집 값은 왜 오르는가?
25년 9월 21일 압구정 2 구역 재건축에 관한 기사를 읽고 매우 놀랐다. 압구정 2 구역 전용 300㎡ 펜트하우스의 조합원 분양가가 210억 7070만 원에 달할 것으로 추정된다는 기사였다. 일반 분양가도 아닌 조합원 분양가가 210억이라니. 나 같은 서민은 생각할 수 없는 숫자이다. 벌어서 살 수 있는 돈이 아니지 않은가.
나는 압구정 2 구역에 살고 계시는 분에게 그 이야기를 가까이 들을 수 있었다.
어제 조합원 총회를 했다고 한다. 나는 '조합원 분담금이 그렇게 높은데 분양받을 사람이 많을까요?'라고 물었다. 그분께서는 펜트하우스가 몇 채 되지 않아서 원하는 조합원이 꽤 있다고 하셨다. 같은 평수를 가려면 현재 들리는 이야기로는 10억 정도가 분담금으로 필요하다고 한다. 10억이면 집 한 채 가격이다. 그 이야기를 듣고 역시 압구정이구나라는 생각이 들었다.
그분께서는 오래전에 압구정 현대아파트 가장 큰 평수를 7억에 사셨다고 했다. 현재의 가격은 100억이 넘는다. 엄청난 수익률이다. 매일같이 내가 의식주를 해결하고 생활하는 공간이 시간이 지남에 따라 자산가격도 같이 상승하는 것이 얼마나 큰 위안이 되는가.
서울을 선호하는 사람들의 생각은 풍부한 수요를 창출하고 제한된 자원의 가격은 끊임없이 올라가고 있다. 늘어나는 통화량과 인플레이션이 집값에 영향을 미치고 서울에는 재건축과 재개발 이외에는 이제 더 이상 새 아파트를 지을 수 있는 부지가 거의 남아있지 않다. 재개발 재건축은 결코 쉬운 일이 아니다. 내가 어린 시절 바라본 가락아파트와 성남의 신흥주공 아파트의 재건축사업은 험난했다. 빌라들이 모여서 하는 사업 또한 쉽지 않다. 단독주택이나 상가주택 소유자들이 재건축에 동의하는 것은 더더욱 쉽지 않다.
집값 상승을 부추기는 것은 이뿐만이 아니다. 인테리어를 하시는 분의 말씀으로는 인건비가 너무 올랐다고도 한다. 상승한 환율과 높아진 인건비, 원자재 가격 또한 건설비 상승의 원인이 되고 있다. 이 모든 것들은 결국 집값에 반영되고 있다. 이는 결국 사업성에 영향을 미친다. 압구정 현대조차 집 한 채에 달하는 상당한 가격의 분담금을 감당해내야 한다. 서울 내에서도 사업성이 부족한 사업장은 재건축이 어려워지고 있다. 이 또한 공급을 어려워지게 하는 요인이 되고 있다고 생각한다.
어린 시절 재건축이 진행되는 것을 바라보면서 느낀 것은 '정말 느리다'라는 것이다. 초등학교 다닐 때 시작된 재건축은 내가 결혼을 한 다음에야 끝이 났다. 조합이 만들어지는 것도 한참 걸리고, 돈이 왔다 갔다 하는 일이다 보니 그 안에서도 의견이 엇갈리고 싸우게 된다. 행정적인 절차도 그렇게 쉽게 빠르게 되는 것이 아니고 이주만 해도 단 시간에 해결할 수 있는 일이 아니다. 건설 중에는 주변의 민원에 대응해야 하며 철거를 해도 땅을 파다가 오염토가 나오기라도 하면 공사일정에 차질이 생기게 된다. 조합 청산 까지는 끝이난 것이 아니다. 조합 운영비 또한 만만치가 않다. 조합 사무실 임대비용, 인건비, 운영비, 조합 총회 개최하는 것 또한 장소대여 등의 돈이 들어간다. 이 모든 것들이 조합원 부담이 된다. 분담금 상승의 요인은 한두 가지가 아니다. 재건축은 그 시간을 견뎌내는 자의 몫이다.
결국 새로 지어지는 집의 집값은 오를 수밖에 없다.
20년 후 서울의 집값은 어떻게 될까?