상가 건물주가 보증금 안 돌려줄 때 대처 방법

Apr 10. 2026

상가 임대차 기간이 끝났고 확실히 계약 해지를 하기로 했는데 건물주가 보증금을 돌려주지 않는 사례들이 생각보다 많이 일어나는 것 같습니다. 확실히 저희에게 이 문제로 찾아오시는 분들이 이전보다 더 많아지고 있는데요.

임차인 입장에서 상가 보증금은 굉장히 중요합니다. 단순히 돌려받아야 하는 돈으로 치부할 것이 아니라 새로운 장소를 다시 계약해야 하는 돈일 수도 있고 직원들에게 줘야 하는 돈이거나 폐업에 필요한 돈일 수 있는데요.

그렇기에 빠르게 돌려받는 것이 매우 중요하다는 것을 저희는 알고 있습니다. 오늘은 상가 건물주가 보증금을 안 돌려줄 때 대처 방법에 대해서 말씀드리려고 하는데요. 현재 이와 같은 문제가 생기신 분들이라면 이 글이 많은 도움 되실 겁니다.

01. 상가 건물주가 보증금을 안 돌려주는 사유가 있나요?

먼저 파악해야 하는 것은 상가 건물주가 보증금을 안 돌려주는 사유입니다. 사실 보증금을 온전하게 돌려받으려면 임차인에게도 상가를 계약을 끝날 때 아무 문제가 없어야 하는데요. 흔히 발생하는 사유는 다음과 같은 부분들이 있습니다.

✅ 상가 원상복구 문제로 인해 안 돌려주는 경우

임차인은 상가를 비울 때 원상복구가 제대로 되지 않았다는 이유로 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다.

특히 계약 당시 특약이 되어 있는 부분이나 감가상각 문제가 있을 수 있는데요. 그러나 임차인이 완벽하게 원상복구를 진행했는데도 과도한 문제를 제기한다면 법적으로 해결하셔야 합니다.

✅ 월세 미납 및 관리비 문제

만약 임차인이 월세를 내지 않았거나 관리비를 내지 않은 경우라면 보증금에서 제외할 수 있습니다.

✅ 임대인 파산, 회생 등의 경제적인 이유

임대인이 파산을 했거나 회생하는 등의 경제적인 문제 때문에 돈을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

✅ 건물이 경매로 넘어가게 된 경우

임대인이 빚을 갚지 못해 경매로 넘어가게 되어 보증금 반환 문제가 생긴 경우가 있습니다.

✅ 아무 문제 없는데 임대인이 돈을 안주는 경우

새로운 임차인이 들어와야 하나거나 돈이 없다는 이유로 단순 지연시키거나 고의적으로 버티는 경우입니다.

여기서 원상복구, 월세 미납 문제, 임대인 파산 및 회생, 건물이 임대로 넘어간 등의 사유로 보증금 반환을 받지 못하고 있는 것이라면 이에 맞는 법적 절차를 밟으셔야 합니다. 이러한 사유에 따라 대응 방법이 많이 달라지기 때문인데요.

그렇기에 위와 같은 사유가 있다면 저희에게 정확한 상황을 설명해 주시기 바랍니다. 어떻게 대응해야 하는지 말씀드리겠습니다.

만약 아무 문제가 없는데 보증금을 돌려주지 않는 상황이라면 아래와 같이 대처하시면 됩니다.

여러분이 가장 먼저 해야 하는 대응은 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명을 보내는 경우는 두 가지가 있는데요.

계약이 끝나기 전의 상황

계약이 끝나기 전의 상황에서 임대인이 다음 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다는 말을 했다면 이때에는 계약 해지를 명확히 증명하는 내용증명을 보내주셔야 합니다.

임대차 보호법에 따르면 임차인은 계약이 끝나기 6개월 ~ 1개월 사이에 계약 갱신을 꼭 해주셔야 하는데요. 물론 카톡과 문자 또는 통화나 구두로 해도 되지만 나중에 임대인이 자신은 이것을 들은 적이 없다 발뺌할 수 있습니다.

그렇게 되면 나중에 소송에서 이를 증명하는 것이 굉장히 복잡해지는데요. 이것을 방지하기 위해 내용증명으로 통보해야 합니다.

계약이 끝났다면?

계약이 끝난 후 돌려주지 않는 상황이라면 곧 법적인 절차가 들어간다는 내용증명을 보내시면 됩니다. 만약 법률 전문가의 도움을 받아 로펌이나 변호사 이름으로 이것을 보내게 되면 건물주가 겁을 먹고 보증금을 반환하기도 합니다.

이후 임차권등기 명령까지 신청해 주시면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되기에 꼭 신청해 주셔야 합니다.

위의 절차를 진행했는데도 돌려주지 않는다면 가장 확실한 대처 방법은 변호사의 도움을 받아 보증금 반환 소송을 진행하는 것입니다. 이 소송에서 승소하게 되면 강제집행이라는 절차를 진행하실 수 있는데요.

강제집행은 국가에서 상가 임대인의 재산을 압류한 뒤에 유체동산이나 부동산을 매각시키거나 통장, 연금, 급여 등을 압류해서 돈을 받지 못한 임차인에게 돌려주는 절차인데요. 그렇기에 가장 확실하게 돈을 돌려받는 방법입니다.

그러나 이 강제집행은 보증금 반환 소송에서 승소를 해야만 진행할 수 있는데요. 게다가 이 소송을 진행하면서 임대인의 돈을 묶어놓기 위해 가압류 가처분 신청을 해주셔야 합니다.

이렇듯 온전하게 보증금을 돌려받으려면 매우 복잡한 절차가 기다리고 있는데요. 그렇기에 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 받으셔서 이 모든 것을 진행하시기 바랍니다. 단순한 소송 승소가 아닌 실질적 보증금 반환을 목적으로 도와드리겠습니다.

궁금한 점이 있으시다면 아래로 편하게 물어보시면 됩니다.