부동산은 인플레이션 헷지(Inflation Hedge)자산으로 인플레이션 발생시 화폐 가치 하락에 대비한 자금 보유 수단으로 인식된다. 그러나 한편으론 물가 상승과 하락을 반영한 인플레이션 연동 부동산 가격제와 같이 부동산 시장 안정화를 위한 방안으로 활용되기도 한다.
미국의 기준 금리는 10년 만기 재무성 채권 기준 금리에 연동되어 있는데 10년 만기 재무성 채권은 30년 만기 부동산 담보 대출의 기준 금리 역할을 한다. 미국 연준의 기준 금리는 2%대로 물가를 잡겠다는 수준의 금리를 기준 금리로 한다. 즉 미국의 30년 만기 부동산 담보 대출은 2%대의 소비자 물가를 안정시키는 금리에 연동이 되어 있는 것으로 분석된다. 2% 금리의 집값이 2% 수준으로 오를 수 있도록 유지하는 금리이다.
그러나 국내 한국은행의 소비자 물가지수 목표치가 2%에도 그에 연동하는 대출 금리는 없으며 기준 금리를 인하해도 서민들의 대출 금리는 항상 오르기만 한다. 물가 상승분에 따른 부동산 가격의 자동 연동 시스템은 주로 부동산의 가격 통제나 가치 평가를 위해 사용되는 제도로 알려져 있다. 임대료가 일정 비율 이상 상승하지 않도록 제한하는 임대료 상한제와 주택의 가격 상승률을 CPI와 연동한 물가 상승률 연동 주택 가격 평가 제도 등이 그것이다. 임대료 상한제와 주택 가격의 평가 방식은 거시 경제의 물가 상승과 동조하여 투기적인 가격 상승을 제어하고 임대인과 임차인의 부담을 공분하게 된다.
뉴욕시의 렌트 안정(Rent Stabilization)은 렌트 안정 가이드 라인 위원회(Rent Guidelines Board)를 통해 매년 임대료 인상 한도를 결정하는데 물가 상승률 및 경제 상황을 반영하도록 규정하고 있다. 임대료 급등을 사전에 방지하고 임차인의 주거 안정을 도모하기 위함이다. 또한 2019년 캘리포니아는 AB-1482를 통과시켜 임대료 상승률을 연간 5% + 물가 상승률(CPI)을 반영하거나 최대 상승률 10% 중 더 낮은 비율을 선택 하도록 제한하고 있는데 이는 부동산 가격이 금리와 연동되어 책정되어 있는 까닭이다.
또한 인플레이션이 발생하면 연방준비제도(Federal Reseve System-Fed)는 금리를 올려 물가를 조절하게 되는데 이때 모기지 금리가 상승하는 효과가 발생하며 주택 대출 금리가 동반 상승하여 주택의 구매 여력을 조절하는 효과를 보이기도 한다. 그러나 인플레이션이 발생하면 임대료나 주택 가격이 상승하기 마련이며 이에 대한 대책이 필요해지는데 실물 자산의 가치가 상승하는 까닭이다.
때문에 일부에서는 상업용 부동산 계약 시 인플레이션 조항을 넣어 임대료가 소비자물가지수(Consumer Price Index - CPI)를 기준으로 자동 조정되는 계약을 체결 하기도 한다. 상업용 부동산 물가 연동 임대 방식은 영국에서도 일반적으로 적용된다. 장기 임대 계약의 경우 RPI에 따라 조정되는 시스템을 갖추었으며 중앙은행의 인플레이션 정책은 주택 시장에도 영향을 미친다.
프랑스 또한 유로존에서 유럽중앙은행(European Central Bank- ECB)의 인플레이션 정책의 영향을 받는다. 일본의 경우 오랜 기간 디플레이션 영향을 받으며 마이너스 기준 금리를 유지하고 있는데 최근 인플레이션 압력이 증가하면서 부동산 시장도 변화를 보이고 있다.
특히 도쿄와 같은 대도시 임대료가 상승 추세를 보이며 인플레이션 연동 부동산 투자 방식이 주목받고 있다. 각 나라는 인플레이션에 대응한 부동산 가격 조정 메커니즘을 통해 부동산 가격의 급격한 변동을 조절하는가 하면 다양한 부동산 헤지 방식을 활용하기도 한다. CPI(소비자물가지수-주로 미국)나 RPI(소매 물가지수-주로 영국)와 같은 물가 지표에 연동한 임대료를 주기적으로 상승시키는 조항을 임대 계약에 포함하거나 ILBs(인플레이션 연동채권)와 같이 원금과 이자를 인플레이션에 따라 조절 함으로써 부동산 개발 자금 조달시 인플레이션으로 인한 자금의 가치 하락을 헷지(Hedge)하는 것이다.
또한 주기적인 부동산 가치 재평가를 통해 부동산의 시장 가치와 인플레이션을 고려한 임대료를 조정하는 재평가 조항이나 대출 상환액을 인플레이션에 연동하여 상환 부담을 줄이는 인플레이션 조정 대출이나 부동산 소유주가 장기간 안정적인 수익을 확보할 수 있게 도와주는 임대료 상승 조항 등을 두어 임대료를 일정 기간마다 자동으로 조정하는 방식 등이 있다.
이러한 방식들은 부동산 투자자나 소유주가 인플레이션으로 인한 자산 가치 하락의 손실을 방지하고 실질 수익을 보호할 수 있게 함으로써 구두창 비용의 증가를 막고 부동산 시장의 양성화를 통한 안정적인 실물자산의 운영을 도모하기 위함이다.
투기와 투자는 모두 재물을 활용하여 수익을 창출한다. 그러나 단기 수익을 극대화하기위해 시장 변동성을 기회로 여기는 투기와 달리 투자는 자산의 가치 상승과 지속적이고 안정적인 수익을 목표로 장기적 관점에서 시장에 접근한다. 비금융 자산 중 부동산 보유율이 높은 국내 사정은 안정적인 부동산 가격 유지를 통한 투자의 활성화는 물론 주거 안정화 또한 필요하다. 부동산 가격(매매, 전세 및 월세 등)의 인프라 연동 시스템의 필요성이기도 하다.