종적 현상에 내재한 상호텍스트적(Intertextuality) 가치 분석을 통해 개발의 의미를 확인하고 국토균형발전의 방향과 페러다임 전환을 꿈꿔본다. 일제 강점기 이후 산업화와 도시화가 진행된 현재까지 국토개발사에 가치란 단어는 가격 혹은 효용으로 정의 되며 가격 형성 요인이나 가격 변화 추이는 부동산 분야의 주요한 단 하나의 관심사였다.
이러한 재화의 가치적 특성은 선형 모형과 같이 가격 기반 가치 추정 모형을 사용하여 추정한다. 그러나 이와 같은 방법론은 가치추정 독립 변수의 연계성 설명이 부족하고 특정한 사실에 대한 더미 추정에 한계가 있다. 차라리 정부가 주도한 국토개발의 역사 속에 내재한 부동산 가치의 변화와 그 의미를 탐구하고 그 속에 내재한 상호텍스트적 분석과 해석 방법론을 활용하여 종적 사실에 촛점을 맞추는 것이 좀더 현상적이고 가치론적인 개발의 발자취를 탐험하는 것이 될 것이다. 부동산은 단순한 사회현상이나 계층간 갈등과 같은 문제로 인시하여서는 안된다. 우리에게 부동산은 역사적이고 사회적인 현상의 인식과 이해가 필요한 분야이며 상호 연계된 문맥의 분석과 해석이 필요한 부야이다.
사업 수단으로 전락한 개발의 본질과 사회 갈등의 원인으로 지목되는 부동산의 양면에 가려진 한반도의 근·현대적 상황 속에 내포한 가치론적 의미 추정과 하이퍼 리얼리티(Hyper Reality)한 현실감에 대한 재고가 필요하다. 구한말 대한제국과 일제 강점기 그리고 전쟁과 산업화의 시간은 전 세계적 변혁의 시기와 맞물려 있다. 계몽과 자유, 산업과 자본, 그리고 제국의 야심과 전쟁, 민주와 냉전이 혼재한 급변기였다. 또한 사적 자치에 근거한 자연물의 소유와 권리를 주장한 자본주의는 군국주의와 결탁한 사상적, 경제적 침탈 도구로 활용된 시기이기도 하다.
이러한 외래적 상황은 국내의 자본 시장에 커다란 영향을 미친다. 통상조약과 개항의 풍랑속에 대한제국 시기 ‘식산흥업정책(殖産興業政策)’을 통해 성장한 사상(士商) 혹은 신상(紳商)이라 칭한 상공인 중심 민족자본이 형성된다. 그러나 1910년 ‘조선회사령(朝鮮會社令)’과 1912년 ‘토지조사령(土地調査令)’으로 시작된 일제 강점기는 제국주의적 독점자본과 영합한 매판 자본의 출현을 예고 한다. 6.25전쟁과 미국 원조로 다져진 다국적 기업활동은 대외 의존적이며 관료 자본주의적 경향을 보였고 앨버트 O. 허시만(Albert O. Hirschman) 적 불균형 성장이론에 입각한 경제개발 계획과 국토개발 모델을 제시하였다. 이는 국가주도 자본주의적 성장정책과 재벌 형성의 주요한 시대적 상황으로 작용하였고 정경유착과 같은 모럴 헤저드(Moral Hazard)와 변종적이고 독과점적인 자본시장 형성에 기여한 것으로 분석된다.
이는 우리의 건설과 부동산 산업이 종적 관계에서 형성된 정부의 주도적인 역할과 자본 중심 사회의 독과점적 사업 특성에 기인한 상호텍스트적 측면이 있음을 의미하기도 한다.
이러한 현상은 국내의 산업 구조 속에서 확인 가능하다. 국내 부동산 산업 산출액은 전 산업 산출액 대비 2011년 기준 3.32%에 불과하고 전체 사업체 94.2%는 3.3명 10인 미만 소규모이다(Jeong, Kim, Song, 2015). 그러나 2024년 기준 부동산업 종사자는 80만에 달하며 2022년 전체 순 자산 중 비금융 자산이 95.5%를 차지한다. 이중 약 77%에 해당하는 1.6경 원은 부동산 자산이다. 국내 건설 산업 GDP 대비 투자 비중 또한 OECD 국가 중 최고치에 달하고 전쟁 이후 4%에 불과하던 것이 1990년대 29.5%, 23년에도 15%에 이른다. 이는 산업적 특성을 반영한 측면도 있으나 시대적이고 사회적인 현상들이 상호 작용하고 있음을 반증하는 것으로 해석된다.