아파트를 보면 뭐가 가장 먼저 보이시나요?
땅의 가치와 화폐가치
길을 걷다가 또는 출근길에 아파트가 보이면 어떤 생각이 먼저 드시나요?
와 멋있다.
저 아파트는 많이 낡았네.
와~ 높다.
부동산을 모르기 전에는 이렇게 외적인 모습에 대한 생각이 가장 먼저 들었습니다. 겉에서 보기에 삐까뻔쩍 해보이면 그냥 살고 싶은 아파트.. 그렇게 생각했습니다. 하지만, 요즘은 조금 다르게 보입니다. 부동산 공부를 하고 몇 개 투자를 하고 나서부터는 다르게 보이기 시작하더군요.
첫 번째는 땅의 가치가 보이기 시작했습니다. 부동산의 가치는 외적인 건물값도 있지만 땅의 가격이 훨씬 높습니다. 압구정에 있는 현대 아파트만 봐도 그렇습니다. 아래 사진의 왼쪽 현대아파트와 오른쪽 아파트는
연식이 비슷합니다. 하지만 한 아파트는 50억이 넘고 한 아파트는 7억이 채 안됩니다. 무려 43억의 차이입니다.
건물 가격은 이미 감가상각이 반영돼 거의 원가 가치까지 떨어졌을 겁니다. 아파트 가격에서 큰 비중을 차지 않는다는 거죠. 그렇다면 나머지 가격은 뭘까요? 바로, 땅의 가격입니다. 땅이 가치란 곧 입지로 연결됩니다.
바로 입지의 가격인 거죠. 아파트를 볼 때는 외관보다도 먼저, 입지의 힘을 봐야 하고 땅의 가치를 봐야 합니다. 서울 중심부에 가까울수록 가격이 올라가는 것입니다.
두 번째로 아파트를 볼 때 다르게 보이는 건, 아파트 건설에 투입된 자재와 인부들의 노동입니다. 아파트를 하나 건설하기 위해서는 많인 비용들이 투입됩니다.
콘크리트
철근
유리
공사용 장비들 (굴착기, 크레인)
건설기술인 인건비
페인팅 비용
자재 운송비용
인테리어(싱크대)
전등
케이블
등등등 수 없이 많습니다.
그런데, 아파트 건설에 투입되는 모든 비용들은 꾸준히 상승합니다. 아래 한국의 M1 통화량 차트에서도 확인할 수 있듯이요. 요즘은 건설기술인 고용을 위해서도 엄청난 돈이 필요합니다. 작은 가격이면 그냥 안 하겠다고 할 정도입니다. 레미콘 비용은 또 어떤가요. 지속되는 레미콘 생산 중단 사태와 화물연대 파업사태 등으로 가격은 꾸준히 상승합니다. 이 번 우크라이나 러시아 전쟁으로 인해 유가가 급등하면서 소비자물가지수가 급등하게 된 것도 영향을 끼쳤고요.
그렇습니다. 분양가도 계속 그 자리에 있을 수 없고 아파트를 화폐로 전환할 수 있는 가치는 통화량이 꾸준히 증가함에 따라 같이 증가합니다. 부동산을 공부하기 전까지는 이런 원리를 몰랐습니다. 하지만, 공부를 시작하고 나니 이런 것들이 눈에 보이기 시작했습니다. 아파트를 볼 때는 땅의 가치를 먼저 보아야 하고, 둘째로
통화량 증가에 따른 자재비/인건비 상승을 항상 고려해서 판단해야 합니다.
부린이가 부동산을 배워가며 느낀점을 간략히 공유드렸습니다. 제 브런치를 구독하시거나 이 글을 읽으시는 모든 분들은 항상 안전한 투자하시기를 바랍니다.
