미 부동산 임대시장 불안:"임대료 인상과 금리변동성"
월가에 따르면 수년간 아파트 건물은 임대료 상승과 큰 수익 전망으로 투자자들에게 매력적으로 다가와 지속적인 상승세를 보였다. 이에 따라 많은 투자자들은 높은 부채를 짊어지고 부동산투자에 나섰다. 그들은 투자를 하면서 임대료를 지속적으로 인상시켜 모기지 비용 등을 감당 할 수 있을 것으로 예상했다.
그러나 작년 급격한 이자율과 부채 증가로 많은 다가구 주택 소유주들에게 위기가 도래하고 있다. 특히아파트 부문에서 임대료 상승은 있었지만, 그보다 큰 이자율 문제로 큰 어려움을 겪고 있으며, 아파트 건물 가치는 지난 연도에 25% 상승한 뒤 14% 하락하는 등 사무용 건물과 유사한 하락세를 보이고 있는 것이 문제점으로 꼽히고 있다.
부동산 데이터 업체 Trepp에 따르면, 2023년부터 2027년까지 약 9807억 달러의 다가구 부채가 만기를 맞이할 예정이며, 아파트 소유주들은 이런 위기에 직면하고 있다고 베테랑 부동산 재무 임원 Peter Sotoloff가 경고했다.
지난 10년 동안 다가구 주택 대출은 2조 달러 정도로 두 배가 넘었으며, 주택자 은행 협회에 따르면 사무용 부채 양의 거의 두 배에 해당한다.
다만 블랙스톤은 맨해튼의 11 채 아파트 건물과 관련한 모기지에 특별 서비스를 제공하고 있으며, 이 건물들은 보다 광범위한 임대 주택 포트폴리오의 강도를 대표하지 않는다고 밝혔다. 아파트 건물은 상대적으로 다른 종류의 투자종목보다 낮은 리스크의 상업용 부동산 투자로 알려져 있으며, 임대료는 2021년부터 2022년에 걸쳐 18개월 동안 25% 상승했다.
또한 주택 부족 상황에서, 미국 내에서 수천만 평방피트의 빈 사무실을 아파트로 변환하는 추세가 늘고 있다. 그러나 모든 건물이 재사용 가능한 후보는 아닌 것으로 보인다. 투자자들은 높은 임대료와 수익의 극대화를 위해 이러한 변화를 받아들이고 있는 것으로 보인다.
이런 상황에서 많은 아파트 건물 소유주들이 부동산 평가액의 80% 이상이 채무인 것으로 조사됬다. 팬데믹 동안 투자자들은 짧은 기간의 변동 금리 대출을 선호했고, 건물 가치 상승을 기대하며 임대료를 높이고 부채를 재융자하려는 시도를 했다. 그러나 이자율의 급격한 상승은 예상치 못한 상황을 만들었고, 은행 대출 금액의 감소와 함께 재융자가 어려워지고 임대료 성장률이 감소하면서 건물 운영 비용이 증가했다.
부동산 업계는 이제 어려운 상황을 맞닥뜨리고 있다. Tides Equities는 로스앤젤레스에 기반을 둔 회사로, 남서부 도시의 저소득 및 중산층 아파트 건물을 주로 보유하며, 2016년 이후 65억 달러 이상의 임대 부동산을 확보했다. 그러나 2021년에 달라스 교외에서 기대했던 대로 임대료를 인상시키지 못하고 임대업자들이 현금 부족을 겪고 있다는 소식을 전해야 했다. Tides의 공동 창립자인 션 키아와 라이언 안드라데는 어려움을 피하기 위해 대출 기관들과 협력 중이라고 밝혔다.
아파트 임대주들은 여전히 현재 상황과 미래에 대해 긍정적인 생각을 가지고 있다. 패니 메이와 프레디 맥은 은행들이 규제를 강화하더라도 정부 보증 대출을 통해 안정된 자금을 제공할 수 있을 것으로 내다봤다. 대다수의 분석가들은 주택 부채의 불확실성을 견뎌낼 준비가 되어 있다고 본다. 그러나 새로운 아파트 건물이 증가함에 따라 공급 우려가 커지고 있으며, 아파트 건물 가치는 상업용 건물과 비교해 더 높은 이율 변동성에 취약하다.
심지어 경험 많은 부동산 투자자들도 취약해 보이며, 샌프란시스코의 주요 임대주 중 하나인 Veritas Investments와 협력 업체들은 지난 해 95개 임대 건물에 대한 부채 문제로 어려움을 겪었으며, 샌프란시스코 포트폴리오의 3분의 1 이상을 잃을 가능성이 대두되고 있다.
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