꼭 알아두어야 할 전세 재계약 필수 상식
지난 2019년 전세로 자취방을 계약한 에디터, 세월 참 빠르게 벌써 2년이 지나 계약 만료가 다가왔다. 2년마다 메뚜기처럼 이사를 다녔던 에디터는 올해도 어김없이 이사를 하려고 주위 전세 매물을 알아보았다. 그런데 지난해 시작된 부동산법 개정의 영향인지 일단 전세 매물이 많지 않은 데다 가격도 이미 오를 대로 올라 보증금이 조금 오르더라도 재계약을 하는 것이 그나마 나은 상황이라는 것을 알게 되었다. 그런데 막상 재계약을 하려니 이런저런 궁금증이 생긴다. 집주인에게는 언제까지 이야기를 해야 하는지, 계약서를 다시 써야 하는지, 보증금을 확 올려달라면 어떻게 해야 할지… 오늘은 에디터처럼 재계약을 앞두고 있는 전세 세입자들을 위해 전세 재계약에 관련된 궁금증들을 알아보자.
1. 전세 재계약, 언제까지 이야기 해야할까?
가장 먼저 재계약을 하고 싶다 해도 세입자인 나 혼자 결정할 수는 없는 일이다. 전세 재계약을 하고 싶다는 의사는 언제까지 집주인에게 전해야 할까?
사실 세입자는 같은 조건으로 재계약을 하고 싶다면 별다른 언급 없이 넘어가는 묵시적 갱신을 기대하는 것이 가장 유리하다. 묵시적 갱신이란 집주인과 세입자, 모두가 재계약에 대해 별도의 언급을 하지 않고 계약 만료까지 2개월 미만이 남은 경우 ‘동일한 조건으로 2년 연장 계약’을 서로 합의했다고 보는 것이다. 묵시적 갱신이 되면 세입자는 추가로 연장된 2년의 거주를 보장받을 수 있다.
하지만 대출 연장 등의 문제가 있다면 원칙적으로 세입자는 계약 만료 최소 2개월 전까지 계약 연장 의사를 집주인에게 전달하는 것이 좋다. 동일한 조건의 대출 연장 시 집주인의 동의가 필요하지는 않지만 은행에서 집주인에게 대출 연장 통보 등을 전달할 수도 있기 때문이다. 대출 연장을 할 때도 1개월 정도의 시간이 필요한데 은행의 통보로 세입자의 계약 만료가 다가왔음을 알게 된 집주인이 보증금 인상 등의 조건을 뒤늦게 걸게 되는 경우 대출 연장에 차질이 생길 수 있다. 따라서 미리 집주인과 재계약에 대해 협의를 해놓고 대출 연장을 진행하시는 게 마음 편할 것이다.
혹 집주인에게 연락했다가 재계약을 하지 못하게 되는 경우가 있을까 고민이시라면 걱정 말자. 임대차 3법이 시행되며 세입자는 기존 거주한 2년에 추가로 2년 더 연장 요구를 할 수 있는 계약갱신청구권이라는 권리를 가지게 되었다. 세입자가 계약갱신청구권을 요구하면 집주인은 본인 또는 직계존속.비속의 실거주, 세입자의 과실 등의 특별한 이유가 없는 한 계약갱신청구권을 수용해야 한다.
+ 전세 계약을 종료하고 싶다면 언제까지 집주인에게 이야기해야 할까?
오늘은 전세 재계약을 하고 싶은 사람들을 위한 이야기를 하고 있지만 만약 묵시적 갱신 없이 전세 계약을 종료하고 싶다면 언제까지 이야기하는 것이 좋을까?
보통 계약 만료 6개월에서 최소 2개월 전까지는 집주인에게 계약 종료 의사를 전하는 것이 좋다. 특히 전세 계약의 경우 보증금을 새로운 세입자에게 받아 기존의 세입자에게 돌려주는 경우가 많으니 새로운 세입자를 구할 수 있도록 시간의 여유를 두고 의사를 전하는 것이 전세보증금을 돌려받아야 하는 기존 세입자의 입장에서도 좋다.
+ 묵시적으로 연장된 2년 중 중도 계약 해지를 하는 경우,
중개 수수료를 내가 내야 할까?
원래대로라면 기존 세입자는 다음 세입자의 계약에는 중개 수수료를 부담할 필요가 없다. 집주인과 새로운 세입자가 부담하는 것이다. 하지만 첫 계약 기간인 2년을 다 채우지 못하고 중도 해지를 하는 경우에는 통상적으로 새로운 세입자를 구할 의무를 기존 세입자에게 부담시키곤 한다. 일반적으로 새로운 세입자를 온라인 부동산 카페 등을 통해 구해주거나 집주인이 낼 중개 수수료를 부담하곤 한다.
그렇다면 묵시적으로 연장된 2년 중 중도 계약 해지의 경우에도 기존 세입자가 새로운 임차 계약에 대한 중개 수수료를 부담해야 할까? 그렇지 않다. 묵시적 갱신의 경우에는 집주인에게 나가겠다는 의사 통보를 하면 새로운 세입자를 구하는 것은 집주인의 몫이다. 새로운 세입자의 계약에 대한 중개 수수료도 기존 세입자는 부담할 필요가 없다. 다만 이러한 연장 계약의 중도 해지의 경우, 통보한 날부터 3개월 후에 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 권리가 생기기 때문에 최소 3개월 전에는 미리 계약 해지 의사를 전달해야 한다.
+ 계약 기간 중 집주인이 바뀌었다면 묵시적 갱신은 안되는 걸까?
만약 계약 기간 중 집주인이 집을 팔아버렸다면! 즉 집주인이 바뀐 경우에는 묵시적 갱신을 기대할 수 없을까? 이 경우에도 차이는 없다. 새로운 집주인이 특별한 언급이 없다면 동일하게 묵시적 갱신으로 인정되고, 세입자는 2년의 거주를 보장받는다.
2. 전세 재계약, 계약서도 다시 써야할까?
신규로 입주할 때는 그 무엇보다 중요한 것이 바로 계약서이다. 그렇다면 전세 재계약 시에도 계약서를 다시 써야 할까? 이 문제는 재계약 시의 전세보증금에 따라 달라진다.
전세보증금이 그대로라면,
계약서는 새롭게 쓸 필요가 없다. 조건이 변경이 된 것이 없으니 계약서에 새롭게 표시를 할 필요도 없고, 처음 계약 시 받았던 확정일자도 유효하여 새롭게 받을 필요가 없다.
전세보증금이 내려갔다면,
시세가 내려가 전세보증금을 감액하게 된 경우에도 역시 새롭게 계약서를 쓸 필요는 없다. 다만 변경된 사항은 표시해 주는 것이 좋다. 보통 기존 계약서에 연장된 기간과 감액된 보증금 등을 기재하고 쌍방 확인 후 날인하는 것으로 마친다고 한다. 더불어 이 경우에도 기존 계약 시 받았던 확정일자는 유효하다.
전세보증금이 올라갔다면,
사실 이런 경우가 제일 많다. 신경 쓸 사항 또한 제일 많은 경우이다. 먼저 보증금을 증액하기로 했다면 등기부등본을 꼭 다시 떼보자. 처음 계약을 한 날로부터 계약 기간 동안 새로운 근저당 등의 권리 관계의 변동이 없는지를 반드시 확인해야 한다.
확인 후 아무런 문제가 없다면 새 계약서를 작성하시는 것을 추천한다. 물론 감액과 마찬가지로 기존 계약서에 변경 사항을 기재하고 인감 날인을 하는 방법을 사용하는 경우도 있긴 하지만 가능하다면 새 계약서에 연장된 기간, 보증금 증액분 등을 기재하고 특약 사항 등으로 보증금이 증액되었다는 내용과 기존 계약서가 유효하다는 내용을 남기는 것이 좋다. 더불어 증액된 보증금은 기존 계약서의 확정일자가 유효하지 않으므로, 새롭게 작성한 계약서로 증액분에 대한 확정일자를 다시 받고 기존 계약서와 신규 계약서를 함께 잘 보관하기 바란다.
+ 전세보증금이 증액되는데, 등기부등본에 근저당 등 권리관계가 바뀐 경우
새롭게 계약서를 쓰려는데 근저당이 새롭게 생긴 것을 발견했다면? 앞서 말했듯이 증액분에 대해서는 기존 확정일자가 유효하지 않기 때문에 새롭게 확정일자를 받아야 한다. 그런데 이렇게 근저당이 있고 보증금 증액분으로 확정일자를 다시 받게 되면 집에 문제가 생겼을 때 근저당이 선순위, 그리고 나의 보증금 증액분이 후순위가 된다. 때문에 자칫 증액분은 온전히 돌려받지 못할 수도 있다.
따라서 처음 계약 시 없었던 근저당 등이 있는 경우 건물 시세와 나의 보증금(증액분 포함), 새로운 근저당 금액 등을 잘 따져보아 안전한지 체크해볼 필요가 있다. 전문가들은 집주인에게 근저당 말소를 요청해 특약사항으로 선순위 근저당 말소 조항을 기입하는 것이 좋다고 말한다. 불가능하다면 재계약을 피하는 것이 좋을 것이다.
+ 새롭게 계약서를 쓸 때도 꼭 중개사를 껴야 할까?
좋은 집을 찾고, 다양한 법적 문제를 피하고, 가능한 안전한 계약을 하기 위해 우리는 신규 계약 시 공인중개사라는 전문가의 힘을 빌린다. 그 대가로 수수료를 지급한다. 그렇다면 재계약의 경우에도 중개사를 끼는 것이 좋을까? 다양한 의견이 있지만 전문가들은 새로운 계약서 작성은 가능한 세입자인 나를 위해 중개인이 한번 검토해볼 수 있도록 중개사를 통하는 것을 추천한다.
보통 중개인이 집주인과 세입자가 이미 합의한 내용을 대필하고 재계약 내용을 한번 검토해 주는 정도의 대필 형식으로 계약서를 작성한다. 이 경우 중개인에게는 대필 수수료로 10만 원 내외의 비용만 지불하면 된다. 이 수수료도 정해진 것은 없으니 기존 계약을 중개했던 중개인에게 재계약 대필을 요청해 수수료를 협의하는 것이 일반적이다. 다만 이 경우, 중개인은 단순히 대필을 해준 것이기 때문에 발생한 계약 사고에 대해 책임을 지지는 않는다.
조금 더 확실하게 하고 싶은 경우 기존 계약과 동일하게 중개 수수료를 지불하고 계약서를 신규로 작성하기도 한다. 수수료는 새로운 보증금에 따라 달라지겠으나 이 경우 중개인에게 공제 증서를 받는 것도 가능하다.
3. 전세보증금 증액, 어디까지 수용해야 할까?
‘집주인이 재계약 때 갑자기 보증금을 1억이나 올려달래’ 집주인의 부담스러운 보증금 증액 이야기, 본인 이야기가 아니더라도 많이 들어보았을 것이다. 하지만 임대차 3법이 시행되며 보증금 증액에도 기준이 생겼다. 임대차 3법 중 전월세 상한제는 계약 연장 시 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것을 골자로 하고 있다. 따라서 세입자는 현재 전세금의 5% 증액까지만 수용하면 된다.
전세라면 계산이 좀 쉽지만 반전세, 월세 등으로 임대료의 5% 인상 계산이 복잡하게 느껴진다면 국토교통부와 한국토지주택공사에서 운영하는 ‘렌트홈’ 홈페이지에서 임대료 계산기로 인상률을 계산해볼 수 있다.
< 렌트홈 임대료 계산기 >
전세 재계약에 관한 궁금증들을 풀어보았다. 임대차 3법으로 인해 새롭게 전셋집을 구하기는 하늘의 별 따기와 같아졌다. 반대로 재계약을 하려고 하니 임대차 3법이 세입자에게 도움이 되는 부분이 꽤 있다는 것을 느낄 수 있었다. 계약갱신청구권이나 전월세 상한제는 세입자가 인지하고 있지 않으면 주어진 권리임에도 활용하지 못할 수 있다. 모르면 어려운 전세 재계약, 본인의 권리는 챙기고 집주인과의 원만한 합의를 통해 현명하게 진행하기 바란다.
