공유물분할청구소송 법적 절차와 진행방법
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
오늘은 부동산에 관해 공유관계를 형성하였을 때 자주 진행되는 '공유물분할청구소송'에 대해 말씀드리겠습니다.
최근 여러가지 공유 플랫폼이 운영되면서 킥보드, 자전거 등을 공유하는 시스템이 활성화 되어 있습니다.
이처럼 공유관계는 일상생활에서 자주 접할 수 있는데, 부동산 소유권에 관해서도 공유자들 간의 공유관계가 형성되는 경우가 많이 있습니다.
'공유'란 하나의 물건을 여러 사람이 지분을 보유해 공동으로 소유하는 것을 이야기합니다. 냉장고, 에어컨, 자동차와 같은 유채동산을 공동으로 소유하는 경우는 드믈지만, 토지와 건물 같은 부동산을 보유할 때는 여러가지 현실적인 이유로 인해 공유관계가 설정되는 경우가 많습니다.
하나의 부동산을 구입할 때 부족한 자금 문제를 공유로 해결하거나, 지분 경매로 나온 부동산을 낙찰받는 경우, 다른 소유자들과 공유관계가 형성됩니다.
부동산과 관련해 공유관계가 설정되면 여러가지 복잡한 벌률 분쟁이 발생합니다. 공유관계가 형성되면 소유권을 행사하는 데 여러가지 불편이 따릅니다. 공유관계로 부동산을 소유하는 경우는 단독으로 소유권을 가지고 있는 경우와 큰 차이가 있습니다.
기본적으로 각 공유자들은 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있지만 공유물 전체의 사용과 수익은 지분권자 단독으로 정할 수 없고 공유자들의 합의가 필요합니다.
민법은 공유물의 관리 방법을 과반수 이상의 동의가 있어야 적법하다고 규정하고 있습니다. 또한 공유물 전체를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
부동산 관리와 처분을 둘러싸고 다수 지분권자와 소수 지분권자 간에 갈등이 생기는 경우가 많고, 공유자들끼리 의견이 일치하지 못하는 경우도 많습니다.
예를 들어 누구는 부동산을 팔고 싶어하지만, 다른 사람들은 반대하면 공유자들 간의 법적 분쟁은 필연적으로 발생할 수밖에 없습니다.
그리고 이 과정에서 공유자들 간의 관계가 악화되는 것은 당연합니다. 부동산에 관한 여러 지분권자들이 지분을 잘게 쪼개 공유하고 있는데, 공유자들 간 부동산의 관리와 처분에 관한 의견이 일치하지 않는다면 공유물을 사용하지 못하고 방치하는 문제가 발생합니다.
부동산 소유권을 지분으로 나눠 공유하는 것은 여러가지 장점이 있지만, 그 단점 역시 매우 뚜렷합니다.
형제들 간에 부동산을 공유하고 있는 경우에도 심각한 갈등이 발생하기도 하는데, 하물며 가족이 아닌 남과 부동산을 공유하고 있다면 분쟁은 필연적으로 발생할 수밖에 없습니다.
부동산 공유관계는 여러가지 골치 아픈 법적 분쟁을 발생시키는데 공유자들 간의 갈등이 계속되다 보면 자연스럽게 공유자들은 공유관계의 해소를 검토하게 됩니다.
공유관계를 해소하는 방법은 크게 2가지가 있습니다. 하나는 공유자들 간에 분할에 대한 의견이 일치하는 경우 합의를 통해 분할하는 것입니다. 다른 하나는 합의가 되지 않을 경우 법원에 공유물분할청구소송을 제기하는 것입니다.
공유물분할청구소송을 통해 공유물을 분할하는 경우 법원은 현물분할과 경매분할이라는 원칙을 따라 판결을 내리게 됩니다.
1. 현물분할
공유물의 원칙적인 분할 방법은 현물분할 입니다. 현물불할에는 공유물을 경계측량하여 분필하는 방법과 대금을 정산하는 방법이 있습니다.
대금분할 방식은 한공유자가 다른 공유자에게 대금을 지급하고 해당 공유자의 지분을 이전받는 방식으로 진행됩니다. 이 방식은 공유물분할청구소송에서 많이 쓰이는 방식 중 하나입니다.
2. 경매분할
현물분할이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 경매분할의 방식을 따르게 됩니다. 많은 사람들이 공유물분할청구소송으로 공유물이 분할되면 무조건 경매 절차가 진행된다고 알고 계시는데, 꼭 그렇지만은 않습니다. 경매분할은 이차적인 분할 방식입니다.
공유물분할청구소송은 공유자들 간에 분할에 관해 합의가 이루어지지 않았기 때문에 제기되는 소송입니다.
그렇기 때문에 공유물분할청구소송 절차에서 분할 방식을 놓고 합의가 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 누구는 현물분할을 원할 수도 있고, 누구는 경매분할을 원할 수 있기 때문에 의견 차이가 좁혀지지 않아 소송이 장기화되는 경향이 있습니다.
공유물분할청구소송에서는 자신이 원하는 방식으로 공유물 분할이 이루어지도록 재판부를 설득하는 것이 무엇보다 중요합니다.
원고와 피고 간 치열한 법적 공방이 오가게 되는데. 자신이 원하는 방식으로 법적 결론을 이끌어내기 위해서는 초기 단계에서부터 많은 검토가 필요합니다.
공유물분할청구소송은 단순히 법적 절차를 따르는 것 이상으로, 공유자들 간의 복잡한 관계와 이익을 조정하는 과정입니다. 따라서 경험 많은 법률 전문가와 함께 소송을 준비하고 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.
