배당을 요구해야하는 경우 어떤걸 주의해야할까?
경매법원에서는 하루에도 수십건의 부동산 경매가 진행되고 있으나 정작 대부분의 사람들은 부동산 경매를 직접 경험해본 분들은 매우 적습니다. 그러다보니 부동산 경매가 현실로 다가왔을때는 당황하여 제대로 대응하지 못하는 경우들이 많습니다. 오늘은 이러한 문제들을 사전에 예방하실 수 있도록 배당요구가 필요한 경우 어떠한 점들을 주의해야하는지 안내드리도록 하겠습니다.
1. 후순위 임차인임에도 배당요구종기일에 배당을 요구하지 못하였다면
후순위임차인이라함은 임차한 부동산에 대항력이 갖추어지기 이전에 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 와 같은 선순위 권리가 설정되어 있는 상태에서 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인입니다. 쉽게 풀어서 설명드린다면, 임차인이 임대인과 임대차계약을 맺고 대항력을 갖추기 이전에 먼저 임대인과 채권자로부터 금전을 차용하면서 임차건물에 근저당권을 설정해두었다면 임차인은 후순위 임차인이 되는 것입니다.
후순위 임차인의 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 대항요건을 충족하였더라도 선순위 권리자에게 대항력을 주장할 수 없으며 우선변제권이 존재하더라도 선순위 권리보다는 후순위에 등기됨으로 선순위 권리가 모두 변제된 후에 배당이 됩니다. 다만 소액임차인으로써 최우선변제권이 인정되는 경우에는 선수윈권리보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
선순위 임차인(선순위 권리자x)인 경우에는 경매에 대하여 배당을 요구한다면 배당절차에 따라 보증금만큼 배당금을 받고 전부를 못받은 경우에는 낙찰자가 배당금을 공제한 나머지 금액을 지급하여야하며 선순위 임차인이 배당을 요구하지 않았더라도 경매 낙찰자는 경매 목적물을 취득 후 선순위 임차인의 보증금을 모두 지급해주어야 합니다.
그러나 후순위 임차인의 경우 선순위임차인과 다르게 경매 낙찰자에게 소유권이 이전되더라도 선순위임차인과 같이 낙찰자에게 대항할 수 없음으로 경매 당시 우선변제권자로써 배당을 요구하여 보증금을 되찾아합니다. 그렇기에 본인이 후순위 임차인임에도 불구하고 배당종기일까지 배당을 요구하지 않는다면 최악의 경우 보증금 중 1원도 돌려받지 못 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
만약 후순위 임차인임에도 불구하고 배당요구 종기일까지 배당을 요구하지 못하였다면 반드시 배당요구연기신청서를 제출해야합니다.
배당요구의 종기를 연기하는 때는 첫 매각기일 이전임으로 반드시 매각기일 도래하기 전에 집행법원에 제출하는 것이 좋습니다. 다만 배당요구종기 연기신청을 받아 주는 것은 집행법원의 재량임으로 집행법원에서 배당요기연기 신청이 경매절차를 지연시킬 목적으로 판단하는 경우 기각 될 수 있습니다.
민사집행법 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고)
⑥ 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.
민사집행법 제84조 제6항은 법원이 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다고 규정하고 있는바, 주채무자 소유 부동산에 대한 강제경매절차에서 집행법원이 배당요구의 종기를 결정하였는데, 보증인이 채무를 대위변제한 후 주채무자에 대한 구상권을 행사하는 과정에서 위 종기를 준수하지 못하여 그 연기를 구하여 온 경우에, 집행법원은 경매절차의 진행 경과, 보증인이 위 종기를 준수하지 못한 데에 귀책사유가 있는지 여부, 위 종기를 준수하지 못한 기간의 크기, 채권자 등 이해관계인이나 경매절차에 미치는 영향 등을 고려하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에 한하여 배당요구의 종기를 연기할 수 있고, 위와 같은 사유로 배당요구종기 연기 신청을 인용하거나 기각하는 집행법원의 결정은 위 조항에 따른 재량에 의한 것이다
대법원 2013다204324 판례
2. 선순위에 해당하는 전세권자가 동시에 후순위 임차권자인 경우
앞서 설명드린것과 같이 후순위 임차인의 임차권은 선순위 권리자가 존재하는 경우 선순위권리자가 경매로 소멸하면 선순위 권리자의 권리를 보호하기 위하여 후순위 임차권의 대항력이 상실되게 됩니다. 그런데 만약 선순위 권리자인 전세권자가 본인의 권리를 보장받기 위하여 후순위로 임차권을 설정한 경우에는 대항력이 상실되게 되는지 문제가 될 것입니다.
대법원 해당사안에 대하여 선순위 전세권자가 본인의 권리를 보장받기 위하여 후순위로 임차권을 설정하고 선순위 전세권이 말소기준이 된 경우 후순위 임차권은 소멸되지 않으며 임차임에게 미배당금이 발생한 경우에는 낙찰자가 이를 인수하여야 한다고 판단하였습니다.
예시로 보여드린다면 다음과 같습니다.
건물A에 선순위 전세권자 甲과 후순위 임차권자 乙이 존재하는 상황에서 낙찰자 丙이 건물A를 경매에서 낙찰받았다면 후순위 임차권자인 乙은 선순위 전세권이 소멸함에 따라 낙찰자 丙에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
그러나 선순위 전세권자 와 후순위 임차권자고 모두 甲인 경우에는 낙찰자 丙이 건물A를 경매로 낙찰받아 선수위 전세권이 소멸하더라도 후순위 임차인의 대항력이 소멸하지 않음으로 후순위 임차권에 대하여 미배당금이 존재하는 경우 낙찰자 丙은 미배당금에 해당하는 금액을 인수하여 甲에게 지급하여야 하는 것입니다.
전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이다.
대법원 2010마900 판례
선순위 전세권자와 후순위 임차권자가 동일인인 경우 임차권이 후순위에 존재하더라도 대항력이 소멸하지 않는 이유는 전세권자가 본인의 권리를 강화하기 위하여 임차권을 설정하였음에도 불구하고 선수위 전세권이 소멸되었다고 하여 후순위의 임차권의 대항력이 소멸하게 되면 오히려 전세권자의 권리가 위축되는 효과가 발생함으로 대법원은 선순위 전세권자와 후순위 임차권자의 대항력을 인정하는 것입니다.
