회복탄력성이 높은 도시

수요의 변화에 대응하는 건물 용도

서울 종로에 있는 베니키아 호텔이 지난 2019년 5월 용도를 임대주택으로 바꿨다. 2015년 12월 개장해 2년 이상 호텔 영업을 했지만 영업이 잘 되지 않았던 모양이다. 중국인 관광객이 물밀듯 들어오던 때, 호텔을 지으면 용적률 특례를 주던 제도 탓에 나타난 호텔 과잉공급 현상, 현지인들의 생활을 그대로 경험해 보고 싶어하는 최근의 관광 트렌드 등이 원인이 아닌가 싶다.

서울시는 이 호텔을 `역세권 청년주택` 사업에 활용하기로 했다.  호텔이었던 용도로 성공하지 못했던 공간을 주거 용도로 바꾼 것이다. 1·6호선이 교차하는 동묘앞역과 1·2호선이 가로지르는 신설동역 중간에 있어 교통이 편리한 편에 속한 데다 광화문과 종로가 가까워 1인 가구 주거지로서는 꽤나 좋은 입지 아닌가. 이 같은 용도의 기민한 변화. 그것이 바로 요즘처럼 기존 질서가 뒤바뀌는 시대에 반드시 필요한 도시의 적응 방식이다. 나는 그와 같은 적응 방식을 갖춘 도시를 `팝업시티`라고 부른다. 팝업시티는 외부 환경에 의해 소비자 수요가 빠르게 변화할 때, 공간 운영자가 손쉽게 적응할 수 있도록 도시 공간의 용도 전환을 좀 더 유연하게 조정하자는 주장을 담은 단어다. 베니키아 호텔이 호텔이라는 용도를 재빨리 포기하고 이른바 공유주택으로 바꿀 수 있도록 허용한 서울시 정책은 서울이 `팝업시티`를 향해 나아가고 있음을 보여주는 사례라 볼 수 있다.

호텔을 공유주택으로 활용하는 아이디어는 최근 등장하는 공유주택과 호텔이 판박이처럼 비슷한 구조를 갖추고 있기 때문에 나올 수 있었다. 호텔의 로비와 각종 부대시설은 공유주택의 공유공간으로 기능할 수 있고, 호텔 객실은 1인 가구가 살기에 매우 적당한 크기다. 실제 550여 명이 거주하는 영국 런던의 공유주택, 올드오크의 구조는 호텔과 유사하다. 베니키아 호텔은 신혼부부용 주택 2가구를 제외하고 총 236개의 객실이 1인 가구용 주택으로 바뀐다고 한다. 지하 1·2층과 지상 2층에는 체력단련실과 북카페 같은 공유공간이 들어선다.

전통적인 주거지에서 현지인과 동네를 경험하려는 관광 수요가 확대되는 것과 함께 주거 수요는 과거와 달리 도심에 몰리고 있다. 특히 밀레니얼 세대는 도시가 제공하는 각종 어메니티, 즉 식당과 카페, 극장 등의 문화시설, 인적 네트워크와 각종 모임 등을 가까이에서 즐기려 하기 때문에 도심 속에서 거주하려는 수요가 크게 늘고 있다. 이 같은 수요의 변화를 어떻게 충족시킬 수 있을 것인가? 도심 오피스와 호텔의 공실률이 높아지는 상황은 그 변화에 어떻게 적응할지에 대한 힌트를 준다. 베니키아의 사례처럼 20년 넘게 지역 대표 호텔로 자리매김해 왔던 서울 성북구의 홀리데이인 성북이 동덕여대 기숙사로 바뀌었고, 서울 강남구 신논현역의 다이너스티 관광호텔은 베니키아와 똑같이 임대주택으로 재건축 중이라고 한다. 이미 시장은 움직이고 있다.

도심을 주거지로서 좀 더 적극적으로 이용하려는 수요의 변화, 그에 맞춰 적응하려는 시도도 서울시에서만 나타나고 있는 것이 아니다. 영국의 자산관리 회사인 로 가디언(Lowe Guardians)이 2017년 진행한 `셰드` 프로젝트는 오피스 빌딩의 공실 부위에 거주하는 방식을 제안한다. 셰드는 이케아 가구처럼 스스로 쉽게 조립할 수 있는 작은 집을 비어 있는 오피스 공간 안에 집어 넣는 방식으로 오피스 공실을 해결하고, 동시에 도심 안에서 거주하고자 하는 밀레니얼 1인 가구의 수요를 충족시켜 보려 하고 있다. 2010년 미국 마이애미 해변에 지어진 1111링컨로드라는 이름의 주차빌딩은 애초 설계 때부터 주차만을 염두에 두지 않았다. 이 건물은 결혼식과 같은 파티 공간, 대규모 요가 수업 등에 활용할 수 있다. 운영자의 노력에 따라 공간 활용도가 극대화될 수 있다.

우리 사회는 전례 없는 트렌드의 변화를 겪고 있다. 그러나 그 변화에 적응하기에 공간의 용도 변화 가능성은 상당히 낮은 편이다. 서울시가 고군분투하고 있으나 여전히 행정의 벽이 높고, 용도 변화로 큰 혜택을 얻게 되는 이들에 대한 이익 배분 문제도 해결해야 한다. 외부 환경에 기민하게 적응하는 도시가 회복탄력성이 높은 도시다.

셰드 프로젝트 첫 입주자 마크. 사진=로위가디언 제공

*매일경제 신문 음성원의 '도시와 라이프' 2019.06.22일치에 게재된 내용입니다.