나는 꼬마 빌딩 대신 꼬마 호텔에 투자 한다.
[[ 꼬마호텔은 “연면적 1,000㎡ 이하, 5층 전후, 10~50억 원 정도”의 중소형 호텔을 말한다. 저자 권진수 대표는 중소형 호텔 최고수로, 국내 최초로 꼬마호텔의 개념과 비즈니스 전략을 제시한다.]
부동산 투자의 대표적인 꽃 이라고 할 수 있는 아파트 ,상가 투자와 아울러 , 작은 규모의 빌딩을 소유 하고픈 열망은 누가에게나 한번쯤 꿈꾸본 바이다. 하지만 , 제대로된 준비 없이 허황된 그림으로 시작한 모텔이나 리모델링 빌딩이라면 이래 저래 대수선 비용으로 들어가는 돈이 더 많아 질 수도 있다.
저자는 자신만의 방식으로 꼬마 호텔 투자에 관한 상식을 뛰어 넘는 수준의 지식과 방법론을 담아 내었다 물론 여기에 소개된 글들이 전부라고 할 수는 없지만 , 수도권을 중심으로 혹은 대단위 광역시를 중심으로한
국내 뿐만 아닌 외국인들 관광객들을 위한 호텔의 수요는 K 컬쳐가 커져 가면 갈수로 더욱 증가 하리라고 보는 것이 미래의 전망 이기도 하다.
목차로는
1.2장 꼬마 호텔 성공 공식과 실전 투자 노하우
3-4장 성공적은 투자 전략과 투자 리스크 관리 노하우
5-6 장 부가가치를 창출 하는 운영 노하우 / 미래의 꼬마 호텔 트랜드등
사실 부동산의 변하지 않는 공식중의 하나는 입지 이다 .여기 투자 하는 꼬마 호텔의 입지 또한 다르지 않아서 서울 중심의 종로나 신촌 ㅡ, 마포 등 관광지와 연계 되거나 2호선 지하철 라인역 근방이거나 공항에서 이동이 쉬운곳 , 즉 공항 철도의 승/ 하자 가 용이한 홍대 입구나 , 서울역 서부 터미날등 , 그리고 종로의 광장 시장 이나 경북궁 등 고궁이나 명동을 경유해서 남산을 산책 할 수 있는 입지 등이다.
전체적으로 투자금엑이 큰 작은 건물 매입이 어렵다면 , 임차인의 지위로 기존 허름한 여관이나 모텔을 리모델링 하여 새롭게 바뀌 볼수도 있고 , 기존읜 역세권 중심지 상가층이나 아파트등을 소유 하고 있다면 일부분을 임대차 할 수 있는 에어 비엔비 -아래 링크 참조 - 우선 시도해서 , 단기 숙소나 여행객의 니즈를 살펴 보는 일들을 차차 익혀 나갈 수도 있다.
에어비앤비 | 휴가지 숙소, 통나무집, 해변가 주택 등 (airbnb.co.kr)
전세적으로 링크 가능한 에어비의 숙소에는 간단한 민박 개념의 숙소 부터 , 럭셔리한 두바이 해상 리조트 까지 금액대 또한 천차 만별이다. 방하나 렌탈부터 시작 해서 층 혹은 여러개를 시행 하다보면 나름 노하우도 생긴다.
다시 꼬마 호텔의 입지및 매력으로 들어가면 ,
[꼬마호텔의 매력은 무수히도 많다. 우선 꼬마호텔은 분양 상가의 경우처럼 대지 지분만 소유하는 형태가 아니라 대지 전체를 소유한다. 현행 건축법상 문제 되지만 않는다면, 리모델링 내지는 신축 등을 통하여 건물의 가치를 끌어올릴 수 있다는 메리트가 존재한다. 또한 앞서 언급하였듯 임대 수익뿐만 아니라, 미래의 시세 차익까지 기대해 볼 수 있다. 그리고 건물에 주택에 해당되는 부분이 없을 경우, 즉 근린생활 시설의 경우에는 매수 시 자금 조달 계획서를 제출할 필요가 없다. 주택보다 상대적으로 재산세가 낮고, 종합부동산세 대상도 아니다. 더불어 특별한 규제 없이 감정금액의 70퍼센트까지 대출이 나오는 등 여타 부동산 상품보다 매력이 많다.]
좀더 세부적인 전략으로 들어가지면 , 기본 입지가 탄탄 하다면 , 이제는 고객 포지셔닝을 목표로 해야 한다.
주변의 다른 숙소와도 비교 될만한 매력과 입지 서비스 등도 제공 하면서 , 저가형 도미토리형태로 단체 숙소로 개념을 잡을 것인지 뷰티크 호텔로 자리 매김 하면서 좀더 고급 스런 서비스를 지향 할 것인지도 염두해 두어야 한다. 또한 고객층이 단순 여행객인지 비지니스 형태의 투어 가 주요소 인지도 살펴 봐야 할 것이다.
그리고 , 초기 매입을 할태 , 개인 자격으로 할 것인지 , 법인 메입으로 할 것인지도 주요 사항이다. 법인인 경우 본점이 수도권 과밀 억제권역에 있고 설립한지가 5년 이하라면 과일 억제권역 지역내에 위치한 꼬마 호텔 물건을 매입할 경우에는 취득세가 두배 이상으로 중과 된다.
마지막으로 부동산은 입지가 중요한 만큼 , 왠만큼 좋은 입지의 상가건물이나 주택이 나오기도 어려울 수도 있다. 이런 경우 , 경매나 공매를 통한 매입도 고려 해 볼 수 있는데 , 대로변이 아니더라고 , 역세권 혹은 공항 철도 지근거리의 이면도로나 조금 안쪽 들어간 그래서 대수선에 지장이 없는 선에서 시세보다 저렴하게 구축을 구매 하는 것도 좋은 방식 중에 하나이다. 그런 경우 , 건물 가액은 거의 없이 리 모델링 , 대수선 비용을 별도 예산에 잡고 시행 계획을 잡는 것이 중요 하다.
중요한 것은 지금 당장 큰 자본이 없더라도 부지런히 손품 발품을팔아가면 서 현장을 숙지 하고 익혀 보는 것이다. 시드머니 1-2억 혹은 3-4억이라도 현금 확보를 할 수 있으면 다른 대출이나 대환을 고혀 하여 적정선에서 매입 해볼수 있는 시도를 해볼 수 있다. 또한 , 전세 시장보다 월세 시장 그리고 일세 나 주세 시장이 더욱 가격 변동폭이 커지는 만큼 , 이전의 코로나 사태가 유사하게 발생 하여 , 여행객의 수요가 줄어 드는 최악의 경우에는 월세나 전세로 방전환을 할 수도 있는 가변적인 계획을 세워 두는 것 또한 중요한 포인트 라고 할 수있다.
누구나의 로망이기도 한 건물주 혹은 꼬마 빌딩 호텔은 , 준비되지 않는 사람에게는 무의미 한 일이고 , 또한 세월이 그냥 지나쳐 갈 뿐이다. 오늘의 단상 , 무엇이라도 하는 것이 전혀 하지 않는 것보다 나을 것인가 - 이다. Written by E HAN
