경매에서 배당받는 순위는 어떻게 결정될까?
임의경매 또는 강제경매로 부동산이 낙찰이 되고 낙찰자가 낙찰대금을 지급하게 되면 법원은 채권자들에게 정해진 수선대로 배당을 나누어주게 됩니다. 그렇다보니 배당에 있어 본인의 권리가 어느 순위에 위치하고 있느냐에 따라 채권을 보전받을 수 있냐 없냐가 나뉘게 될 것입니다. 즉 배당은 법이 정한 순서에 따라 동일한 권리임에도 배당을 받을 선순위와 후수윈과 갈리게 되는 것입니다. 오늘은 이와 관련하여 배당에 있어 배당순위가 어떻게 결정되는지 안내드리도록 하겠습니다.
1. 배당순위 : 0순위와 1순위
1) 0순위: 집행비용
강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담해야함으로 집행에 의하여 발생한 배당금에서 가장 우선하여 배당받게 됩니다. 집행비용이라 함은 감정평가 비용, 송달료, 현황조사를 위한 비용, 경매수수료 등이 있습니다. 집행비용의 경우 별도의 집행권원 또는 배당요구가 없더라도 우선하여 배당하게 됩니다.
가장 우선 배당금을 배당받은 순위로써 실무에서는 매각대금을 계산할때 집행비용을 미리 빼두고 계산하는 경우가 많습니다.
2) 1순위: 필요비와 유익비상환청구권
0순위가 강제집행에서 발생한 비용에 대한 내용이였다면 1순위의 경우 경매 부동산에 대하여 보존에 필요한 비용 또는 가치를 증가시키는데 발생한 비용이 해당하게됩니다. 필요비와 유익비 지출은 경매대상이 되는 건물과 직접적으로 연관되어 지출된 비용에 해당함으로 유치권이 인정됩니다. 즉 경매절차에서 우선변제를 받지 못한 경우 필요비, 유익비를 청구하는 자는 경매낙찰자에 대하여 유치권을 행사 할 수 있습니다.
쉽게 풀어서 설명드린다면 모든 채권자들이 더 높은 금액의 배당을 받을 수 있도록 부동산 가치를 증가시키거나 보존한 공로를 인정하여 보존과 가치 증진을 위하여 지불한 금액을 배당해주는 것입니다.
법적으로 필요비와 유익비상환청구권인 인정되는 경우는 우선 제3취득자가 지불한 필요비, 유익비상환청구권과 임차인의 필요비, 유익비상환청구권, 유치권자의 필요비, 유익비상환청구권이 있습니다.
2. 배당순위: 2순위와 3순위
1) 2순위: 최우선변제권
사회적 약자를 보호하기 위한 수단으로써 담보권 설정일자나 확정일자에 관계없이 다른 권리들 보다 우선하여 배당받는 권리입니다. 대표적으로 주택임차인과 상가건물임차인의 소액보증금 중 일정액과 근로자의 최종 3월분 임금,최종 3년 퇴직금 재해보상금이 이에 해당합니다.
1-1) 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 따른 최우선변제금
주택임대차보호법 제8조 제1항과 상가건물임대차보호법 제14조 제 1항에 근거하여 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 인정됩니다. 서울특별시를 기준으로 하여 주택임차인은 보증금이 1억6,500만원 이하인 경우에 소액임차인으로 인정되고 상가건물임차인의 경우 6,500만원이하인 경우 소액임차인으로 인정됩니다.
주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
소액임차인으로 인정되면 (서울특별시 기준) 최우선변제금 한도는 주택임차인은 5,500만원, 상가임차인은 2,200만원이 됩니다. 예를 들어 주택에 대하여 보증금을 1억 5천만원으로 하여 전세계약을 체결한 상황에서 집이 경매로 넘어가 2억원에 낙찰되었다면 0순위,1순위에 해당하는 집행비용, 유익비, 필요비를 제외한 경매대금에서 권리 우선관계 상관없이 가장 먼저 5,500만원 만큼 배당받을 수 있는 것입니다.
최우선변제금이 임대목적물 시세의 1/2를 초과하는 경우 1/2만큼만 최우선 배당됩니다.
주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
1-2) 근로기준법과 퇴직급여법 따른 최우선변제금
근로기준법 제38조에 의거하여 배당의 대상이 되는 건물의 소유자가 사용자에 해당하고 근로자에 대하여 지급해야하는 임금채권이 존재하는경우 사용자의 총재산에서 질권, 저당권,채권, 조세 등 다른 채권에 우선하여 변제되어야함으로 최종 3개월분의 임금 또는 재해보상금이 배당 2순위에 해당하게 됩니다.
근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제)
① 임금, 재해보상금, 그 밖에 근로 관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. 다만, 질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 우선하는 조세ㆍ공과금에 대하여는 그러하지 아니하다.
퇴직급여법 제12조에 따라 퇴직금의 경우에도 최종 3년간의 퇴직급여는 사용자의 총재산에서 질권, 저당권, 채권 등 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
근로자퇴직급여 보장법 제12조(퇴직급여등의 우선변제)
① 사용자에게 지급의무가 있는 퇴직금, 제15조에 따른 확정급여형퇴직연금제도의 급여, 제20조제3항에 따른 확정기여형퇴직연금제도의 부담금 중 미납입 부담금 및 미납입 부담금에 대한 지연이자, 제23조의7제1항에 따른 중소기업퇴직연금기금제도의 부담금 중 미납입 부담금 및 미납입 부담금에 대한 지연이자, 제25조제2항제4호에 따른 개인형퇴직연금제도의 부담금 중 미납입 부담금 및 미납입 부담금에 대한 지연이자(이하 "퇴직급여등"이라한다)는 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. 다만, 질권 또는 저당권에 우선하는 조세·공과금에 대하여는 그러하지 아니하다
2) 3순위: 당해세
많은 분들께서 알고계시다시피 부동산을 소유한사람에 대하여는 세금일 부과되게 됩니다. 대표적인 세금으로 종합부동산세, 상속세, 증여세, 재산세 등이 있습니다. 이와 같이 경매의 대상인 된 부동산에 대하여 직접적으로 부과된 세금을 당해세라고하고 당해세는 다른 일반 채권또는 저당권보다 우선하여 배당받게됩니다.
2-1) 국세
국세기본법 제35조에 근거하여 국세는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수하게 됩니다. 국세 종류 중 부동산에 대하여 직접부과되는 세금인 당해세는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 존재합니다.
국세기본법 제35조 (국세의 우선)
① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
2-2) 지방세
지방세의 경우에도 지방세기본법 제71조에 근거하여 지방자치단체의 징수금은 다른 공과금, 채권에 우선하여 징수하게 되며 대표적인 당해세에 해당하는 지방세는 부동산에 부과된 재산세가 이에 해당합니다.
지방세기본법 제35조 (지방세의 우선징수)
① 지방자치단체의 징수금은 다른 공과금과 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금과 그 밖의 채권에 대해서는 우선 징수하지 아니한다.
3. 배당순위: 4순위와 그외
1) 4순위: 담보물권, 임차권 등
많은 분들께서 한번씩은 들어봤을 권리들이 해당되는 순위로써 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금(우선변제권, 임차권), 저당권 , 근저당권, 전세권, 담보가등기 등이 4순위에 해당하게 됩니다
담보물권간의 우선순위의 경우 채권액의 크키, 권리의 종류 등으로 결정되는 것이 아닌 설정등기일을 기준으로하여 우선순위가 결정되게 됩니다. 즉 쉽게 설명드린다면 근저당권,전세권, 저당권 같은 담보물권들이 여러개 설정된 경우 채권의 종류에 따라 서로 우선순위가 정해지는 것이 아닌 먼저 부동산등기부등본에 등기된 내용이 우선순위를 갖게되는 것입니다.
확정일자와 대항력을 갖춘 임차인의 보증금의 경우 원칙적으로 채권에 해당함으로 물권우선주위원칙에 따라 담보물권과 동순위에 있을 수 없지만 주택임대차보호법에 의거하여 우선변제권을 인정받아 담보물권들과 동일한 권리를 갖게되는 것입니다. 그렇기에 우선변제권이 인정된 임차인의 경우 우선변제권이 인정된 날을 기준으로 후에 설정된 담보물권에 보다 우선순위를 갖게 됩니다.
쉽게 예시로 보여드린다면 임차인 갑이 임대인 을과 임대차계약을 체결하여 임대목적물A에 거주하는 상황에서 임차인 갑이 확정일자(7월16일), 전입신고(7월15일_ 전입신고의 효력은 전입신고다음날 자정부터 발생함)를 완료하였습니다. 이 상황에서 임대목적물A에 6월 15일에 근저당권 B이 설정되어있었고 7월18일에 근저당권C가 설정되었있었습니다. 이러한 상황에서 임대목적물A가 경매로 넘어가는 경우 경매순위는?
앞서 설명드린 것과 같이 임차인의 보증금반환채권의 경우 채권에 해당하지만 주택임대차보호법에 의거하여 전입신고와 확정일자를 부여받은 경우 부여받은 날을 기준으로 우선변제권이 인정됩니다. 그럼으로 전입신고 및 확정일자를 부여받기 이전에 등기된 근저당권 B보다는 후순위에 해당하게 되지만 7월18일에 설정된 근저당권C보다는 선순위에 해당하게됩니다.
2) 그외 순위
그다음 순위로는 최우선변제권에 해당하지 않는 일반임금채권, 국민건강보험료,국민연금보험료, 고용산재보험료와 같은 세금 이외의 공과금이 해당하게 되고 마지막으로 담보 없이 빌려준 대여금, 물품대금 등 임대목적물과 관계없이 소유자와 설정한 채권이 해당하게 됩니다.
