임대인 상가 건물 수리 범위와 임차인이 수리해야할때
상가 건물을 임대해 준 임대인 입장에서나 상가 건물에 세 들어 사용하는 임차인의 입장에서나 건물 수리 문제는 매우 민감한 문제입니다. 하지만 상가 임대차에서 정말 자주 발생하는 문제가 건물 수리 부분인데요.
이 문제에 있어서 가장 중요한 쟁점은 바로 누가 수리를 해야 하느냐라는 부분입니다. 결국 수리 비용을 지불하는 문제이기 때문에 제대로 시시비비를 가리지 못한다면 누군가는 큰 손해를 입게 되는데요.
오늘은 이 부분에 대해서 설명드리려고 합니다. 임대인의 상가 수리 범위는 어디까지인지 그리고 임차인이 건물 수리를 해야 하는 경우는 어떤 것들이 있는지 자세하게 설명드리도록 하겠습니다.
01. 기본적으로는 임대인이 수리해야 합니다
상가 건물에 문제가 있는 경우 기본적으로 임대인이 수리를 해야 하는 것이 맞습니다. 이 부분은 민법에 자세히 나와있는데요.
민법 제623조에 보면 임대인은 임차물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담해야 한다고 나와 있습니다. 즉 임차인이 세를 들어온 건물에 문제가 생긴다면 임대인이 보수나 수리 등의 의무가 있다는 건데요.
그렇기에 임차물에 수리가 필요한 상황이라면 임차인은 지체 없이 임대인에게 수리를 통지할 수 있습니다. 그리고 이에 대한 부분도 민법 제623조에 명시되어 있는데요. 이렇듯 민법에서는 건물 수리 의무는 임대인이 더 크게 지고 있습니다.
마지막으로 민법 제374조에 보면 임차인은 계약 기간에 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보존할 의무가 있다고 나와 있습니다.
✅선량한 관리자의 주의 의무란?
선량한 관리자의 주의의무는 흔히 선관주의의무라고 부르며 이는 개인의 직업적, 사회적, 경제적 지위에 따라 일반적으로 통용되는 수준의 주의와 관리 행위를 해야 하는 의무를 뜻합니다.
조금 더 풀어서 설명드리자면 임대인은 건물을 안전하게 유지하고 효율적으로 관리하며 임차인이 불편 없이 사용할 수 있도록 보호해야 하는 책임이 있습니다.
이와 반대로 임차인은 계약이 끝난 뒤 임차한 물건을 원상태로 돌려줘야 하는 의무가 있으며, 사용 중에도 그 물건이 훼손되지 않도록 일반적인 수준의 주의를 기울여야 합니다.
02. 임대인 수리 범위 및 임차인이 수리해야 하는 경우
임대인이 수리를 해야 하는 범위는 건물의 대 파손이나 건물의 주요 구성 부분에 대한 수선, 보일러, 상하 수도관, 전기 배산과 같은 기본적인 설비에 대한 부분 및 건물 노후 수선 등이 있습니다.
그리고 사소한 부분이 있다고 하더라도 임차인이 사용하는데 문제가 생기거나 수익에 방해가 된다면 수리를 해주셔야 합니다.
하지만 문제가 있다고 해서 임대인이 모든 부분을 고쳐줘야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 수리를 해야 하는 부분도 있는데요.
(1) 경미한 소모품 교체는 임차인 부담입니다. 예를 들어 형광등 교체, 문고리 고장, 영업에서 생기는 사소한 파손 등등이 있습니다.
(2) 당연하겠지만 임차인이 고의적으로 시설물을 파손했다면 당연히 임차인 부담입니다.
(3) 임차인이 특별한 용도로 추가 설치한 시설물이나 개조한 시설물에 대한 수리는 임차인이 해야 합니다.
(4) 임대차 계약 시 특약을 통해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리는 경우
그러나 이 부분은 통상 생길 수 있는 파손 수선, 소규모 수선에 한합니다. 특약이 있더라도 건물에 주요한 구성 부분이나 대규모 수선에 대한 부분은 임대인이 책임지셔야 하는 부분입니다.
임차인이 수리해야 하는 경우는 위와 같은 부분입니다.
그러나 이렇게 말씀드린다 하더라도 막상 실제로 건물 수리 문제 상황을 경험한다면 애매한 부분이 매우 많으실 텐데요. 그렇기에 이 부분은 법률 전문가의 상담이 꼭 필요한 부분입니다.
저희 제이씨엘파트너스에 문의하시면 친절하게 답변드리도록 하겠습니다.
03. 임대차 건물 수리에 대한 문제가 생겼다면
만약 임대차 건물 수리에 대한 부분에 문제가 생겼고 그에 대한 협의가 되지 않는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 계속해서 임대인이 수리 의무를 이행하지 않으면 임차인이 먼저 수리를 한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
이 부분은 임차인이 임차물의 보존을 위해서 비용을 지출한 때는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 민법 제626조에 나와 있습니다. 그리고 계속해서 수리를 해주지 않아 임차물을 사용하지 못하거나 수익을 내지 못하는 경우라면 차임을 지급하지 않아도 되고 그 지장의 한도 내에서 차임 감액을 청구할 수 있습니다.
이보다 더 심한 경우는 임차인이 임대차계약 자체를 해지할 수 있고 이와 더불어 손해배상청구 소송도 하실 수 있는데요.
이렇듯 상황에 따라 대응과 법적 절차가 매우 복잡해집니다. 그렇기에 문제가 생겼을 시 최대한 빠르게 법률 전문가와 상담을 해보는 것을 권해드리는데요. 아래를 통해 편하게 물어보실 수 있으니 부담 없이 편하게 문의하시기 바랍니다.