일반적으로 부동산 시장은 공간을 이용하려는 사람(The Market for Property Use)과 자산을 형성한 사람(The Asset Market)간 거래를 통해 가격이 형성되며 공간의 임대료는 자산 가격에 영향을 주어 신규 건설량과 재고 수준을 결정하는 요인으로 작용하기도 한다.
그러나 한정된 공급 상황에선 수요가 가격을 결정하는 것이 일반적이며 정부는 수요와 공급을 억제하거나 확대하는 정책을 통해 시장의 안정성을 도모하는 역할을 수행하게 된다. 주택의 매매 가격 변동률은 시장의 이해와 정책 수립의 주요 지표로 작용하는데 불경기에는 하락하거나 정체하고 호경기에는 강세를 보이는 등의 경기 흐름을 보인다. 일반적으로 부동산 시장은 정책보다는 거시 경제 지표 영향을 더 크게 받는 것으로 이해한다.
그러나 정부의 역할이 강조된 국내 부동산 시장은 정책적인 주택 공급량에 의해 가격이 인위적으로 형성되거나 관련 정책의 변화에 민감한 반응을 보이는 것으로 알려져 있다. 이러한 영향력은 정부 기구의 역할과 구조적인 부동산 가격 형성 메커니즘에 의한 것으로 보인다.
즉 국내 주택 매매가는 전세와 월세의 영향을 받아 조절되는 특성을 지녔는데 전월세 전환율에 따라 가격이 정해지거나 임대 수익률과 전세 대비 실거래가 비율에 따라 매매가가 형성되는 특성을 보인다. 부동산 임대 시장이 매매 시장에 영향을 주는 것이다.
또한 국내 부동산 가격은 국토교통부 장관이 고시하는 부동산 공시가격과 국세청장의 기준시가를 반영한 감정 평가사의 감정 평가금액을 기준으로 하고 있는데 관련 자료는 한국부동산원 통계에 기초한다. 그러나 한국부동산원 통계에 대한 신뢰도와 부동산 공시가격 적정성에 대한 의문과 가격 형성의 인위성에 문제를 제기하기도 한다.
국토교통부와 한국부동산원 그리고 한국 감정평가사협회와 같은 기관을 통해 이루어지는 공시가격은 소속 감정 평가사의 독립적인 감정 평가 및 그 가격의 적용이 사실상 불가한 구조를 띠고 있다. 법률적으로는 부동산 가격 공시의 방식과 절차 그리고 공시의 방법에 대하여 감정 평가 관련 3법(‘감정 평가 및 감정 평가사에 관한 법률’, ‘부동산가격공시에 관한 법률’, ‘한국감정원법’)으로 정하고 있으나 관련 전문가의 활동은 부동산원 혹은 관련 협회에 소속된 공인인 까닭이다. 또한 부동산원의 통계는 각 정권별 입장이 반영된 부동산 정책의 효과를 확인하는 지표이기도 한 까닭에 정부의 인위적인 부동산 가격 결정론에 힘이 쏠리기도 한다.
그럼에도 감정 평가에 의한 부동산 가격 공시는 부동산 시장 가격 형성의 직접적이고 유일한 방식인 동시에 지가 체계의 일원화나 과세 형평성 및 과세부과의 불균형 해소를 위한 보루이기도 하다. 또한 공시 제도에 따른 가격 변동은 그 인상(현실화율 상향 혹은 하향)분에 따라 보유세를 비롯한 건강 보험료의 산정기준이 되거나 국가 장학금, 기초연금 등 각종 복지와 교육제도의 자격 요건과 연동되어 있어 정기적인 수입이 없는 고령층의 건강 보험료 강제 징수나 지역 가입자 건강 보험료의 급등, 저소득 가구 대학생의 국가 장학금 기회 박탈, 무주택자 디딤돌 대출 주택의 급감 등과 같은 부조리한 현상의 원인이기도 하다.
인구 변화와 정권 교체 그리고 기술의 진화 등과 같은 변수는 개발 환경에 영향을 미친다. 박정희, 전두환 정부 이후 꾸준하게 이어지던 수도권 중심 주택 공급은 노태우 정부 이후 지방으로 확산되며 김영삼, 김대중, 노무현 정부 이후 지방자치제 및 공기업의 지방 이전과 전 국토의 균형 발전 기조와 함께 도시 간 인프라망이 확충된다. 특히 2004년 준설된 KTX와 같은 고속 인프라망은 도시의 연담화는 물론 시공간 편차 해소와 부동산의 가치 투자를 높였다. 또한 저출산, 고령화에 따른 인구의 구조적 변화는 부동산 시장을 강타하고 있다.
실질 주택 수요 계층인 35세~54세 연령층은 2010년을 정점으로 감소세를 보이고 있으며 가임기 여성(15세~49세) 1인이 가임기간(15세~49세) 동안 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수는 2022년 0.78로 (합계 출산율) 2000년대 이후 가속화된 저 출산율을 보이고 있으며 이를 증명이라도 하듯 서울을 비롯한 인천, 경기 수도권의 지속적인 주택 수요 감소로 나타나고 있으며 인구 정체는 저성장과 지역 소멸로 이어지고 있다(Index Nuri). 코로나로 인한 팬데믹은 기존 공급과 수요에 의존하던 부동산 시장의 가격 예측 가능성 마저 훼손하고 있다. 이는 정부 주도의 계획적인 물량 공급 정책의 한계와 정부 실패에 따른 부작용이 고스란히 도시민들에게 전가되고 있음을 의미하며 새로운 부동산 가격 형성 모형의 필요성이기도 하다.