전입신고와 확정일자 사이 근저당권이 설정된었다면
최근 전세사기 이슈가 끊이지 않고 발생하는 상황에서, 많은 임차인 분들게서 본인의 보증금이 안전할지에 대한 걱정으로 저희 법무법인에 문의를 주시는 사례가 늘어나고 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 임차인분들께 있어서 가장 위험한 상황이 될 수 있는 경우인 전입신고일과 확정일자에 따른 효력이 발생하는 사이에 임대인이 부동산에 근저당권을 설정하였을 경우 어떻게 대응해야하는지 안내드리도록 하겠습니다.
1. 배당순위 전쟁: 전입신고, 확정일자 그리고 근저당권
주택임대차보호법상 임차인은 본인의 보증금을 보호 받기위한 가장 중요한 요건은 대항력과 우선변제권의 적법한 성립입니다.
1) 대항력
주택을 인도받음으로 써 점유 상태를 유지하고 주민등록(전입신고)을 마친때, 전입신고일 기준 그 다음날 0시 부터 효력이 발생합니다. 대항력이 존재하는 경우 임차인은 경매 또는 공매로 인하여 소유주가 제3자로 변경되어도 본인의 임차권을 주장함으로써 대항할 수 있습니다.
2) 우선변제권
우선변제권의 경우 대항력(점유+전입신고)에 더하여 확정일자를 받은 경우 발생하게 됩니다. 일반적인 채권의 경우 법적으로는 채권자평등주의에 따라 채권간의 순위가 존재하지 않음으로 안분배당되는 것이 원칙이나 보증금반환채권의 경우 주택임대차보호법에 의거하여 조건이 성립되면 저당권, 근저당권, 전세권 같이 물권에서 성립되는 우선변제권이 인정됩니다.
즉 임대차목적물인 건물이 경매 또는 공매로 넘어가는 경우 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 되는 것입니다.
대항력과 우선변제권에서 가장 큰 문제가 발생하는 부분은 바로 효력이 발생하는 시점입니다. 근저당권, 저당권과 같은 담보물권의 경우 일반적으로 등기소에 접수되어 등기가 완료되었다면 완료된 즉시 효력이 발생하며 동일한 날짜에 등기를 진행하였더라도 등기소에 접수된 시간을 기준으로 순위가 결정되게 됩니다.
만약 임차인이 임대인의 근저당설정일과 동일한 일자에 전입신고와,확정일자를 받았더라도 그 효력은 다음날 0시부터 발생하게 됨으로 근저당권이 임차인의 대항력 및 우선변제권보다 선순위에 해당하게 됩니다. 근저당권이 선순위에 해당하는 경우 임대목적물인 건물이 경매로 넘어갔을때 배당순위에 따라 근저당권부터 배당금이 분배됨으로 최악의 경우 대항력과 우선변제권 효력이 하루 늦게 발생하였다는 이유로 보증금을 한푼도 못돌려 받는 상황이 발생할 수 있습니다.
2.임차인으로써 어떻게 대응해야할까
우선 이러한 상황을 방지하기위해서는 다음과 같은 사전예방과 함께 임대차계약을 진행하는 것이 중요합니다.
1) 특약명시 와 잔금 지급전 등기부등본 확인
임대차계약서를 작성할 당시부터 특약사항을 통하여 잔금지급일, 대항력이 발생하기 전까지 등기부등본상 어떠한 권리도 설정하지 않을 것, 이를 위반하는 임대인의 귀책사유로써 계약을 해지하고 임차인에게 손해배상할 것을 약정하여야 합니다.
해당 특약사항을 계약서에 명시하였다고 하였더라도 임대인이 담보물권 설정 행위 그 자체를 막을 수 있는 것은 아님으로 반드시 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하여 중도금 지급과 잔금지급일 사이에 추가적으로 등기된 내용이 있는지 확인해야합니다.
2) 잔금 지급일 당일 전입신고 및 확정일자 부여
앞서 설명드린것과 같이 대항력의 경우 전입신고가 완료되는 즉시 효력이 발생하는 것이 아닌 신고일 기준 다음날 0시부터 효력이 발생하며 우선변제권을 확보하기 위해서는 대항력과 확정일자가 존재해야함으로 반드시 잔금 지급일 당일 바로 전입시고와 확정일자를 부여받아야 합니다.
만약 전입신고, 확정일자 부여 후 대항력, 우선변제권의 효력이 발생하기 전에 근저당권이 설정되었다면 다음과 같이 대응하는 것이 중요합니다.
1) 상황 파악 및 내용증명발송
잔금을 모두 지급하고 당일날 전입신고와 확정일자를 부여받았음에도 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기 전에 임대인이 근저당권을 설정한 것을 확인하였다면 본인의 전입신고일과 확정일자 부여일을 정확하게 확인하여 임대인이 설정한 근저당권과의 등기순위 관계를 확인하여야합니다.
해당 내용이 확인되었다면 바로 임대인측과 계약 위반을 이유로 보증금을 반환하고 계약을 해지할 것을 요구하여야 합니다. 만약 임대인이 이를 거부하는 경우 내용증명을 통하여 임대인의 계약위반행위를 명확하게 하고 계약에 따라 손해배상을 통한 법적 절차를 진행할 것을 명시하여야 합니다.
2) 보증금반환청구소송 및 사기죄 고소 진행
내용증명에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환할 의사를 보이지 않는다면 최종적으로는 보증금반환소송을 제기하여야 합니다. 임대인이 소송도중 본인의 재산을 은닉 처분 등의 행위를 막고 추후 있을 강제집행의 실효성을 확보하기 위해서라도 보증금 반환소송과 동시에 가압류또한 진행하는 것이 좋습니다.
특약사항을 정해두었음에도 불구하고 근저당권을 설정한 행위는 기망행위에 해당하고 보증금을 반환하지 않는 행위는 임차인의 전세금을 편취할 의도로 볼 수 있음으로 사기죄 형사 고소 또한 고려해볼 수 있습니다. 형사고소가 진행됨에 따라 확인된 증거자료의 경우 추후 민사소송을 진행함에 있어 입증자료로 사용할 수 도 있습니다.
상대방을 믿고 계약을 진행하는 것도 중요하지만 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여는 사전에 확인하고 예방하는 것이 더욱 중요합니다. 그럼에도 불구하고 이와 같은 문제가 발생하였다면 섣불리 대응하기보다는 변호인과 상담을 진행하여 본인의 상황을 정확하게 확인하고, 본인에게 가장 효과적인 법적 대응방안을 수립하여 대응하는 것이 보증금을 되찾을 수 있는 가장 안전한 방법이 될 것입니다.
