워케이션 트렌드, 워케이션 비즈니스모델은 성공가능한가?
공유경제 비즈니스모델은 가능한가? 위워크의 파산과 워케이션의 내일
워케이션(Worcation)은 'Work'와 'Vacation'의 합성어로, 글로벌 팬데믹 이후 주목받기 시작한 트렌드입니다. 디지털 기술의 발전은 어디서든 인터넷이 연결되는 환경이라면 업무를 수행할 수 있게 만들었고, 이는 곧 여행을 즐기면서도 업무를 병행할 수 있는 워케이션을 가능하게 했습니다. 이러한 워케이션은 일과 휴식을 한 번에 충족시키는 새로운 라이프스타일로 자리 잡고 있습니다.
'워케이션 트렌드, 워케이션 비즈니스모델과 수익모델은?'에 대한 내용은 도서 <취향과 경험을 판매합니다>의 내용이 참고되었습니다. 도서는 온오프라인 서점에서 구매가능하며, 인터뷰어에서 저자 이러닝 클래스로도 만나실 수 있습니다. 클래스에서는 책의 주요 내용을 학습한 챗GPT GPTs 링크가 제공됩니다.
chapter 1. 트렌드로 성장한 워케이션
일도 하고, 휴식도 취하고. 워케이션의 확산
워케이션의 등장 배경은 디지털 전환과 원격근무의 확산, 그리고 코로나19 팬데믹으로 인한 생활 패턴의 변화에서 찾을 수 있습니다. 코로나19 이후로 고정적인 사무실에서의 근무보다는 유연한 근무 환경을 선호하는 경향이 두드러졌고, 이에 따라 일과 쉼을 동시에 만족시킬 수 있는 워케이션이 주목받게 되었습니다.
비즈니스 측면에서 워케이션은 생산성 향상, 직무 만족도 향상, 이직률 감소, 비용 절감 등의 효과가 있습니다. 시간과 장소에 대한 제약조건이 줄어들면 근로자들은 집중력을 높여서 더 창의적인 일을 할 수 있습니다. 워케이션은 일과 휴식을 동시에 즐기면서 근로자의 만족도를 높이는 효과가 있습니다. 이는 이직률 감소로도 이어집니다. 기업은 비싼 곳에 높은 임대료를 지불하면서 사무실을 유지하지 않아도 되고, 근로자는 출퇴근에 따른 직간접적인 비용을 절감할 수 있습니다.
워케이션은 지역 관광 측면에서도 효과가 있습니다. 강원도 속초시는 2023년 11월에 ‘글로벌 워케이션 수도’ 선포식을 열고 휴양형 대표도시로 조성하겠다고 발표했습니다. 관광 활성화와 생활인구 증가 등의 효과가 기대되기 때문입니다. 서울이나 수도권에 거주하는 사람들이 워케이션을 위해 속초시에 방문하면 체류인구가 증가되는 효과가 있습니다. 이는 지역의 숙박업, 음식업, 관관업 등의 지역경제 활성화로 이어집니다.
워케이션의 장점과 단점
워케이션의 장점은 일과 휴식을 동시에 충족할 수 있다는 것입니다. 일상에서 벗어나 휴식을 취하면서도 업무를 병행함으로써, 일상의 스트레스를 해소하고 새로운 환경에서의 창의력을 촉진시킬 수 있습니다. 물론 이것이 가능하려면 유연한 근무 환경에 인정되어야 하며, 원격 근무가 가능한 업종이어야 합니다. 워케이션은 원격 근무를 가능하게 하는 디지털 기술의 발전을 기반으로 합니다.
워케이션의 단점은 업무와 휴식의 경계가 모호하다는 것입니다. 휴식을 취하는 동안에도 업무의 압박을 느끼게 되면, 정상적인 휴식이 어려워질 수 있습니다. 여행이라는 환경이 업무에 집중하는 것을 방해할 수 있습니다. 또한, 휴식이 필요한 시간에도 업무를 처리해야 할 경우, 충분한 휴식을 취하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
워케이션이 가능한 환경조성이 먼저
워케이션이 트렌드를 넘어 하나의 문화로 자리 잡기 위해서는 환경조성이 먼저 선행되어야 합니다. 9시에 출근해서 6시에 퇴근하는 근태위주의 업무평가보다는 성과중심의 업무평가로 전환과 함께 사용자와 근로자 간 신뢰가 필요합니가. 고용주는 직원이 재택근무 중에도 업무를 효과적으로 완수할 것이라는 믿음을 가져야 하며, 근로자는 상사가 필요에 따라 지원과 리소스를 제공할 것이라는 확신을 가져야 합니다.
워케이션을 활용하려는 지방자치단체는 지역의 유휴공간 등을 활용한 업무공간 인프라를 조성해야 합니다. 여기서 공간이란 주변의 부대시설이 갖추어진 곳을 말합니다. 대중교통으로 접근하기 어려운 곳에 위치하거나, 주변에 숙박이나 식당 등의 편의시설이 부족하다면 선택받지 못할 것입니다. 워케이션을 통해 지역을 방문하는 근로자들이 지역의 소비를 촉진할 수 있도록 유도하기 위해서는 인프라가 갖춰져야 합니다.
chapter 2. 워케이션 비즈니스모델
코리빙&코워킹 브랜드 로컬스티치
로컬스티치의 시작은 2013년 서교동의 작은 주택을 개조하여 지역상점 서비스와 유휴공간을 연결하는 골목형 호텔입니다. 2015년 리빙(living)과 워킹(Working)에 함께(Co) 의미를 더해 코리빙&코워킹 브랜드 로컬스티치를 설립되었습니다. 2023년 상반기 기준, 월간 1,400명 이상이 멤버십을 사용하고 있으며 26개의 운영지점, 1.6만 평의 운영 면적, 임대율 93%에 달하는 실적을 달성중에 있습니다.
로컬스티치의 수익모델은 첫 번째 부동산 개발입니다. 로컬스티치는 CAPEX(Capital expenditures)방식을 사용하는데요. 건물주를 투자자로 참여시켜 건물주가 자신의 건물을 개선하거나 업그레이드하는데 필요한 자금을 투자하도록 하는 것입니다. 이는 로컬스티치가 건물주와의 협업을 통해 상업적인 가치를 높이려는 전략일 수 있습니다.
예를 들어, 로컬스티치는 건물주에게 건물 내의 공간을 효율적으로 활용하거나, 시설을 개선하여 임차인에게 더 많은 가치를 제공하는 방안을 제안할 수 있습니다. 이런 제안에 따라 건물주는 필요한 자금을 투자하여 건물을 개선하거나 업그레이드할 수 있습니다.
이렇게 CAPEX 방식으로 투자하면, 건물주는 단기적으로는 비용 부담이 있을 수 있지만, 장기적으로는 건물의 가치를 높여 임대료를 높일 수 있거나, 임차인이 건물을 더 오랫동안 사용하려는 경향이 생기므로 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.
두 번째는 공간운영 매출입니다. 독특한 것은 '마스터 리스(master lease)' 방식으로 운영합니다. 마스터 리스는 분양 후 임대운영 업무를 대리해주는 방식입니다. 수익금은 일정 비율로 업체와 투자자가 배분하여 갖게 됩니다.
마스터 리스 방식으로 운영되었던 대표적인 곳이 위워크입니다. 위워크는 건물주와 장기 임대 계약을 맺은 후 그 공간을 다시 중소기업이나 프리랜서 등에게 단기 임대하는 방식으로 운영되었습니다. 이렇게 하면 건물주는 안정적인 임대료를 받을 수 있고, 위워크는 임대료 차액을 통해 수익을 얻을 수 있습니다.
세 번째는 멤버십 매출입니다. 로컬스티치 회원이 되면 전국 로컬스티치의 라운지와 카페 등 공용시설을 사용할 수 있습니다. 로컬스티치 소공(서울)에서 일하다 어느 날 훌쩍 통영으로 떠나도 통영점에서 일을 할 수 있습니다. 로컬스티치 통영은 소규모 팀부터 100명 이상이 동시에 모여 일할 수 있는 코워킹 스페이스와 회의실을 갖추고 있습니다. 칸막이 없이 넓은 테이블을 공유하는 형태는 다양한 창작자들이 모여 자유롭게 소통할 수 있습니다. 이렇게 전국의 로컬스티치 공간을 멤버십으로 이용할 수 있습니다.
네 번째는 입주한 사업자로부터 받는 매출 연동 임대료입니다. 로컬스티치에 입주해 있는 기업을 '리테일'이라고 부르고 있는데요. 리테일에게 고정된 금액이 아니라 매출에 비례해서 임대료를 받습니다. 이런 방식은 리테일 입장에서는 초기 투자 비용을 줄일 수 있고, 경영상의 리스크를 줄일 수 있습니다. 또한, 매출이 잘 나오는 시기에만 높은 임대료를 지불하므로, 비즈니스 성장에 따른 비용 부담을 줄일 수 있습니다. 로컬스티치의 입장에서는, 리테일의 성공이 자신들의 성공으로 이어질 수 있으므로, 리테일을 지원하고 성장시키는 데 더 많은 노력을 기울일 수 있습니다.
거주 경험을 판매하는 어드레스(ADDress)
어드레스(ADDress) ‘주거’를 구독 형태로 선보인 일본 기업입니다. 월 4만 엔(약 45만 원)의 비용을 지불하면 일본 전국에 퍼져 있는 약 40여 개의 거점에서 일정 기간 동안 머물 수 있습니다. 한 집에서는 최대 7일간 체류가 가능하고, 한 사람이 예약할 수 있는 최대 일수는 14일로 제한되어 있습니다.
어드레스의 구독모델은 셰어하우스와는 차이점이 있습니다. 셰어하우스는 계약된 한 곳만 이용할 수 있는 반면 어드레스의 주거 구독 소비스는 플랫폼에 있는 모든 주거 공간을 언제든지 이용할 수 있습니다.
주요 고객은 도시를 떠나서 자유롭게 일하고자 하는 사람들입니다. 지방생활을 꿈꾸지만 그렇다고 한 곳에 발이 묶이는 것은 부담스럽습니다. 이럴 경우 어드레스를 정기 구독하는 것입니다. 어드레스 구독료에는 기본적인 설비와 가전제품, 와이파이, 전기료와 같은 모든 공과금이 포함되어 있고, 택배도 대신 수령해 주는 등의 여러 가지 편의를 제공합니다. 각 지역의 거점에는 관리자 역할을 하는 '집 지킴이'가 있어서 현지 생활에 빨리 적응할 수 있도록 도와주기도 합니다. 어드레스는 시골과 민가 중심의 빈집을 사들이거나 임대해 나가는 한편 주변의 여관, 호텔, 게스트하우스, 항공사, 차량 공유 회사 등과 제휴를 맺어나가고 있습니다.
공유경제의 대표주자, 위워크의 파산
한때 투자자들의 사랑을 받으며 공유경제의 상징이었던 위워크(미국)가 파산했습니다. 위워크 파산에는 여러 이유가 있지만 가장 큰 이유는 높은 운영비용과 수익성 부족을 들 수 있습니다.
위워크는 건물을 소유하지 않고 건물주와 장기계약 방식으로 운영되었습니다. 건물주에게 지급하는 임차료 외에도 위워크 컨셉에 맞도록 시설을 개선하거나 편의시설 등에 추가적인 투자를 해야 했습니다. 위워크의 편의시설로는 커뮤니티 라운지, 컨퍼런스룸이 공통적으로 갖춰져 있고 스크린골프(을지로), 포토스튜디오(삼성역), 수유실(삼성역) 등도 있습니다. 이렇다 보니 위워크는 다른 공유오피스보다 비용이 높을 수밖에 없습니다. 위워크(코리아)의 임대료는 다른 공유오피스에 비해 높은 수준(1.5배 ~ 2.3배)입니다.
그러나 경쟁이 영향을 주기 때문에 위워크가 공간과 편의시설이 아무리 매력적이어도 더 높은 가격을 받기는 어려울 것입니다. 위워크코리아는 2022년 기준 매출 1229억 원, 영업이익은 393억 원을 달성했지만 건물주가 제공했던 랜트프리(Rent Free) 기간이 끝나가고 있기 때문에 지금이 진짜 실력구간이라고 보기는 어렵습니다.
위워크의 사업구조는 단순합니다. 지하철 등 접근성이 좋은 지역에 위치한 건물을 장기계약으로 빌린 후 1인기업, 스타트업 등에게 다시 빌려주는(전대차) 임대 사업자 방식입니다. 예를 들어 장기계약으로 건물주에게 월 10만 원에 빌린 후 단기간 공간이 필요한 사람들에게 15만 원, 18만 원, 20만 원에 판매하여 운영비, 초기 투자비, 인건비 등을 회수하는 방식을 활용합니다.
또한 초기에는 인테리어 등에 추가 투자를 해야 하기 때문에 운영이 불안정할 수밖에 없습니다. 이런 점을 들어 공유오피스 사업자는 건물주에게 렌트프리(Rent Free, 무상임차)를 요구합니다. 렌트프리는 월세를 깎아주는 것이 아니라 무상 임차 기간을 주는 것인데요. 예를 들어 한 달 임대료가 10만 원이라면 1년 임대료로 120만 원을 지급해야 합니다. 그런데 건물주에게 4개월 렌트프리를 요구해서 80만 원을 지급하거나, 120만 원을 지급한 후 16개월을 사용하는 방식입니다. 건물주에게는 렌트프리를 받았지만 단기간 임차하는 사람들에게는 렌트프리를 적용하지 않아도 되기 때문에 초기 운영비 확보에 도움이 됩니다. 위워크가 건물주와 체결한 임대차 계약서를 보면 1년 차에는 6개월, 2년 차에는 5개월, 3~9년 차에는 4개월, 10~20년 차에는 3개월 렌트프리에 대한 내용이 있습니다.
워케이션 비즈니스모델은 성공가능한가?
공유경제의 대표주자 위워크가 파산은 여러 가지 시사하는 바가 있습니다. 매출 증가에 비례하지 않는 공격적인 확장은 재무적 측면에서 불안정의 단초를 제공합니다. 신규매장이 자리를 잡으려면 오랜 시간이 필요하고, 여기에는 많은 자원이 투입되어야 합니다. 그러나 하나의 매장이 안정을 찾기도 전에 또 다른 매장이 오픈되면 기업은 자금운영에 문제가 생길 수밖에 없습니다.
경영환경의 변화로 비즈니스모델, 제공가치, 수요시장 측면에서 기존의 성장, 혁신, 내수 중심의 생각들이 수익성, 안정성, 글로벌화로 변화되고 있습니다. 높은 운영비용과 수익성 부족을 '외형확장을 통한 규모의 경제 논리'로 대체할 수 없습니다.
시중에 돈이 넘치던 시절 위워크는 무분별한 확장으로 성장성 지표로 투자를 받았지만, 시장은 재무 건전성을 요구하고 있습니다. 위워크의 파산은 단순히 한 기업의 흥망성쇠에 관한 것이 아니라 지속 가능한 성장, 책임감 있는 리더십, 현실적인 가치 평가의 중요성에 대한 교훈을 남겼습니다.
라이프스타일 비즈니스모델, 취향과 경험을 판매합니다.
'워케이션 트렌드, 워케이션 비즈니스모델과 수익모델은?' 도서 <취향과 경험을 판매합니다>의 내용이 일부 인용되었습니다.
트렌드에 올라탄 워케이션, 이미지제작 : DALL·E