재개발, 재건축 지역의 다물권자에게는 몇개의 분양권이
재개발, 재건축 지역에 대하여 분양권 투자를 생각하시는 분들이라면 모두 한번씩은 '재개발 구역에 여러개의 건물을 소유하고 있다면 분양권도 여러개를 받을 수 있지 않을까"라는 생각을 한번씩은 해보셨을 겁니다.
오늘은 이와 같이 재개발, 재건축 지역으로 분류되는 정비사업 구역에서 두개 이상의 부동산을 소유한 다물권자에 대한 의의와 권리에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.
1. 정비사업 구역에서의 다물권자의 의의와 권리
앞서 설명드린 것과 같이 정비사업 구역(재개발, 재건축 구역)에서 입주권을 부여받을 수 있는 부동산을 다수 소유한자를 다물권자라고 부르고 있습니다. 즉 다물권자의 핵심은 '하나의 정비사업 구역'에 '여러개의 분양 자격'을 가지고 있어야 하는 것입니다.
다물권자로 인정 받는 시기는 권리산정기준일을 기준으로 합니다. 권리산정기준일은 재개발, 재건축 사업에서 분양받을 권리가 있는자를 판단하게 되는 날짜로서 권리산정기준일을 기준으로하여 기존에 정비구역내에 다량의 주택을 소유하고 있었더라도 권리산정기준일 당시 1개를 제외하고 모두 매도하였다면 다물권자가 아니게 됩니다.
대표적인 다물권자로 인정받는 사안은 다음과 같습니다.
1)여러개의 주택(빌라,단독주택 등)을 소유한자
2) 주택 1채와 별도의 토지를 소유한자
3) 주택1채와 상가1채를 동시 소유한자
4) 여러 부동산의 공유지분을 각각 소유한자
그렇다면 다물권자는 본인이 소유한 소유권 만큼 분양권을 획득할 수 있는지가 문제가 될 것입니다. 결론부터 말씀드린다면 원칙적으로 불가능 합니다. 현행 도정법(도시 및 주거환경정비법) 제76조에 따르면 한명의 조합원에게는 하나의 분양권만을 공급하는 것을 대원칙으로 하고있습니다. 즉 한 정비구역에 몇개의 주택, 몇개의 토지를 소유하고 있더라도 조합원 지위는 하나로 간주되게 됨으로 재개발, 재건축 사업으로 인하여 얻게되는 신규 아파트 입주권(분양권)은 1개만 나오게 됩니다.
도정법 제76조(관리처분계획의 수립기준)
① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
즉 재개발 정비사업 구역 내에 10개의 주택을 소유하고 있는 경우 신규 아파트 입주권 10개가 발생하는 것이 아닌 소유한 주택 중 1개의 주택에 대하여만 입주권이 발생하고 나머지 9개의 주택에 대하여는 감정평가를 진행하여 현금으로 청산하게 됩니다.
2. 다물권자로 인하여 발생할 수 있는 법적문제들
1) 권리없는 입주권 매매
다물권으로 인하여 발생하는 가장 흔한 법적 문제는 바로 '권리 없는 입주권 매매'입니다. 매도인이 재개발 재건축 조합원으로써 지위가 확정된 이후(권리산정기준일 이후 또는 조합설립인가 이후) 다물권자로 인정받은 주택소유자가 1개의 분양권만이 인정됨에도 불구하고 본인에게 여러개의 입주권이 존재한다고 착각하여 본인이 소유한 부동산 중 하나를 타인에게 매도하는 경우 입니다.
매수인의 입장에서는 재개발 정비사업 구역의 부동산을 구매하였음으로 당연히 분양권이 발생할 것으로 생각하나 앞서 설명드린 것과 같이 조합원의 지위는 하나임으로 다물권자에게 부동산을 구매하였다면 해당 부동산이 정비사업 구역내에 존재하더라도 기존 매수인이 소유한 부동산들과 같이 다물권자 소유의 부동산으로 인정되어 분양권이 발생하지 않고 현금청산의 대상이 될 뿐입니다.
다만 다물권자에 해당하는 인원에게 정비사업 구역내에 부동산을 매입하였더라도 매입일자가 권리산정기준일, 조합서립인가 이전에 이루어졌다면 단독 조합원으로써 분양권을 인정받을 수 있습니다.
쉽게 예시로 설명드린다면 다음과 같습니다.
재개발 정비사업 구역내에 부동산 A,B,C,D를 소유하고 있는 갑(다물권자)이 조합설립인가 이후 본인이 소유하고 있던 A를 을에게 매도하였습니다. 을의 입장에서는 갑으로 부터 재개발 정비사업 구역내에 부동산을 매입하였음으로 조합원 지위가 부여되어 분양권이 발생할 것으로 기대할 수 있으나 A는 다물권자였던 갑의 소유 였음으로 비록 현재 A의 소유권을 을이 갖고 있더라도 조합설립인가 당시 A,B,C,D를 통합하여 하나의 분양권만이 인정되었음으로 을이 A를 소유하고 있더라도 분양권을 받을 수 없고 단지 현금청산을 받을 수 있는 것입니다.
다만 갑이 A를 조합설립인가 이전에 을에게 매도하였다면 을또한 조합원으로써 분양권을 주장할 수 있습니다.
2) 조합원 추가분담금 산정에 대한 문제
다물권자가 분양권 1개만 받더라도, 추가분담금 산정의 기초가 되는 종전자산가액은 소유한 모든 부동산의 감정평가액을 기준으로 합산하여 계산됨으로 감정평가액이 기대보다 낮게 나오는 경우 과도한 추가분담금이 발생하게 되어 조합과의 분쟁이 발생하게 됩니다.
