내년 7월부터 시작! 공공분양 사전청약
지난 9월 국토교통부의 공공분양 아파트 공급 계획이 발표되었다. 이번 공급계획의 골자는2022년까지 공공임대 주택 13만 호를 포함하여 수도권 37만 호를 공급할 예정이라는 것인데, 그중 눈에 띄는 것은 당장 내년인 2021년 7월부터 2022년까지 3기 신도시와 수도권 주요 공공택지 등 공공분양 아파트에 대한 사전청약 기회를 제공한다는 것이다. 사전 청약은 무엇인지, 어떤 지역의 주택을 신청할 수 있는 것인지, 신청 자격 조건부터 주의할 사항까지 짚어보자.
사전 청약이 뭘까?
사전 청약은 공공분양주택의 일부에 대해 본 청약보다 1~2년 빠르게 청약 신청을 받아 조기 공급하는 제도이다. 현재 3040 세대 사이에서는 정부의 부동산 규제 정책으로 인해 ‘지금이 아니면 수도권에서 내 집 마련이 불가할지도 모른다’는 불안감이 팽배하여 ‘패닉바잉(panic buying)’ 현상까지 보이고 있는 상황이다. 이렇게 높아진 수요를 진정시키기 위해서는 충분한 주택 공급이 이뤄져야 하지만 본 청약까지는 시간이 걸리기 마련이다. 때문에 사전 청약 제도를 통해 미리 청약 신청을 받고 당첨 기회를 제공, 입주 기회를 보장하여 급격히 높아진 현 주택 수요를 진정시키고 집값 안정 효과를 끌어내고자 하는 것이다.
사전 청약으로 어느 지역 청약을 신청할 수 있을까?
지난 9월 국토부에서 발표한 분양 공급 계획은 수도권 지역을 걸쳐 총 37만 호, 그중 사전 청약 지역은 2021년 7월부터 하반기 3만 호, 22년(가능한 상반기 중) 3만 호로, 총 6만 호 공급이 예정되어 있다. 다음은 국토부에서 발표한 2021~2022년 주요 입지와 물량이다.
출처: 부동산대책 정보사이트 정책풀이집 홈페이지남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양 등을 포함한 3기 신도시 지역은 2만 2,200여 호의 공공분양 물량이 공급될 예정이며, 노량진, 강서, 은평, 위례, 성남, 안산 등의 서울 및 수도권 지역은 3만 8,000여 호의 공공분양 물량이 공급된다.
사전 청약 자격은 무엇일까?
사전 청약도 일반 청약과 마찬가지로, 무주택 요건, 청약 통장 조건, 거주 지역 및 기간 요건, 소득요건을 모두 충족해야 한다. 다만 본 청약이 아닌 사전 청약이기 때문에 거주 기간에서 어느 정도 감안을 해주는 부분이 있다. 조건별로 간단히 짚어보며 사전 청약이 일반 청약과 다른 점을 알아보자.
1. 무주택자
먼저 사전 청약 신청 당시 신청자 본인과 세대원이 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 여기서 세대원은 신청자 본인의 주민등록등본에 등재된 부모와 배우자의 부모 등을 포함한 직계존속, 그리고 자녀, 손자녀, 자녀의 배우자 등을 포함한 직계비속이 포함된다. 형제자매는 세대원에 포함되지 않기 때문에 형제자매의 주택 소유 여부와는 관계가 없다.
단, 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우에 한해서는 무주택자로 인정하는데, 소유한 주택이 노부모 부양 특별공급 또는 공공임대주택일 경우에는 무주택으로 인정하지 않는다.
2. 청약 통장
더불어 청약 통장 가입자만 신청이 가능한데, 이번 공공분양은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택청약을 신청할 수 있는 주택청약종합저축이나 청약저축 가입자만 신청이 가능하다.
다만 신청 전 청약 통장과 관련하여 한 가지 고려할 점이 있다. 국토부에서 발표한 이번 공공분양은 비율적으로 일반 공급이 15% 정도로 낮고, 특별 공급이 무려 85%를 차지한다. 때문에 일반공급은 당첨 확률이 매우 낮아질 수밖에 없다. 특히 일반공급은 순위 순차제를 통해 일정 납입 횟수와 기간을 초과해야 1순위 자격을 받을 수 있으며, 납입 총액이 많을수록 당첨 확률이 높아진다.
청약 1순위 조건에 대해 더 자세히 알고 싶다면, 굿초보의 지난 컨텐츠 [1순위 조건부터 부적격 피하기까지! 청약의 모든 것 A to Z]를 확인해보자.
3. 지역 거주 요건
지역 거주 조건은 특히 눈여겨보아야 하는 신청 자격이다. 기본적으로 청약을 신청하고자 하는 지역에 일정 기간 이상 거주해야 하기 때문이다. 이번 공공분양 지역에 포함되는 서울, 인천, 경기 등의 수도권 지역은 공통적으로 투기과열지역은 해당 지역에 2년 이상, 그렇지 않은 경우에는 1년 이상 거주한 신청자에게 우선 공급된다. 서울과 인천은 50%를, 경기는 30%를 우선 공급한다. 서울과 인천의 나머지 50%는 수도권 거주자에게, 경기도의 나머지 70%는 경기도 6개월 거주자 20%, 그리고 수도권 거주자에게 나머지 50%를 공급한다.
참고할 점은 사전 청약의 경우 신청 시 앞서 이야기한 거주 기간 요건을 100% 채우지 않았어도 일단 해당 지역에 거주하고 있다면 신청이 가능하며, 본 청약 때까지만 거주 요건을 충족하면 인정을 해준다고 한다.
또한 특별공급도 현행 청약 제도와 동일한 요건을 가지고 있다. 단, 앞서 말했듯이 특별 공급이 무려 85%를 차지하는데, 그중에서도 신혼부부 특별공급은 30%, 생애최소 특별공급은 25%나 배정되어 있다는 점을 참고하기 바란다. 특별공급 요건은 다음과 같다.
- 신혼부부: 혼인기간 7년 이내, 예비 신혼 부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득 요건을 충족
- 생애최초: 세대에 속한 모든 자가 과거 주택 소유 사실이 없어야 함, 5년 이상 소득세 납부, 소득 요건 충족
- 다자녀가구: 태아 포함 미성년 자녀가 3명 이상인 무주택 세대 구성원으로 소득 요건 충족
- 노부모부양: 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하고 있는 무주택 세대주로 자산, 소득 요건 충족
4. 소득&자산 요건
소득요건은 전년도 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 하여, 일반, 특별 등 공급 유형에 따라 기준 비율이 달라진다.
일반공급의 경우에는 100% 이하까지 신청이 가능하며, 특별공급은 종류에 따라 100% 이하에서 최대 140% 이하까지 지원이 가능하다. 특히 공급 비율이 높은 신혼부부와 생애최초 특별공급은 지난 10월 14일자로 소득기준이 완화되었다. 완화된 신혼부부와 생애최초 특별공급 소득 요건에 대해 더 자세히 알고 싶다면, 굿초보의 지난 컨텐츠 [신혼부부, 생애최초 특별공급 : 소득기준이 대폭 완화됐어요!]를 살펴보자.
또한 보유한 토지 및 건축물을 포함한 부동산과 자동차 가액이 기준 이하여야 하는데, 이 기준은 해당 연도별 적용 금액에 따라 달라지니 추후 발표될 입주자 모집 공고문을 확인하는 것이 정확하다. 참고로 올해 적용된 기준은 부동산 2억 1,550만 원 이하, 자동차 2천 764만 원 이하이다.
더불어 한 가지 참고할 점은 소득 및 자산 요건을 사전 청약 신청 시 기준으로 심사한다는 것이다. 따라서 사전 청약 시 소득 및 자산 요건을 충족했다면 본 청약 시 요건을 벗어났다 해도 추가로 심사를 진행하지는 않는다.
사전청약, 주의해야 할 점은?
사전 청약부터 본 청약까지는 1~2년 정도가 걸리고 실제 입주까지는 더 시간이 걸린다. 사전 청약에 당첨된 경우, 본 청약 때까지 무주택 요건을 유지했을 때 100% 입주가 보장된다. 다른 주택의 일반청약을 신청하여 당첨되었거나 또는 다른 주택을 구입한 경우 사전 청약으로 당첨된 주택은 입주가 불가능하다. 때문에 사실상 다른 아파트 사전 청약은 신청할 수 없다. 또한 입주 시 최대 10년간 팔 수 없는 전매제한 규제가 있다는 점도 기억하자. 따라서 사전 청약을 신청하기 전 다른 분양공급과 비교를 꼭 해보기 바란다. 더불어 신청을 하기로 결심하였다면 청약 일정을 놓치지 않는 것도 중요한데, 3기 신도시 공식 홈페이지에서는 3~4개월 전 관심지구의 계획을 받아볼 수 있는 알리미 신청이 가능하니 잊지 말고 꼭 알리미 신청을 하기 바란다.
내년 7월부터 시작되는 공공분양 사전청약에 대해 알아보았다. 이번 사전 청약의 분양가는 분양가상한제를 적용하여 시세보다 무려 30%나 저렴한 가격이 될 것이라고 한다. 또한 서울권과의 접근성 등 지리적 조건도 좋은 편이라고 하는데, 전문가들은 본 청약까지만 채우면 되는 지역 거주 기간 요건 때문에 인기 지구는 사전 청약 전에 해당 지역으로 이전하려는 수요가 높아질 것으로 예상하고 있다고 한다. 때문에 집값을 잡고자 하는 정부의 노력과는 반대로 오히려 전·월세 가격이 높아질 수도 있다는 의견도 있다. 따라서 이번 사전 청약 외에도 향후 청약이 진행될 30만 호 이상의 공공 및 민간 분양도 함께 눈여겨보면 좋을 것 같다.
