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by 영혼수업 Jan 29. 2022

지금 아파트 사야해?

직푼젤 : 여러분 안녕! 내 이름은 직푼젤이야! 여러분과 만나서 반가워요. 이제 첫글을 쓰려니 가슴이 떨리고 손가락이 덜덜 떨리네요! 저는 소크라테스의 대화법이 우리가 지혜를 찾고 답을 찾아가는 방법이라고 생각해요. 그래서 이제 새로운 학생을 한명 소개하도록 하지요. 이름은 서련이에요. 서련이는 한이 서렸다. 해서 서련이에요. 물론 가명을 쓰고 40대초반 경력단절녀 주부에요. 남편은 현재 대기업에 다니는 직장인인데 재테크에 번번히 실패해서 직푼젤 언니를 찾아왔어요. 자 환영해주세요! 서련씨 어서오세요!

서련 : 아니! 여기가 재테크 맛집인 직푼젤 카페인가요? 아후 직푼젤 선생님! 힘들어 죽겠어요! 우리 남편때문에 속이 타들어가요! 지금 남들은 우리나이에 자가주택에 주식에다 비트코인에다 돈을 벌어서 넉넉하게 사는데 집값은 거품이다! 비트코인은 사기다! 주식은 선수들의 영역이다! 이러면서 맨날 비판 비난만 하다가 지금 남들보다 못하게 되었어요! 어디서부터 말을 해야할지 어디서부터 시작해야 할지 너무 막막해요! 참 직푼젤 선생님 남자에요? 여자에요? 음.. 그냥 언니라고 할께요! 그래야 속마음을 확 풀어 놓을것 같아요~

직푼젤 : 어서오세요! 잘 오셨습니다. 제가 브런치 카페에 자리를 만든것은 서련씨와 같은 분들과 재테크와 세상사는 이야기를 하기위해서 만든거에요. 일단 자리에 앉으시고 한번 이야기를 들어봅시다. 도대체 어디서부터 문제인거에요?

서련 : 저희 남편이 이번 정권이 집권하자마자 집값은 꼭 잡겠다는 공약을 보고 더이상 집을 살 필요가 없다! 기다리면 싸게 살수 있다! 라고 외치면서 시간을 버렸지뭐에요. 그런데 아시다시피 집값은 폭등을 하고 전월세도 폭등을 했어요! 정부의 20차례가 넘치는 집값 대책을 비웃듯이 고공행진을 했는데 지금 다시 집값이 떨어지는 추세자나요. 그래서 이제 남편이 고민이 많아요. 지금 집을 사야하는건지 말아야 하는건지 말이에요.

직푼젤 : 자 서련씨. 먼저 여기 아메리카노 한잔 드시면서 찬찬히 이야기를 해보도록해요. 급하게 먹은밥은 체하듯이 굶주렸다가 먹는 투자는 반드시 탈이나게 되어있어요. 먼저 왜 남편은 집값에 대해서 부정적이었는지 그 근본 처방부터 내려보도록 해요

서련 : 남편은 항상그래요. 인구가 줄고 있다. 인구가 줄면 집값은 떨어진다. 사람들이 투기를 해서 집값이 오른다 이렇게 생각해요. 그래서 대출을 줄이면 집값이 떨어진다 생각을 해요. 그런데 보시다시피 현재 대출을 쪼이니까 집값이 줄어들자나요? 정말 집값과 대출은 양의 관계를 가진거라 봐야하나요?

직푼젤 : 그렇다면 금리가 인상시기에는 집값이 떨어지고 금리가 인하시기에는 집값이 폭등해야겠네요?

서련: 남편이론은 그래요! 그래서 금리만 인상하면 이 부동산 투기꾼들 다 망할 수 있어! 이렇게 외쳤어요!

직푼젤 : 그런데 한국감정원 차트를 보면 이상하지 않아요? 금리인상시기인 03-07년도까지는 종합주택 매매가격도 올라가는데 또 09년 이후에 대출금리가 내려갈때도 주택가격이 오르네요? 이건 뭐라고 설명해야 하는지 생각해본적 있나요?

서련 : 음 그것은 글쎄요...

직푼젤 : 먼저 금리인상이라는게 먼지 알아야 해요. 금리인상이라는 것은 두가지 의미를 가지고 있어요. 경기가 확장해서 통화량이 팽창할때 물가안정을 위해서 금리를 높이는것이 첫번째에요. 또하나는 통화량을 어떤 외부적인 요인때문에 무분별하게 뿌려서 이제 통화량이 넘치는 인플레이션 상태가 되었을때 금리인상을 하는거에요. 자 한번 생각해봐요. 사업이 잘되서 경기가 확장할때 사람들의 가처분소득이 높아질까요? 낮아질까요?

서련: 당연히 높아지죠!

직푼젤 : 그렇다면 그러한 경기확장기의 금리인상기에 집값은 오를까요? 내릴까요? 내리지 않아요. 오히려 따라서 오르는 경향이 강해요. 그것이 03년도에서 07년도의 모습이에요. 02년도에 IT신산업이 태동하면서 세상의 산업의 케파가 계속 커지는 시기라고 보면될거에요. 언제나 새로운 산업이 생기고 확장이 되면 경기를 이끄는 리딩산업이 생기고 그러면서 경기가 크게 확장이 되요. 반대로 08년도에 무슨일이 있었죠?

서련 : 서브프라임 모기지 사태가 있었죠!

직푼젤 : 그렇다면 그때 경기가 수축된것을 막기 위해서 계속해서 유동성을 공급을 했겠지요. 그래프를 대략 보면 알겠지만 집값 매매상승률이 높지가 않아요. 즉 이말은 금리인상은 집값 폭락이고 금리인하는 집값 폭등이라는 세간의 미신은 현실세계와는 조금 괴리가 되었다는 말이에요. 중요한것은 금리인상의 요인이 무엇인가? 금리인하의 요인이 무엇인가를 구분하는 것이 먼저에요. 표면적인 이유가 아닌 근본적인 원인을 알아야 한다 이말이죠!

서련: 아하 그렇다면 지금 코로나 이후에 금리인상은 어떤 의미를 가지나요?

직푼젤 : 코로나 이후의 금리인상은 세계경기가 완전한 회복세도 아니고 완전한 코로나 극복도 아니에요. 풀린 통화량이 자산시장을 끊임없이 밀어올리기 때문에 그것을 막고자 금리인상을 하는거에요. 즉 이말은 세계경제가 회복국면에 들어가서 금리인상을 하는 것이 아닌 통화인플레이션으로 촉발된 자산시장을 정리하고자 하는 의미라 보면되요. 그렇다면 우리는 대충 어떤 느낌을 가져야 해요? 아 이것은 성장에 따른 금리인상이 아니구나. 후폭풍이 있겠다! 라고 생각을 해야해요! 그렇다면 지금부터 집값은 하락기조라고 볼수 밖에 없지요. 금리인상이라는 것이 경기 싸이클 회복에 의한 자본의 팽창이 아닌 인위적인 통화량 폭증에 따른 부작용을 막기 위해서 하는 것이라 보면되요. 즉 같은 금리인상이라고 해도 이번 금리인상은 타격이 크다 이말이지요.

서련: 아이구 이놈의 남편! 이제와서 또 집산다고 하니! 이젠 반대로 말리러 가야겠어요! 오늘 일단은 알았어요! 직푼젤 언니! 앞으로 이런 티타임 자주 가져요!

직푼젤 :네! 언제든지 직푼젤 카페로 놀러오세요! 안녕!

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