토지인도 및 철거소송에서의 지상권 항변에 대한 대응방법
토지 위에 타인의 명의로 등기되어 있는 건물이 존재하는 경우 토지소유자는 본인의 토지임에도 불구하고 토지를 온전하게 사용,수익하기 어려운 상황이 발생하게 됩니다. 토지소유자로써 본인의 토지를 정당하게 사용하기 위하여 건물주에게 철거 및 토지 인도를 청구하여야합니다. 그런데 만약 피고 건물 소유자가 본인에게 '지상권 또는 법정지상권이 존재한다.'고 항변해온다면 소송의 양상은 매우 복잡해질 수 밖에 없을 것입니다. 이 경우 토지 소유자는 단순하게 토지 소유권만을 주장해서는 승소하기 어려움으로 피고 건물주의 지상권과 법정지상권 주장에 대하여 법적으로 타당하지 않다는 것을 적극적으로 입증해야할 것입니다. 오늘은 이와 관련하여 지상권 법정지상권의 성립여부와 피고의 항변에 대한 대응방안에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.
1.지상권은 무엇이고 법정지상권은 무엇일까?
1) 지상권이란?
우선 지상권과 법정지상권의 개념부터 명확하게 설명드리겠습니다. 지상권은 민법 제279조에 근거하여 타인의 토지 위에 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있도록 인정되는 물권에 해당합니다. 즉 지상권은 본인의 소유의 토지가 아니더라도 타인에게서 토지를 빌려 건물을 짓거나, 농사를 짓거나 나무를 심고 소유할 수 있는 권리가 되는 것입니다.
기본적으로 지상권의 경우 토지소유자와 건물소유자인 지상권자 간의 합의, 계약에 의하여 설정되며, 그 권리를 등기함으로써 지상권자는 제3자에 대하여도 지상권을 주장함으로써 대항할 수 있습니다. 지상권이 설정되었다면 지상권자는 토지소유자에게 계약에 따라 지료를 지급해야하는 의무가 발생하며 반대로 토지소유자는 본인의 토지라고 하여도 지상권자의 토지 사용행위를 방해할 수 없게 됩니다.
2) 법정지상권이란?
지상권이 토지소유자와 건물소유자, 당사자간의 계약으로 인하여 발생한 것이라면 법정지상권은 특정 법률 요건이 충족되는 경우 법률에 의하여 발생하는 지상권을 의미합니다. 즉 당사자 사이에서 지상권에 대한 합의 또는 계약이 존재하지 않더라도 법으로 정한 조건이 충족되면 건물 소유자에게 지상권을 인정하는 것 입니다. 법정지상권이 인정되는 이유는 특정상황에서 토지 소유주와 건물 소유주의 명의가 변동되는 상황이 발생하는데 이때 건물 소유자에게 지상권이 인정되지 않는다면 토지 소유자의 요청만으로도 건물이 철거 될 수 있는 상황이 발생할 수 있음으로 이를 방지하고자 건물 소유자에게 요건을 충족하는 경우 합의, 계약이 존재하지 않더라도 지상권을 인정하는 것입니다.
법정지상권이 인정되는 대표적인 상황은 다음과 같습니다.
2-1) 저당물경매로 인한 법정지상권인정
토지에 대하여 저당권을 설정할 당시 토지위 건물과 토지의 소유자가 동일한 경우 추후 토지에 설정된 저당권의 실행 된다면 토지와 건물의 소유자가 달라지는 상황이 발생하게 됩니다. 토지와 건물의 소유자가 동일할 당시에는 지상권 합의가 존재하지 않았지만 저당권 실행으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었음으로 건물 소유자에게 법정지상권이 인정되지 않는다면, 변경된 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권이 존재하지 않음을 근거로 건물을 철거하고 인도할 것을 청구할 수 있게 됩니다.
2-2) 관습법상 법정지상권
토지와 건물이 동일인의 소유였으나 매매, 증여, 강제경매, 임의경매, 공매 등의 법률행위 또는 처분으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 토지 소유자에 대하여 취득하는 지상권을 관습법상 법정지상권이라고 합니다. 관습법상 법정지상권은 성립되기 위하여 등기를 요하지는 않지만 등기를 하지 않은 경우 제3자에 대하여 법정지상권을 주장할 수 없음으로 제3자에게 대항하기 위해서는 반드시 등기하여야 합니다.
대법원 관습법상 법정지상권에 대하여 "대법원은 오래 전부터 '동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등 기타 적법한 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득한다'고 판시해 왔다."고 판시함으로써 현재에도 관습법상 법정지상권이 성립함을 인정하였습니다.
2. 토지인도소송과 철거소송에서의 지상권과 법정지상권
토지 소유자 입장에서는 본인이 소유한 토지위에 타인의 건물이 무단으로 존재하거나, 계약 기간이 종료되었거나, 경매를 통하여 토지를 구매하였으나 건물의 존재로 사용 수익하지 못하는 경우 해당 건물을 철거하지 않는다면, 토지 소유자는 본인의 정당한 재산권을 행사할 수 없게 됩니다. 그렇기에 토지 소유자는 본인의 토지를 정당하게 사용 수익하기 위해서라도 건물 소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거 소송을 제기할 수 밖에 없을 것입니다.
토지인도 및 건물철거소송에서 중요 쟁점은 토지의 소유권이 누구에게 귀속되어 있는지가 아닌 상대방에게 지상권 또는 법정지상권이 적법하게 존재하는지가 중요 쟁점이 됩니다. 단순하게 토지의 소유권을 통하여 사용수익할 권리만을 주장하는 경우 상대방에게 지상권, 법정지상권이 인정된다면 건물 소유자는 토지소유자에게 지료를 지급할 의무만 인정 될 뿐이고 토지소유자의 철거 인도 요구는 배척될 것입니다.
따라서 토지 소유자는 소유권만을 내세우는 것이 아닌 피고에게 토지를 사용 수익할 정당한 권한 권원이 존재하지 않는다는 점을 집중적으로 입증하여야 합니다. 즉 피고가 지상권, 법정지상권을 통하여 항변한다면 토지 소유자는 이에 대하여 피고의 지상권이 성립 요건을 충족하지 못하였거나, 이미 소멸하였다 점 등을 통하여 피고의 지상권의 부존재를 증명하는데 초점을 두어야 합니다.
3. 지상권, 법정지상권으로 항변하는 경우 어떻게 대응해야할까?
상대방인 건물 소유자가 본인에게 지상권이 존재함을 이유로 토지인도 및 건물철거 요청에 대하여 항변한다면 토지 소유자는 다음과 같은 내용들로 상대방의 주장에 대하여 반박할 수 있습니다.
1) 지상권 등기의 부존재
지상권의 경우 물권에 해당함으로 등기가 이루어져야만 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다. 그럼으로 토지 소유자가 해당 토지를 매수할 당시 지상권이 등기가 설정되어 있지 않았음으로 지상권의 존재를 알 수 없었음을 주장하여 지상권 주장을 반박할 수 있습니다.
다만 등기되어 있지 않았더라도 매수하는 과정에서 지상권이 존재함을 알고 있었거나 충분히 알 수 있는 상황이었다면 등기가 존재하지 않았더라도 지상권자에 대항할 수 없게됩니다.
2) 지상권 설정 계약의 부존재와 소멸
앞서 설명드린 것과 같이 법정지상권이 아닌 일반적인 지상권의 경우 토지소유자와 계약 또는 합의를 통하여 설정되는 것임으로 애초에 지상권에 관한 설정계약 또는 합의가 존재하지 않았음을 입증하여 건물 소유자의 지상권 주장에 대하여 반박할 수 있습니다. 예를 들어 합의 당시 다른 용도로 사용할 것을 허락하였음에도 무단으로 건물을 짓는 등 지상권에 관한 설정의사가 존재하지 않았음을 입증하는 등이 있습니다.
지상권자가 2년이상 지료를 연체하여 지상권 소멸을 청구하였거나, 지상권의 존속기간이 만료되었거나, 합의해지를 통하여 지상권이 소멸되었음을 입증하여 건물 소유자의 주장을 반박할 수 있습니다.
만약 상대방이 법정지상권을 주장하는 경우 법정지상권의 경우 법률의 규정에 의하여 발생하는 권리임으로 상대방이 주장하는 법정지상권의 경우 성립요건을 충족하지 못하였음을 입증하여 반박하여야 합니다. 대표적으로 법정지상권이 인정되지 않는 사안들은 다음과 같습니다.
1) 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 다르거나 건물이 존재하지 않은 경우
법정지상권 성립의 가장 중요한 요건으로써 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유임을 요함으로 토지 소유자는 상대방이 법정지상권을 주장하는 경우 저당권 설정 당시부터 토지와 건물의 소유자가 상이하였음을 입증하여 상대방의 주장에 대하여 반박할 수 있습니다.
건물이 처음부터 존재하지 않던 나대지에 대하여 저당권을 설정한 후 건물이 건설된 경우 저당권자 또는 저당권 실행으로 토지를 낙찰받은 경락인에게 있어서 예측할 수 없었던 법정지상권 성립으로 인하여 손실이 발생하게 되는 것임으로 대법원 이러한 상황에 대하여 법정지상권이 존재하지 않는다고 판시하였습니다.
다만 주의해주셔야하는 것은 대법원은 저당권 설정 당시 건물이 존재하지는 않았으나 공사가 진행되는 등 건물이 들어설 수 있다는 점을 충분히 인식할 수 있다면 저당권자와 경락인 모두 법정지상권이 성립될 수 있음을 예측할 수 있었음으로 법정지상권을 인정하였습니다.
2) 건물이 멸신된 후 재건축되었음을 입증
저당권 설정 당시 건물이 존재하였더라도 저당권 설정 후 건물이 멸실되어 신축되었다면 신축번물에는 법정지상권이 성립되지 않음으로 해당 내용을 근거로 상대방의 법정지상권 주장에 대하여 반박할 수 있습니다.
다만 기존건물과 동일성을 유지하는 범위내에서 증측되는 경우는 예외임으로 재건축 된 건물이 기존건물과 용도, 위치, 규모등이 현저이 차이가 존재함으로 동일성이 없음을 입증하는 것이 중요합니다.
4.소송을 고려중이라면 생각해야하는 사항들
만약 법정지상권 또는 지상권이 적법하게 성립하여 대응하기 어려운 경우에는 지상권을 갖는 건물소유자는 토지 소유자에게 상당한 지료를 지급할 의무가 존재함으로 토지 소유자는 별도로 지료 청구소송을 제기하는 것도 하나의 방법입니다. 다만 주의해야주여햐는 점은 지료청구의 경우 10년의 소멸시효가 존재함으로 소멸시효가 완성되기 이전에 대응하는 것을 권유드립니다.
토지인도 및 건물철거 소송에서 상대방의 지상권 또는 법정지상권에 대하여 대응하기 위해서는 복잡한 판례 법리, 소유권 변동과정, 건물의 물리적 상태 등 당양한 요소들을 종합적으로 분석하여 상대방의 항변에 반박해야합니다. 그럼으로 이러한 분쟁에 직면하셨다면 혼자서 대응하기보다는 변호인과의 상담을 진행하고, 본인에게 가장 적절한 전략을 수립한 뒤 철저한 증거 준비를 통하여 소송에 임하는 것을 권유드립니다.
