채권추심을 위한 부동산 경매 진행절차

Aug 22. 2024

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 채권추심변호사닷컴입니다.

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부동산 경매에 대한 일반인들이 관심이 날이 갈수록 높아지고 있어 이미 시중에는 부동산 경매에 관한 강의, 책등의 자료가 넘쳐나고 있는 상황인데요. 하지만 시중에 나온 부동산 경매에 관한 자료들은 대부분 "낙찰자"의 입장에서 설명하는 경우가 많습니다. 부동산 경매를 재테크 수단으로 생각하고 만든 자료들이기 때문이에요.

실제는 부동산 경매를 성공적으로 진행하면 매우 효율적으로 부를 축적할 수 있는데 부동산 경매에서 낙찰자는 보통 시세보다 낮은 가격으로 매물을 낙찰받기 때문입니다. 따라서 부동산 경매는 낙찰자의 입장에서는 좋은 재테크 수단이기도 하면서 경매를 신청하는 채권자 입장에서는 좋은 채권추심수단이 되기도 하는데요.

이처럼 낙찰자가 시세보다 낮은 가격의 매물로 나온 부동산을 낙찰받을 수 있는 이유 역시 채무자로부터 돈을 받지 못한 채권자가 경매 매물에 대해 강제집행(압류)을 신청했기 때문입니다.

이것은 법적으로 이야기하면 "경매"는 채무자가 소유한 부동산을 압류한 뒤 이를 현금화하여 낙찰대금으로 채권자의 채권에 만족을 주는 채권추심, 강제집행 절차인데요. 부동산 경매 절차 등에 관해서는 민사집행법에서 규정하고 있습니다.

그냥 보기에도 상당히 복잡한 절차라는 것을 알 수 있습니다. 쉽게 요약하면 부동산 경매 절차는 목적물을 "압류" 하여 매각 대금으로 이를 "현금화" 한 뒤, 채권자가 못 받은 돈을 "변제" 하는 3단계 절차로 이해할 수 있어요.

부동산 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 강제경매는 판결문 등 집행력 있는 서류에 근거하여 경매 절차를 진행하는 것이고 임의경매는 담보로 설정된 권리에 기해 경매를 진행하는 것으로, 근저당권에 기한 경매가 있는데요.

지금부터 경매 절차에서 중요한 과정을 중심으로 설명을 드리도록 하겠습니다.

① 경매신청

채권자가 경매신청을 하지 않으면 경매 절차가 진행되는 것은 불가능하며 판결문을 보유한 채권자는 강제경매를, 담보권을 보유한 채권자는 임의경매를 신청하면 되는데요. 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하면서 경매의 목적물이 된 부동산을 압류하는 결정을 내리게 됩니다. 이때 경매 개시, 압류 사실은 등기부에 기재가 되고, 채무자에게 통보가 돼요.

② 배당요구종기일

경매를 신청하는 채권자 이외에도 채무자에 대해 채권을 보유한 다른 채권자들이 있을 수 있습니다. 경매개시결정 이후 법원은 경개개시결정이 등기부에 기재되기 전에 등기된 가압류 채권자, 저당권자, 전세권자 등에게 배당요구종기일을 통보하며, 채권을 신고할 것을 최고하는데요.

최고 : 상대방에 대하여 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지

또한 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자와 그렇지 않은 채권자들이 있습니다. 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 채권자가 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 경매 배당 대상에서 제외돼요.

③ 매각기일, 매각결정기일

배당요구종기일이 지나면 법원은 "매각기일"과 "매각결정기일"을 결정하여 이를 공지하게 됩니다. 매각기일은 압류된 부동산을 현금화하는 과정이라고 할 수 있으며 매각 기일에 경매 입찰을 진행하고 낙찰을 원하는 사람은 입찰절차에 참가하게 돼요.

매각기일날 입찰에 응하는 사람이 없는 경우, 법원은 최저 매각 가격을 낮추고(보통 20~30% 정도), 다시 매각기일을 지정합니다. 이것을 "유찰"이라고 하며 첫번째 매각 기일에 공고된 최저 매각 가격은 보통 매매가에 육박하는 경우가 많아 첫 번째 매각 기일에 매각이 되는 경우는 거의 드문데요. 따라서 매각결정기일에 법원은 이해관계인들의 의견을 들은 이후에 매각의 여부를 결정합니다.