위반건축물 권리금 회수 가능성 및 손해배상 소송
상가에서 개인 사업이나 장사를 하는 분들에게는 권리금이 매우 중요합니다. 인테리어나 집기들뿐만 아니라 단골손님, 상권, 영업 및 운영 노하우 등등의 재산적 가치를 금전적으로 회수할 수 있기 때문인데요.
그러나 다양한 문제로 인해 권리금 회수가 어려워지는 경우가 생깁니다. 그중 대표적인 것이 위반건축물로 인한 권리금 회수 문제인데요. 이 같은 문제가 생긴다면 신규 임차인이 계약을 하지 못할 수 있고 그렇게 되면 권리금 회수 기회도 날리게 됩니다.
오늘은 이와 같은 상황에 대해서 다뤄보려고 하는데요. 위반건축물 권리금 회수 가능성에 대한 부분과 이에 따른 손해배상 소송을 통해 권리금을 회수하는 것이 가능한지 설명드리도록 하겠습니다.
01. 위반건축물에 해당하는 사유
이 상황을 해결하기 위해서는 어떤한 부분이 위반건축물에 해당하는지 그 예시에 대해서 알고 있으셔야 합니다.
특히 여러 개의 점포가 입점해 있는 일반적인 상가건물에서는 하나의 다른 점포에서만 위반된 부분이 있다면 건물 전체가 위반건축물로 건축물대장에 표시되기에 상가에 입주해있는 모든 점포들이 영업제한을 받을 수 있는데요.
대표적인 위반 건축물 예시는 다음과 같은 것들이 있습니다.
(1) 허가받은 용도 외의 다른 용도로 사용하고 있을 때
(2) 불법 확장
(3) 카페나 식당 등 점포 앞에 영업용 테이블을 설치한 뒤 천막 지붕을 씌운 상황
(4) 건축물대장과 실제 건축의 구조가 다른 상황
(5) 창고 또는 이 외의 다른 용도로 임시 건물을 만든 경우
(6) 높은 층고의 건축물에서 증축 허가 없이 복층 구조를 만든 경우
(7) 다락을 주거용으로 사용하는 경우
(8) 외부 계단이나 현관에 차양을 위해 새시나 크릴로 덮은 경우
\이와 같은 불법 건축물이 있을 때는 시청이나 구청 등에서 철거, 용도변경, 사용 제한 등의 시정 명령이 나오게 되고 시정명령 이후에도 고치지 않는다면 그 건축물에서는 허가, 등록, 지정 등이 불가능할 수 있고 심한 경우 영업이 불가능할 수 있습니다.
그러면 이러한 위반건축물로 인해 신규 임차인과의 계약이 불가능해질 때 권리금을 회수하려면 어떻게 해야 할까요?
02. 손해배상 소송이 가능하려면
상가에서 영업을 하던 기존 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 계약이 끝나는 시점까지 신규 임치인을 주선하여 권리금 회수를 받을 수 있고 이 부분을 방해받아서는 안 된다고 법에 나와있는데요.
만약 이 시기에 임대인과의 문제로 권리금을 포기해야 하는 상황이 생긴다면 손해배상 소송을 청구해 돈을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 다음과 같은 부분들을 확인한 뒤에 위반건축물로 인한 권리금 회수 손해배상 소송이 가능한데요.
위반 건축물이 업종에 영향을 주는지 확인하기
위반 건축물에 등록되었을 시 임차인의 업종에 영향을 주는지 확인해야 합니다. 예를 들어 음식점, 카페 등등은 불법 건축물에서 영업을 할 수 없지만 단순 잡화점은 신고 업종이 아니기에 영업이 가능할 수 있는데요. 이렇게 업종에 대한 부분을 확인해보시고 손해배상 소송을 준비하셔야 합니다.
임차인이 입점한 시기 및 위반건축물 등재 시기 비교
만약 임차인이 들어오고 나서 위반건축물 문제가 생겼다면 손해배상 청구가 가능해질 수 있으나 임차인이 임대 건축물임을 알고 들어온 경우라면 상황을 해석하는 것이 달라질 수 있습니다.
임차인의 현행법을 준수하고 있는가
위반건축물 외에도 임차인이 월세를 밀렸거나 관리비를 내지 않은 경우가 있는가 또는 법에서 정한 신규 임차인 주선 기간을 잘 준수했는가 등등 법적으로 문제가 없는지 확인하게 되고 문제가 있는 경우 불가능할 수 있습니다.
이렇듯 다양한 부분들을 확인한 뒤 손해배상으로 권리금을 회수할 수 있는지 불가능한지 결정되게 됩니다.
03. 정확한 위반건축물 권리금 회수 가능성을 알려면
위에서 보셨듯 위반건축물에서 온전하게 권리금 문제를 해결하기 위해서는 불법 건축물이라는 부분 이외에도 다양한 부분을 종합적으로 검토해야 하는데요. 그렇기에 여러분들의 상황을 모르고 권리금을 받을 수 있다 없다를 말씀드리기 어렵습니다.
정확한 손해배상이나 권리금 회수가 가능한지 궁금하시다면 법률 전문가의 상담을 진행해 보셔야 합니다. 현재 상황에 대해 알려주시고 그 이후부터 어떻게 대응을 해야 하는지 찾고 함께 대응할 것을 권해드리는데요.
저희 제이씨엘파트너스에서는 상가 임차인 권리금 회수를 도와드리고 있습니다. 단순 피해 회복 조언이나 방법을 알려드리는 것이 아닌 실질적인 권리금 회수를 목적으로 도움을 드리고 있는데요.
한 가지 상황만 놓고 문제와 해결 방법을 찾는 것이 아니라 문제 상황을 해결할 다른 방향과 가능성도 찾아드리고 있으니 현재 권리금 문제가 생긴 분들은 저희에게 편하게 연락 주셔서 해결 방안을 물어보시기 바랍니다. 친절하게 답변드리겠습니다.