임차인이 월세 안 낼 때 임대인이 해야 할 법적 조치
집주인이든 상가 건물주든 가장 스트레스받는 상황 중 하나는 임대인이 월세를 계속해서 연체하는 경우입니다. 처음 한두 달 월세를 밀리는 것은 어느 정도 기다려줄 수 있지만 계속해서 월세를 안 낸다면 임대인 입장에서는 속이 타들어갈 텐데요.
이때 임차인을 강제로 내보내거나 문을 따고 들어가서 짐을 빼버 리거나 하는 등의 생각을 하실 수 있습니다만 만약 그렇게 한다면 오히려 임대인이 더 큰 처벌을 받게 될 수 있는데요. 법적인 테두리 안에서 정해진 절차를 밟아주셔야 합니다.
그렇다면 어떻게 해야 문제없이 임차인을 내보낼 수 있거나 거나 못 받은 월세금을 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 임차인이 월세를 안 낼 때 임대인이 해야 할 법적 조치는 어떤 것들이 있는지 설명드리도록 하겠습니다.
01. 임차인의 월세 미납 횟수가 중요합니다
앞서 말씀드렸듯이 법적으로 보면 임대인이 마음대로 임차인을 퇴거시킬 수는 없습니다. 이렇게 직접 해결하기보다는 법적 조치를 진행해 해결하시는 것이 맞는데요. 월세 연체로 인해 계약을 해지하기 원한다면 임차인의 월세 미납 횟수가 중요합니다.
그렇다면 월세를 어느 정도 연체해야 법적인 조치를 취할 수 있을까요? 이 부분은 주택인지 상가인지에 따라 달라지게 됩니다.
주택 월세 미납 횟수
주택의 경우 임차인이 월세를 2기 이상 연체했을 때 계약 해지가 가능합니다.
상가 월세 미납 횟수
상가의 경우 임차인이 월세를 3기 이상 연체했을 때 계약 해지가 가능합니다.
하지만 여기서 말하는 것은 단순히 2개월 또는 3개월 동안 월세를 연체한 것이 아닙니다. 2기분 또는 3기분으로 표현했기에 이것이 정확히 무엇을 의미하는지 알고 있으셔야 하는데요. 계속해서 이 부분에 대해 설명드리겠습니다.
주택에서 월세를 내지 않는 세입자를 내보내려고 하는 상황을 가정해 보겠습니다. 위에서 설명했듯 주택에서는 2기 이상 연체했을 때 법적인 조치를 진행하실 수 있는데요. 2기분은 단순히 2개월 동안 월세를 내지 않았다는 것이 아닌 2개월 분의 금액을 내지 않았다고 해석하셔야 합니다.
만약 월세가 80만 원이라고 가정한다면 2개월 분은 160만 원이겠죠? 그런데 임차인이 1개월분 80만 원을 밀리고 2개월째 때는 40만 원을 냈다면 현재 임대인이 못 받은 금액은 120만 원입니다. 그러나 이 상황에서의 2기분의 경우 160만 원이기에 이때에는 2달이 지났어도 법적 조치가 불가능합니다.
이러한 기준을 잘 파악하셔서 법적인 대응을 준비해 주셔야 합니다.
02. 임대인이 내용증명 준비하기
위에서 말씀드린 것처럼 2기분 또는 3기분 연체가 확실하다면 법적 조치를 진행하실 수 있습니다. 이때 가장 먼저 해야 하는 것은 임차인에게 공식적으로 계약 해지를 통보하는 것인데요.
이때 문자나 카톡, 구두 등으로 통보하실 수도 있지만 내용증명을 보내 통보하는 것이 더 확실하고 좋은 방법인데요. 무엇보다도 이 내용증명이 나중에 소송으로 갔을 때 중요한 증거 자료로 사용할 수 있기에 꼭 준비하실 것을 권해드립니다.
그렇다면 내용증명은 어떻게 작성해야 할까요?
꼭 적어야 하는 것은 언제부터 언제까지 얼마의 금액이 밀렸는지 연체 사실과 누적금액에 대해 적어주시고 이 이유로 계약 해지가 가능하다는 내용을 적어줍니다.
이후 언제까지 연체된 월세를 지급할 것을 명시하며 만약 그날까지 월세를 주지 않으면 언제 언제까지 주택 또는 상가를 비워줄 것을 요청 및 이에 응하지 않을 시 법적 조치를 취할 것을 적어주시면 됩니다.
내용증명을 직접 작성하실 수도 있지만 직접 하시기보다는 법률 전문가의 도움을 받아 작성하는 것을 권해드립니다. 내용증명에 법률적인 용어와 절차가 제대로 작성되어야 나중에 소송으로까지 가게 되었을 때 오해를 줄일 수 있기 때문인데요.
거기에 변호사 이름으로 받은 내용증명이라면 임차인이 더 큰 압박감을 느껴 소송 없이 문제가 해결되는 경우도 있습니다.
그렇기에 법률 전문가의 도움을 받아 내용증명을 작성하셔서 최대한 소송은 피해 보시기 바랍니다. 만약 이 부분에 대해 도움을 받고 싶으시거나 궁금한 점이 있다면 아래를 통해 편하게 물어보시기 바랍니다.
03. 임차인 월세 안 낼 때 법적 조치
내용증명을 보냈는데도 변하는 게 없다면 어쩔 수 없이 소송으로 가야 합니다. 이때 진행하는 소송이 명도소송인데요. 하지만 단순히 명도소송뿐만 아니라 다음과 같은 조치들도 함께 진행하게 되는데요.
점유 이전금지 가처분 ➡ 임차인 명도소송 ➡ 강제집행
특히 점유 이전금지 가처분과 임차인 명도소송은 법률적 지식과 다양한 경험이 필요한 영역입니다. 그래서 이 부분에 경험이 많은 법률 전문가의 도움을 받아주셔야 하는데요.
오늘은 이야기가 너무 길어졌기에 소송에 대한 자세한 부분은 다음 시간에 다뤄드리려고 합니다.
하지만 현재 임차인 월세 미납 문제를 빠르게 해결하기 원하시는 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 편하게 문의하시기 바랍니다. 여러분의 상황에 대해 들어보고 가장 효율적인 방법을 찾아 문제를 해결해 드리겠습니다.