대항력 없는 임차인 보증금 돌려받으려면
대항력은 세입자가 임차권을 주장할 수 있는 제도입니다. 쉽게 풀어드리면 만약 전세로 살고 있는 집의 주인이 바뀌게 되거나 경매로 넘어가게 되는 경우에도 지금 살고 있는 집의 권리를 주장할 수 있게 되는데요.
이러한 권리 덕분에 전세금을 돌려받지 못하는 상황에서 법적으로 매우 중요한 역할을 합니다. 특히 집주인의 집이 경매로 넘아가는 경우에도 보증금을 돌려받을 수 있도록 법적인 보호를 받기 때문에 꼭 확보하셔야 하는데요.
그런데 만약 대항력이 없는 임차인이라면 보증금을 아예 돌려받지 못할까요?
결론적으로 말씀드린다면 그렇지는 않습니다. 그러나 더욱 신중하고 전략적인 접근을 해야 하는 것은 사실입니다.
오늘은 대항력 없는 임차인이 전월세 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야 하는지 이야기하도록 하겠습니다.
임차인 대항력이 없으면 생기는 일
항력이 없는 세입자의 경우 위에서 말씀드린 상황과 정반대의 상황에 마주치게 됩니다. 전셋집 임대인이 바뀌게 되었을 때 이 집에 살 권리를 주장할 수 없고 마찬가지로 집이 경매에 넘어가는 경우에 보증금 반환이 매우 어려워지는데요.
이러한 상황에 대해 조금 더 자세하게 설명드린다면 다음과 같습니다.
✅대항력이 없으면 이러한 문제가 생겨요
(1) 대항력 및 우선변제권을 확보한 다른 세입자에게 밀려 보증금 반환 후순위로 밀려남
(2) 집주인이 은행이나 다른 채무자들에게 선순위 근저당이 잡혀있으면 대항력 없는 임차인 보다 보증금을 먼저 가져감
(3) 경매로 넘어가는 경우 배당을 가장 늦게 받게 되기에 보증금을 한 푼도 받지 못하는 상황이 생김
이렇게 보니 대항력이 있고 없고 차이가 매우 커 보이지 않으신가요? 이것이 없다면 정말 심한 경우에 전세금 전부를 잃게 될 수 있는 상황이 생긴다는 겁니다.
그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 두 가지 조건을 가지고 있는데요. 하나는 전입신고를 해주셔야 하고 다른 하나는 전입신고를 한 집에 실거주를 해주셔야 한다는 겁니다.
전입신고 완료 이후 다음날 0시부터 대항력 효력이 발생합니다.
그럼 이것이 없는 상황에서 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이거나 전세사기를 당해 보증금 반환 순위를 다투고 있는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 아래에서 설명드리겠습니다.
대항력 없는 임차인 보증금 돌려받으려면
그렇다면 이런 상황에서 임차인이 보증금을 온전하게 돌려받으려면 어떻게 해야 할까요? 물론 상황이 불리한 것은 맞지만 이것이 없다고 해서 전세금을 아예 돌려받을 수 없는 것은 아니기 때문에 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
그렇다면 돌려받는 방법에 대해 두 가지의 상황 예시를 통해 설명드리겠습니다.
먼저 대항력이 있는 상태에서 이사를 가는 경우입니다. 대항력의 조건 중 하나는 실제 거주이기 때문에 이사를 가게 된다면 그 집에 대한 대항력은 사라지게 됩니다. 그래서 보증금을 받지 못한 상태로 이사를 가게 되는 경우 많은 걱정을 하실 텐데요.
이런 경우에는 임차권등기 명령을 신청하시면 효과를 보실 수 있습니다. 임차권등기 명령은 이사를 가더라도 이전에 살던 집의 권리를 주장할 수 있기에 이 같은 상황에서는 임차권 등기 명령을 신청함으로 해결하면 됩니다.
그럼 전입신고를 하지 않았거나 실거주를 하지 않은 이유로 처음부터 대항력이 없는 경우에는 어떻게 대응해야 할까요?
전세금 반환 소송을 진행하셔야 합니다. 여기서 승소하게 된다면 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수하실 수 있는데요. 이 같은 민사소송과 함께 임대인 재산조회 및 가압류 절차를 통해 전세금을 묶어두는 것이 중요합니다.
물론 이 부분은 개인이 직접 진행하기는 어려운 영역이고 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다. 특히 집이 경매로 넘어간 상황이라면 다른 세입자들과 보증금을 받는 우선순위를 다퉈야 하기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
결론적으로 중요한 것은 빠르게 법률전문가를 통해 대응해야 한다는 겁니다. 대처가 느릴수록 온전하게 보증금을 돌려받기는 어려워지기 때문에 지금 이러한 문제가 있으시다면 바로 법률전문가를 찾아 현재 상황을 이야기 후 함께 대처하시기 바랍니다.
전문가의 조력으로 온전하게 보증금을 지키세요
위의 상황 외에도 만약 임대인이 단순히 보증금을 돌려주는 상황이 아닌 전세사기로 인해서 생긴 상황이라면 형사고소로 진행하는 것도 가능합니다. 물론 무작정 고소가 가능하는 것이 아니고 사기죄가 성립되어야 하는데요.
사기죄 성립은 고의성과 피해자 기망행위가 증명되어야 하고 피해자가 금전적인 피해를 입고 사기꾼이 금전적인 이득을 취한 경우에 성립하게 됩니다. 그렇기에 법률적으로 따져보아야 할 것들이 많아지는데요.
하지만 사기꾼이 잠적할 수 있기에 꼭 진행해 주셔야 하는 절차입니다. 그리고 피해자가 다수 나온 상황이라면 함께 대응하실 수 있는데요. 물론 증거수집이나 정확한 고소장 작성 등의 절차는 전문가에게 맡겨 진행하는 것이 유리합니다.
이렇게 대항력이 없어도 여러분들이 전월세 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 충분히 있습니다. 그러나 전문가의 도움이 없이는 한계가 있는 영역이기도 한데요.
저희 제이씨엘파트너스에서 대항력이 없는 상태에서도 보증금을 돌려받을 수 있는 완벽한 전략을 찾아드리도록 하겠습니다.
그러니 현재 문제가 있는 상황이라면 빠르게 문의하시기 바랍니다. 여러분이 빠를수록 보증금 회수도 빨라집니다.
