어떤 순서로 배당이 진행될까?
임차인들이 배당 시 주의해야하는 것들
임차인으로써 가장 두려운 순간을 뽑으라고 한다면 임대인이 본인의 채무를 감당하지 못하여 임대목적물이 경매로 넘어가는 상황일 것입니다. 부동산 경매 특성상 복잡하고 어려운 법률 용어와 절차가 가득하지만 본인의 보증금을 지켜내기 위해서는 반드시 이해하고 있어야 합니다. 오늘은 경매에서 배당금이 어떤식으로 분배되는지 그리고 임차인들이 경험할 수 있는 상황들에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.
1. 배당에서 반드시 알아야하는 배당 우선순위
부동산에 설정되어있는 담보물권의 실행으로 인한 임의 경매 또는 채권자가 법원에 신청하여 진행되는 강제집행에 따른 강제경매를 통하여 부동산이 매각되면, 매각 대금은 채권을 신고한 채권자들에게 배당되기 시작합니다. 배당금의 경우 단순하게 채권을 신고한 순서에 따라 지급하는 것이 아닌 우선순위를 결정하고 배당금이 지급되는 것이 원칙입니다.
일반적인 배당금 지급의 우선순위는 다음과 같습니다.
1순위: 경매 비용 또는 집행비용
2순위: 최우선변제권이 인정되는 소액임차인의 보증금 중 일정액, 임금채권 중 최우선 변제권
3순위: 임대목적물에 설정되어있는 담보물권의 설정일보다 법정기일이 앞서있는 조세, 공과금
4순위: 담보물권(근저당권, 전세권, 가압류 등)
5순위: 일반채권자
6순위: 채무자(임대인,부동산 소유자)
임차인의 경우 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 존재합니다. 더 나아가 소액임차인의 경우 최우선변제권을 통하여 일정금액을 다른 담보물권자와 조세보다 먼저 배당받게 됩니다.
2. 배당하는 방법(흡수배당과 안분배당)
1) 흡수배당
저당권, 근저당권, 전세권 및 대항력, 확정일자를 갖추어 우선변제권을 획득한 임차권의 경우 경매절차에 있어서 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 권리가 인정되며 선순위에 우선변제권이 있는 채권에 전액이 배당된 후 남은재원이 존재한다면 다음순위에 배당을 합니다.
즉 후순위의 채권의 배당액까지 흡수하여 우선변제권이 존재하는 선순위 채권자를 만족시킴으로 이를 흡수배당이라고 합니다.
2) 안분배당
배당받을 권리는 존재하나 우선변제권이 인정되지 않는 채권들로써 채권들의 경우 "채권자 평등의 원칙"에 의거하여 순위에 상관없이 모든 채권자가 평등하게 안분으로 배당을 받게 됩니다.
즉 우선변제권이 존재하지 않는 선순위 채권자와 후순위 채권자가 존재하는 경우 흡수배당과 같이 선수위 채권자의 채권의 모든 채권액에 대하여 배당이 된 후 후순위 채권자의 채권을 배당하는 것이 아닌 선순위 후순위 관계없이 공평하게 안분하여 배당하는 것입니다.
3. 채권과 물권의 배당순위
일반적으로 가압류와 같은 채권과 전세권, 근저당권 등 물권의 경우 충돌하게 된다면 물권우선주의에 따라 물권이 채권보다 우선하게 됩니다. 예를 들어 2월2일에 설정된 채권A와 2월3일에 설정된 채권B의 경우 채권A가 채권B보다 하루빠르게 설정되었다고 하더라도 채권은 채권자 평등원칙에 의거하여 동순위로 적용됩니다. 그러나 2월2일에 근저당권A가 설정되고 2월3일에 채권A가 설정되게 된다면 물권우선주의에 따라 근저당권A가 채권A보다 선순위에 존재하게 됩니다.
배당에 있어 배당순위가 어떻게 되느냐에 따라 배당금이 달라질 수 있음으로 반드시 확인해야하는 사항 중 하나입니다. 예시를 통하여 배당순위와 배당금 분배에 대하여 보여드리겠습니다.
1) 근저당권 설정 후 가압류가 설정된 경우
2월2일에 근저당권A(채권최고액 3억)가 설정되고 2월3일에 채권A(채권액 2억)에 대하여 가압류가 등기된 경우 근저당권A는 물권으로써 채권A보다 우선함으로 근저당권A가 선순위에 해당하게 됩니다. 부동산이 3억원에 낙찰되었다면 근저당권A는 우선변제권을 통하여 배당을 통하여 채권을 충족받게 됩니다.
그럼으로 근저당권 A가 낙찰금액 3억을 모두 배당받게 되고 채권A는 아무런 배당을 받지 못하게 됩니다.
2) 가압류 설정 후 근저당이 설정된 경우
2월2일에 채권A(채권액 2억원) 에 관하여 가압류가 등기되고 2월3일에 근저당권A(채권최고액 3억)을 등기한 경우 채권A의 가압류가 근저당권A보다 우선하여 등기되었다고 하더라도 물권우선주의에 따라 채권A에 관한 가압류가 선순위가 되는 것이 아닌 근저당권과 동순위가 되게 됩니다.
만약 부동산이 3억원에 낙찰 되었을 경우 우선 안분배당에 따라 채권A는 1.2억(2억/5억 X 3억) 근저당권A는 1.8억(3억/5억 X 3억)을 배당받게 됩니다. 물권의 경우 후순위 배당금을 흡수배당받을 수 있으나 해당 사안에서는 채권A와 근저당권A가 동순위 임으로 흡수배당할 수 없습니다.
3) 가압류 설정 후 근저당권 2건이 설정된 경우
2번 사례에 더하여 2월4일에 근저당권B(채권최고액 1억)가 추가로 설정된 경우 근저당권B의 경우 채권에 해당하는 채권A와 동순위로 볼 수 있으나 근저당권A보다는 후순위에 존재하게 됩니다.
2번과 동일하게 부동산이 3억원에 낙찰된 경우 우선 안분배당에 따라 채권A는 1억(2억/6억 X3억)을, 근저당권A는 1.5억(3억/6억 X3억)을, 근저당권B는 0.5억(1억/6억 X 3억)을 안분배당받게 됩니다. 근저당권A와 채권A의 경우 앞선 예시와 같이 동순위임으로 흡수배당이 불가하지만 근저당권B는 근저당권 A보다 후순위에 존재함으로 근저당권B의 배당금은 근저당권A가 만족될때까지 흡수됨으로 근저당권A는 근저당권B의 0.5억을 흡수한 2억을 배당받게 됩니다.
근저당권B의 경우 채권A와 동순위임으로 흡수배당받을 수 없습니다. 최종적으로 채권A는 1억원을 근저당권A는 2억원을 근저당권 B는 배당을 받지 못하게 됩니다.
4. 배당에 참여해야하는 임차인들이 주의해야하는 사항들은 무엇이 있을까?
임차인이 임대인에게 갖는 보증금에 관한 권리는 원칙적으로 채권에 해당하여 우선변제권이 인정되지 않아야 하나 주택임대차보호법에 따라 대항력과 확정일자를 받은 경우 임차인에게도 물권과 동일한 우선변제권을 인정하게 됩니다. 다만 주의해야하는 점이 우선변제권이 인정되었다고 하여 무조건 적으로 보증금을 모두 반환 받을 수 있는 것이 아님을 명심하는 것이 좋습니다. 배당 시 임차인들이 경험할 수 있는 상황들에 대하여 예시로 설명드리겠습니다.
1) 전입일과 확정일자 사이에 근저당권이 설정된 경우
후순위 임차권의 경우 경매 시 소멸됨으로 배당을 요구하지 않는다면 배당을 받을 수 없으며 낙찰 후 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 임차권이 선순위 권리에 해당하는 경우에는 선순위 임차인이 배당을 요구하지 않더라도 낙찰자에게 직접 보증금 반환을 요구할 수 있고 임대차계약에 따라 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 선순위 임차인이 배당을 요구한 경우 우선변제권에 따라 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
다만 주의해야하는 것이 선순위 임차인이라고 하여 무조건 우선변제권이 존재하는 것이 아닌 반드시 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 우선변제권이 발생하게 됩니다. 그러다보니 전입일과 확정일자 사이에 근저당권과 같은 물권이 설정되는 경우 우선변제권이 근저당권 설정 이후에 발생하게 됨으로 최약의 경우 배당은 받지 못하고 대항력만 존재하는 상황이 발생하게 됩니다.
이를 예시로 보여드린다면 다음과 같습니다.
임차인甲은 2월2일에 입주및 전입신고를 통하여 대항력을 획득하였고 2월10일에 확정일자를 받았다면 전입일이 2월2일이더라도 우선변제권은 2월10일부터 발생하게 됩니다. 2월4일날 임대차목적물에 근저당권A(채권최고액3억)이 설정되었습니다.
임대인乙이 채무를 이행하지 못하여 임대차목적물이 경매로 넘어가게 되어 최종적으로 3억원에 낙찰되었습니다. 임차인甲의 경우 전입일 기준으로는 근저당권A보다 선순위에 해당하나 우선변제권은 2월10일 발생함으로써 근저당권A에 대하여 우선변제를 주장할 수 없음으로 근저당권A가 3억원을 모두 배당받고 임차인甲은 배당을 받을 수 없는 상황이 발생합니다.
해당 사안의 경우 임차인甲은 오직 낙찰자에게 대하여 대항력만 행사할 수 있습니다.
2) 임차권등기명령 신청 후 임차권이 등기되기 이전에 퇴거하였다면
임차인분들께서 흔하게 겪는 문제 중 하나로써 임차권등기명령을 신청한 후 법원에서 임차권등기명령을 결정하였다고 바로 다른곳으로 이사하는 경우입니다. 임차권등기의 경우 법원의 임차권등기명령이 결정될 당시부터 효력을 발생시키는 것이 아닌 임차권이 부동산등기부에 등기되는 순간부터 효력을 발생시킴으로 임차권등기명령이 결정되었다고 하더라도 등기되기 이전에 점유상태를 해제하게 되며 기존에 부여받은 전입신고 및 확정일자가 기준이 아닌 임차권이 등기된 날을 기준으로 대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다.
예를들어 임차인甲이 2월2일에 전입/확정일자를 갖추고 거주하던 도중 4월2일에 법원이 임차권등기명령을 결정하자 당일에 점유상태를 해제하고 다른곳으로 이사를 갔습니다. 임차권등기는 4월5일날 이루어졌고 그 사이에 신규 임차인乙이 동일한 임대목적물에 4월3일날에 전입/확정일자를 갖추게되었습니다.
해당 사안에서 임차인甲 임차권등기를 하였다고 하더라도 임차권이 등기되기 이전에 점유상태를 해제하였음으로 임차인甲의 대항력과 우선변제권은 4월5일을 기준으로 발생하게 됩니다. 그럼으로 4월3일날 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인乙보다 배당절차에서 후순위에 존재하게 됩니다.
