얼마가 적당할까? 전월세 전환 계산하기
집주인이 전세를 월세로 변경하자는데,
나초보씨는 얼마 전 집주인으로부터 곧 끝나는 계약을 연장할 때 전세를 월세로 변경하여 계약하자는 이야기를 들었다. 나초보씨의 현재 집은 3억 전세, 이 집을 보증금 1억, 월세 60만 원으로 변경하자는 것이었다. 보증금이 확~ 줄었으니 월세 60만 원은 괜찮을 것 같기도 하고, 좀 비싼 것이 아닌가 싶기도 하다. 집주인의 제안은 적당한 가격일까?
임대차 3법, 특히 전월세 상한율 제한의 영향으로 전세 매물이 씨가 말랐다. 또 전세를 월세로 전환하자는 제안을 하는 집주인도 늘었다. 정부는 급하게 전월세 전환율을 줄이며 시장의 동요를 최소화 하고자 하는데. 그렇다면 ‘전세를 월세로’ 또는 ‘월세를 전세로’ 계약 변경할 때 적당한 전환 가격은 얼마일까? 변경된 전월세 전환율을 적용하여 알아보도록 하자.
1. 변경된 전월세 전환율은 얼마일까?
전세를 월세로 변경할 때 또는 월세를 전세로 변경할 때 가장 큰 영향을 끼치는 법정 전월세 전환율은 현재 기준금리 + 3.5%로 정해져있다. 현재 기준금리가 0.5% 정도의 초저금리인지라 개정된 시행령 시행 전에는 4%의 전월세 전환율이 법정 전월세 전환율로 적용된다.
그러나 개정 시행령이 시작되는 10월부터는 시행령 이율이 3.5%에서 2.0%로 변경된다. 그래서 현재 기준금리인 0.5%에 2.0%가 더해져 2.5%의 전월세 전환율이 적용되게 되는 것이다.
2. 전세를 월세로 전환하려면?
그럼 나초보씨처럼 전세를 월세로 전환해야 하는 경우부터 살펴보자. 전세를 월세로 전환할 때의 계산식은 아래와 같다.
변경 월세
= (전세 보증금 – 월세 보증금) X 전월세 전환율 / 12개월
예시의 나초보씨는 전세 보증금 3억 원의 계약을 월세 보증금 1억 원으로 변경해야 한다. 이때 적당한 월세는 얼마일까? 먼저 전세 보증금 3억 원 중 월세 보증금으로 전환하기로 한 1억 원을 제외한 나머지 2억 원에 전월세 전환율을 곱해주고 12개월 동안 나눠내는 월세를 구하기 위해 12로 나눠준다.
(3억 원 – 1억 원) X 2.5% / 12 = 416,667원
즉, 변경된 전월세 전환율을 적용하면 나초보씨는 약 42만 원 정도를 월세로 내는 것이 적당하다. 집주인이 요구한 60만 원은 현행 전월세 전환율인 4%에 조금 못 미치는 수치이다.
3. 월세를 전세로 전환하려면?
그렇다면 반대로 월세를 전세로 전환하고자 하면 어떻게 해야 할까? 월세를 전세로 전환할 때의 계산식은 아래와 같다.
변경 보증금
= {(월세 X 12개월) / 전월세 전환율} + 월세 보증금
만약 나초보씨가 월세 보증금 1억, 월세 60만 원의 집에 살다가 재계약 시 전세로 변경하고 싶다면 전세보증금은 얼마인 것이 옳을까? 12개월치 월세 720만 원에 전월세 전환율 2.5%를 나누고 기존의 월세 보증금 1억을 더해주면 약 3억 8천8백만 원이 나온다.
{(60만 원 X 12 / 2.5%) + 1억 원} = 3억 8천8백 만 원
4. 변경된 전월세 전환율은 누구에게나 적용될까?
개정된 전월세 전환율이 시행되는 10월 이전의 계약은 변경된 전환율이 아닌 기존의 ‘기준금리 + 3.5%’인 4%의 전환율을 적용하게 된다. 또한 최초 계약에도 적용되지 않는다.
즉, 예시의 나초보씨처럼 계약 갱신을 하는 경우이자 전세를 월세로 전환하는 경우에만 적용되며, 월세를 전세로 전환하는 경우에도 적용되지 않는다.
변경된 전월세 전환율을 적용한 전월세 전환 계산법에 대해 알아보았다. 정부에서는 변경된 전월세 전환율이 강제성이 있으며, 법정 전환율을 적용하지 않아 발생한 초과 금액은 무효라고 강조했다. 그러나 무효 계약을 했을 때 세입자가 직접 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 제기하여 반환을 요청하는 등의 귀찮은 절차를 거쳐야 한다. 또 현장에서는 기존의 4%도 지켜지지 않고 시장 전환율을 따르는 경우가 많아 변경된 전환율도 큰 기대를 하기 어렵다는 목소리도 있다. 또 을의 입장이 강한 세입자 입장에서는 원만한 합의를 하는 것이 향후 거취에 악영향을 끼치지 않기 때문에 눈치가 보이는 것이 사실이다. 임대차 3법이 불러온 전월세 전환 추세, 다가오는 10월 변경된 전월세 전환율이 적용되면 변화가 있을지 실효성에 귀추가 주목된다.
