신축 빌라 전세사기 보증금 회수하기 위해서는

Apr 17. 2026

전세사기 소식이 요즘은 조금 잠잠해진 것 같습니다. 그러나 이렇게 잠잠하다가도 또다시 연쇄적으로 터질 수 있는 것이 전세사기이기 때문에 미리 대비를 하는 것이 중요한데요. 특히 신축 빌라에 입주를 하시는 분들은 더 조심하셔야 합니다.

신축 빌라는 전세사기에 취약할 수밖에 없는 구조를 가지고 있습니다. 새로 지어진 건물이기에 주변 시세를 정확하게 파악하기 힘들고 아파트보다는 매매가가 저렴하여 갭투자를 진행하는 사람이 많기 때문인데요.

만약 신축 빌라에 입주했다가 전세사기를 당하게 되었다면 어떻게 대응해야 할까요? 이런 상황이 생겼을 때 가장 중요한 것은 전세 보증금을 온전하게 회수하는 것일 텐데요. 오늘은 이 부분에 대해 설명드리도록 하겠습니다.

01. 신축빌라 전세사기 피해 직후 가장 먼저 해야 할 조치

전세사기를 당했다는 사실을 인지한 후 가장 먼저 해야 하는 조치는 대항력과 우선변제권이 있는지 확인하는 것과 임차권등기 명령을 신청하는 것입니다. 이 부분들을 제대로 이행하신다면 보증금을 돌려받는 절차가 조금 더 수월해지는데요.

신축빌라 전세사기의 경우 이중계약이나 신탁 사기가 아니라면 대부분은 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어가는 상황일 것입니다.

이때 우선변제권이라는 것을 가지고 있다면 경매에 넘어간 집이 매각된 후에 그에 대한 배당금을 다른 채권자들 보다 먼저 받게 되어 그 돈으로 보증금을 회수하게 되는데요. 이 우선변제권을 확보하기 위해 꼭 필요한 것이 대항력입니다.

그리고 대항력은 보증금을 온전히 돌려받기 전까지 살고 있는 집에 내 권리가 있음을 주장하는 힘을 말하는데요. 대항력이 확보되지 않은 상황이라면 집에 대한 권리 주장이 어렵기에 배당금 순위에서도 뒤로 밀리게 됩니다.

대항력 확보 방법 - 살고 있는 전셋집에 전입신고가 되어있어야 하고 실제로 거주하고 있어야 대항력이 발생합니다.

우선변제권 확보 방법 - 대항력을 가지고 있는 상황에서 확정일자까지 받아준다면 우선변제권이 생기게 됩니다.

대항력의 조건은 그 집에 실제로 거주를 하는 것입니다. 그렇다는 것은 이사를 가게 된다면 대항력이 사라지게 된다는 건데요. 대항력이 사라지면 우선변제권도 사라지게 됩니다. 그러나 전세사기 피해 이후 꼭 이사를 가야 하는 상황이 있을 수 있는데요.

이때는 임차권등기 명령을 신청해 주셔야 합니다. 이것을 신청해 주시면 이사를 가도 위의 두 가지가 유지될 뿐만 아니라 경매에 넘어간 집에 대한 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 속하게 됩니다.

대항력과 우선변제권이 확보가 되어 경매 이후 배당금으로 보증금을 온전히 받을 수 있다면 정말 다행입니다. 그러나 이와 같은 방법으로 회수하지 못하는 경우도 굉장히 많은데요. 그렇다면 소송을 진행하셔서 보증금을 회수해야 합니다.

민사소송에는 전세보증금 반환 청구 소송이라는 소송이 있습니다. 이것을 진행하시면 되는데요. 절차는 다음과 같습니다.

(1) 소장 작성과 소송에 필요한 증거자료를 준비합니다. 증거는 임대차 계약서, 보증금 송금 내역, 확정일자를 받은 계약서 등이 있습니다.

(2) 소장 제출과 동시에 가압류 및 가처분 신청을 합니다. 이 절차는 민사소송이 진행되는 동안 사기꾼의 재산을 압류하는 절차인데요.

사기꾼들이 보증금을 은닉하거나 세탁하지 못하게 해야 하기 때문에 필수적으로 진행해야 하는 절차입니다.

(3) 소송에서 승소하면 강제집행을 진행할 수 있습니다.

사실 위의 모든 절차는 강제집행을 진행하기 위한 절차라고 보시면 됩니다. 이 절차는 국가에서 사기꾼의 모든 재산을 파악한 뒤에 통장이나 급여를 압류하거나 부동산을 매각시키고 그 재산을 피해자에게 돌려주는 절차입니다.

가장 실질적으로 보증금을 회수하는 절차이기에 이 절차까지 꼭 진행하셔야 합니다.

여기서 가장 중요한 것은 최대한 빠르게 이와 같은 법적 절차를 진행해야 한다는 것입니다. 고민이 너무 길어지다 보면 다른 채권자에게 배당금이 먼저 가게 되거나 사기꾼이 돈을 은닉하는 등의 문제가 생기기에 최대한 빠르게 도움을 받으시기 바랍니다.

위에서 보셨듯이 신축 빌라 전세사기를 당했을 때 보증금을 온전히 회수하려면 여러 법적인 절차를 거쳐야 회수하실 수 있습니다. 그렇기에 전세사기 보증금 회수 대해 경험이 많은 전문가와 함께 해결해 나가셔야 하는데요.

저희는 단순히 반환 소송 승소가 아닌 실질적인 보증금 회수를 목표로 도움을 드리고 있습니다. 보증금 회수에 도움을 원하신다면 언제든 편하게 문의 바랍니다.