등기사항에는 무엇이 기재될까?
등기사항의 경우 크게 실체법상 등기사항과 절차법상 등기사항으로 관점을 나누어 볼 수 있습니다. 실체법상 등기사항의 경우 민법 등 실체법에서 등기를 하여야만 권리변동과 같은 사법상 효력이 발생하는 사항으로써 등기가 법률효과 발생의 요건이 되는 경우를 의미합니다.
절차법상 등기사항은 실체법상 등기사항과 달리 부동산등기법상 등기 절차를 통해 등기가 가능한 모든 사항을 포괄하는 개념으로서 이를 ‘등기능력’이 있다고 표현합니다. 실체법상 등기사항은 모두 절차법상 등기사항에 해당하나 반대로 절차법상 등기사항 중에는 실체법상 반드시 요하지 않는 사항도 존재합니다.
1. 등기의 대상이 되는 물건은 무엇이 있을까?
현행 부동상드기법상 등기의 대상이 될 수 있는 목적물은 원칙적으로 토지와 건물에 한정됩니다. 건물 외의 토지정착물에 대하여 ‘입목에 관한 법률’등 특별법에 명시적으로 규정이 존재하는 예외적인 경우를 제외하고 독립된 등기 대상으로 인정되지 않습니다.
1) 토지
토지는 인위적인 경계를 통하여 구획되고 지적공부에 ‘1필지’ 단위로 등록합니다. 1필지를 기준으로 등기가 이루어지게 되면 해당 필지에 대한 소재, 지번, 지목, 경계 등이 지적공부에 등록됨으로써 특정되게 됩니다. 소유권의 범위는 이러한 지적공부상 경계에 의하여 결정되게 됩니다.
1필지의 토지 중 일부를 별도로 사용하더라도 분필 절차를 거치지 아니하였다면 독립된 등기의 객체라고 볼 수 없으나 지상권, 지역권, 전세권 등 용익물권은 1필지의 일부지역에 설정하는 것이 가능합니다. 저당권의 경우에는 1필지 일부지역에 설정할 수 없으나 소유권 지분인 경우네는 가능합니다.
처분금지가처분의 최소단위는 1필지임으로 특정 일부분에 대한 처분금지가처분 등기는 허용되지 않습니다.
2) 건물
건물로써 인정받기 위해서는 지붕과 주벽 또는 이와 유사한 설비를 갖춘 상태에서 목적에 맞게 사용될 수 있도록 토지에 정착되어 있어야 합니다. 건물의 개수는 물리적 구조, 거래 및 이용의 객관적 상태, 건축의 의사의 등을 종합하여야 합니다.
부속건물의 경우 주된 건물의 사용에만 제공되더라도 소유자의 신청에 따라 주된 건물에 합병하여 1개의 건물로 등기하거나, 독립된 건물로 등기하는 것이 가능합니다.
아파트 또는 빌라와 같은 구분건물은 1동의 건물 중 구분되어 있는 각 주택이 구조상 이용상 독립성을 갖추어야 하고 나아가 소유자가 각 부분을 구분하여 소유하려는 ‘구분의사’를 외부에 표시하는 ‘구분행위’가 있어야 각 부분이 독립된 소유권의 객체로서 등기될 수 있습니다.
2. 등기할 수 있는 권리는 무엇이 있을까?
부동산 물권은 등기할 수 있는 권리에 해당합니다. 다만 점유권, 유치권, 분묘지기권과 같이 실체법상 물권에 해당하더라도 등기법상 등기할 수 있는 근거가 없는 경우 등기할 수 없습니다.
이와 반대로, 물권이 아닌 경우라도 법률 규정에 따라 등기가 인정되는 권리들이 있습니다. 대표적으로 부동산 임차권, 환매권은 대항력을 공시하기 위하여 등기가 인정되며 질권은 저당권에 미치는 효력을 공시 및 담보권 실행등을 위하여 공시가 인정됩니다. 마지막으로 채권담보권의 경우 ‘동산채권 등의 담보에 관한 법률’에 의거하여 등기능력이 인정됩니다.
3. 등기할 수 있는 권리변동의 내용
부동산 등기법 제3조에는 다음과 같은 권리변동에 대하여 등기를 인정하고 있습니다.
1) 설정: 소유권 이외의 권리를 창설하는 등기를 의미합니다.
2) 보존: 등기가 되지 않은 부동산에 대하여 소유권을 최초로 등기하는 것을 의미합니다.
3) 이전: 승계취득과 같이 등기된 권리의 주체가 변동되는 등기를 의미하며 수용, 취득시효 완성 등 원시취득의 경우에도 대상 부동산이 이미 등기가 되어 있다면 이전등기의 형식을 갖게 됩니다.
4) 변경: 이미 등기된 권리 내용을 후발적으로 변경하는 등기를 의미합니다.
5) 처분의 제한: 등기된 권리에 대하여 처분을 제한하는 등기로써 대표적으로 압류, 가압류, 가처분, 공유물 분할 금지 약정 등이 이에 해당합니다. 다만 법률에 명시적으로 근거가 있는 경우에만 가능함으로 당사자끼리 계약을 맺었다고 하여 등기할 수 없습니다.
6) 소멸: 등기된 권리가 등기원인의 무효 취소 등의 사유로 소멸하는 경우 이를 반영하는 등기를 의미하며 말소등기 도는 멸실등기가 이에 해당합니다.
