부동산등기 의의와 부동산등기의 효력
부동산등기는 등기관을 통하여 부동산에 관하여 발생한 물권 변동사항을 등기부에 법정절차에 따라 기록하는 행위를 말합니다. 부동산등기의 효력은 등기관이 등기부에 변동사항을 기록함으로써 발생하게 됩니다. 등기는 신청서 등의 접수순서에 따라 기록됨으로 먼저 신청한 내용이 먼저 등기됩니다.
1. 부동산 등기제도의 특징
부동산등기제도는 다음과 같은 특징을 갖고 있습니다.
1) 등기절차
원칙적으로 공동신청주의를 따르고 있으며, 등기관의 등기 심사 범위는 제출된 서류의 형식적 요건 구비 여부에 한정되는 형식적 심사주의를 취하고 있습니다. 실질적인 내용을 검토하고 등기하는 것이 아닌 제출된 서류만을 기준으로 형식적으로 심사하는 것입니다.
2) 등기의 효력
등기가 권리변동의 성립요건이 됨으로써 성립요건주의를 따르고 있습니다.
3) 공신력
등기에는 공신력이 인정되지 않음으로 등기부에 기재된 내용을 믿고 거래한 제3자를 보호하지 않습니다.
4) 장부의 이원화
부동산의 상황을 표시하는 방법으로 등기부 말고도 토지대장, 건축물대장 등 대장형식으로 병존하는 이원적 구조를 가지고 있습니다.
2. 등기부와 대장이란?
등기부는 부동산에 관하여 발생한 권리관계(소유권, 저당권) 또는 부동산의 표시에 관한 사항을 기재하는 공식적인 장부를 의미합니다. 등기부는 크게 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다. 1 필 토지 또는 1동의 건물에 대하여는 1개의 등기기록만 존재하는 것이 원칙이나 1동의 건물을 수개로 구분한 구분건물의 경우에는 그 1동 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용합니다.
등기부는 다음과 같이 구성되어 있습니다.
1) 표제부 : 부동산의 물리적 현황을 표시합니다.
2) 갑구: 소유권에 관한 제반사항이 기록됩니다.
3)을구: 소유권 이외의 권리 예를 들어 저당권 전세권, 지상권 등에 관한 사항이 기록됩니다.
구분건물등기기록의 경우 1동 건물 전체에 대한 표제부를 두고, 각각의 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 두는 특유의 구조를 지니고 있습니다. 토지대장, 임야대장, 건축물대장과 같은 대장은 부동산 자체의 현황을 명확히 파악할 목적으로 작성하는 장부입니다. 집합건물의 경우 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에서 건축물대장에 관한 사항을 별도로 규정하고 있습니다.
3. 등기부와 대장
부동산의 최초등기인 소유권보존등기의 경우 대장을 기초로 하여 이루어지게 됩니다. 최초의 소유권보존증기 이후 발생하는 부동산의 권리관계 변동사항은 등기부를 중심으로 공시되고 변경된 등기 내용을 토대로 대장의 소관청에 통지하여 대장상의 권리자 표시를 정리합니다. 반면에 권리관계 이외의 부동산에 관한 사실적인 사항의 변경이 발생한 경우 대장을 중심으로 변경이 이루어지며, 변경된 대장 등본을 첨부하여 등기부의 표시 변경 등기를 신청합니다.
등기부와 대장의 부동산 표시는 일치되어야 하는 것이 원칙입니다. 그런데 만약 양자의 기재가 불일치하는 경우가 발생하는 경우 권리관계 관한 사항은 등기부의 기재를 우선하고, 권리관계 이외의 사실적 사항에 대하여는 대장에 기재된 내용을 우선하여야 합니다. 만약 특정 토지의 일부가 분할되어 지번과 지적이 부여된 것으로 등기부상에 기재되어 있더라도 지적공부 소관청에서 분필절차를 진행하지 않았다면 분필의 법률적 효과가 발생하지 않게 됩니다. 즉 등기상 분필이라도 공부상 단일 필지라고 하면 단일한 한 필지의 토지로 존재하는 것으로 인정됩니다.
