유형의 주거공간들과 비슷합니다. 등기부등본에서 근저당을 확인하고 전세보증금 보험에 가입하는 등 어떻게 보면 흔히 알려진 내용들인데요. 하지만 다가구는 이 외에도 신경 쓰셔야 하는 부분들 있습니다.
바로 전입세대 열람을 통해 건물을 통해 세입자와 전세금을 파악하는 것과 확정일자 보유 여부 확인인데요.
다가구주택은 분리 등기가 되지 않기에 살고 있는 건물 자체에 문제가 생기면 보증금에 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 건물 가액에 비해 전체 전세금의 합계가 높은 경우라면 깡통전세 또는 갭투자 사기 가능성이 있습니다.
확정일자 보유 여부 확인을 해주셔야 하는 것은 확정일자가 뒤로 밀리면 밀릴수록 사기 피해 이후 보증금을 돌려받을 수 없기 때문인데요. 이 부분은 관할 주민센터에 찾아가 알아보실 수 있습니다.
이때 확정일자를 보유한 세입자들이 많아 내 순위가 뒤로 밀려있다면 그 집에 들어가는 것을 고려해 보는 것을 권해드립니다.
마지막으로 이번에 들어가시는 분들이라면 입주 즉시 전입신고와 조금 전에 말씀드린 확정일자를 받으시기 바랍니다.
이 두 가지를 하시면 대항력과 우선변제권을 확보하실 수 있는데요. 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 문제가 생겼을 때 큰 도움이 되기 때문에 최대한 빠르게 해주시는 것이 좋습니다.
02. 다가구주택 전세사기 보증금 반환 전략
이곳에서 문제가 생겼을 때 가장 큰 문제는 권리금을 확인하는 것이 어렵기에 보증금을 온전하게 반환받는 것이 굉장히 어려워진다는 겁니다. 그래서 보증금 반환을 원한다면 법률 전문가와 함께 전략적으로 준비하셔야 하는데요.
특히 선순위 보증금을 파악하는 것이 매우 중요합니다.
선순위 보증금이란?
해당 건물에 나보다 먼저 입주하고 있는 임차인들의 보증금 총합을 말함
그리고 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매나 공매로 넘어가는 경우 전입신고와 확정일자를 받은 선순위 세입자부터 돈을 돌려주기에 미리 파악하고 나는 몇 순위에 돌려받을 수 있는지 확인하는 것이 필요함
예를 들어 8명이 들어간 다가구주택의 전세보증금 총합이 9억인데 경매로 넘어간 집은 7억에 매매된 경우 선순위 임차인부터 돈을 지급받기에 후순위 임차인은 돈을 못 돌려받을 수 있음
그리고 이러한 보증금뿐만 아니라 다른 선순위 근저당이 잡혀있다면 더욱 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
이러한 이유 때문에 앞서서 예방 방법을 설명할 때 꼭 전입세대 열람을 통해 세입자와 전세금을 파악하고 확정일자 보유 여부를 확인해야 한다고 말씀을 드린 것입니다.
그럼 이러한 상황에서 어떤 전략적인 대응을 해야 할까요? 법률 전문가의 도움을 받아 임차인 간의 배당 순위와 확정일자 등을 파악하고 권리 분석 표 정리, 소명자료를 준비해야 하고 경매 개시 전이라면 배당 요구서를 접수하기도 합니다.
특히 임차인 간에 우선순위 다툼이 매우 많기에 이것을 정확하게 소명할 수 있는 전문가의 도움을 꼭 받아주셔야 합니다.
03. 전문가의 도움이 필요합니다
다가구주택 전세사기는 많은 피해자를 낳기에 집단으로 형사고소를 진행하기도 합니다. 그리고 가압류 신청과 같은 민사소송도 함께 진행해 집주인이 피해금을 빼돌리게 하지 못하는 절차도 진행해야 합니다.
게다가 오늘은 깡통전세나 갭투자 사기 피해 위주의 보증금 반환 절차를 말씀드렸는데요. 만약 이 같은 피해가 아닌 이중계약 문제나 신탁 사기와 같은 문제로 피해를 당했다면 또 다른 대응 방법을 찾아주셔야 합니다.
결국 여러분들은 이와 같은 문제를 해결한 경험이 많은 전문가를 찾아 함께 대응하는 것이 가장 편하고 좋은 방법이라고 느끼게 되실 겁니다. 어쩔 수 없이 법률적인 부분이 많이 얽혀있기 때문인데요.
저희 제이씨엘파트너스는 다가구주택 전세사기 피해 회복 및 보증금 반환을 도와드리고 있습니다. 이에 대해 궁금한 점이 있다면 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다. 친절하고 편안하게 안내해 드리겠습니다.
