등기신청 종류와 등기를 분류하는 방법
부동산 등기절차의 개시는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의하여 진행되는 것이 원칙이지만 별도의 법률 규정이 존재하는 경우 예외적으로 등기절차를 개시할 수 있습니다.
1. 등기신청의 종류
대표적인 등기신청은 다음과 같습니다.
1) 공동신청의 원칙
등기절차의 가장 기본적인 원치으로써 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청하는 것을 의미합니다. 이해관계가 대립되는 양 당사자가 모두 참여함으로써 등기의 정확성과 진정성을 담보되기 때문입니다. 등기권리자 및 등기의무자는 등기를 통하여 권리를 취득하거나 이익을 얻는 자 또는 권리를 상실하거나 불이익을 받는 자로 정의됩니다.
2) 단독신청
공동신청이 원칙이나 예외적으로 단독신청이 인정됩니다. 대표적으로 확정판결에 의한 등기와 같이 등기의 진정성이 보장되는 경우 또는 소유권보존등기, 상속등기등과 같이 불이익을 받는 등기의무자가 존재하지 않고 등기권리자만 존재하는 경우 단독신청이 가능합니다.
3) 대위신청
채권자는 민법 제404조에서 규정하고 있는 채권자대위권을 근거로 하여 채무자가 가지는 등기신청권을 채무자를 대위하여 행사할 수 있습니다. 주의해야 하는 점은 채무자를 대위하여 제3자에게 등기청구권을 행사하는 것과는 다릅니다. 대위신청 시 채권자는 대위원인을 증명하는 증거자료를 제출해야 합니다. 대위신청을 받은 등기관은 해당 내용을 등기기록에 명시하여야 합니다.
4) 대리인을 통한 신청
등기신청자 본인뿐만 아니라 등기행위에 대하여 대리인을 선임하여 신청할 수 있습니다. 등기신청 대리행위는 공법상 행위의 대리임으로 사법상 법률행위의 대리와 성격이 다릅니다. 그러다 보니 사법상에서 인정되지 않는 자기계약 및 쌍방대리 금지 규정이 적용되지 않습니다.
2. 등기심사란?
등기관은 등기신청이 접수되면 신청에 대하여 심사를 진행해야 합니다. 등기 심사에 관하여 부동산등기법은 심사의 일반적 원칙을 규정하기보다는 각하 사유를 열거함으로써 각하사유에 해당되지 않는다면 문제없는 것으로 보고 있습니다.
등기심사 시 등기관은 형식적 자료만으로 판단하여야 하므로 우리 등기법은 실질적 심사주의가 아닌 형시적 심사주의를 채택하고 있습니다. 판례에서도 등기관에게 실체법상 권리관계의 일치 여부를 심사할 권한이 없으며 제출된 서류와 등기기록에 의한 형식적 요건만을 심사할 권한이 있다고 판시하였습니다.
등기관은 등기신청이 적법하다고 인정하면 접수번호 순서에 따라 등기를 실행합니다. 등기관은 등기사무 처리 시 해당 업무를 처리한 등기관이 누군인지 식별할 수 있도록 조치하여야 합니다.
등기가 완료되면 완료된 내용을 신청인 등에게 등기완료통지를 전달해야 합니다. 신규 권리자를 위하여 등기를 마친 경우 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지하여야 합니다. 소유권보존등기 또는 이전 등기 시에는 관할 세무서장에게 해당 사실을 통지하여야 합니다,
등기관의 결정 또는 처분이 부당하다고 판단하면 등기의 당사자는 부동산 등기법 제100조 규정에 의거하여 이의를 신청할 수 있습니다. 다만 등기관의 위법한 처분으로 손해를 입는 경우는 이의신청뿐만 아니라 국가배상법에 따라 손해배상 청구도 가능합니다.
3. 사실의 등기와 권리의 등기란 무엇일까?
1) 사실의 등기
등기는 대상에 따라 사실의 등기와 권리의 등기로 나누어 볼 수 있습니다. 사실의 등기는 표제부 등기라고도 불리며 등기기록의 표제부에 부동산의 물리적 현황을 등기하는 것으로 부동산 표시에 관한 사항을 기재합니다.
2) 권리의 등기
권리의 등기는 등기기록의 갑구 또는 을구에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 등기를 의미합니다. 민법상 물권변동 등과 같이 권리변동의 효력은 원칙적으로 권리의 등기에 의하여만 발생할 수 있습니다.
4. 등기 순서 및 성격에 따른 분류
1) 보존등기
보존등기는 미등기 된 부동산에 대하여 최초로 행해지는 소유권 등기를 의미하며 보존등기를 신청하면 등기관은 등기기록을 새로 개설하여 표제부와 갑구를 작성하여야 합니다. 보존등기를 기초로 이후 부동산에 관한 모든 등기가 작성됩니다.
2) 권리변동등기
권리변동의 등기는 보존등기가 이루어진 후에 진행되며 부동산에 발생한 모든 권리변동 사항을 공시하기 위한 등기입니다.
3) 기입등기
새로운 등기 원인에 따라 새로운 사항을 기입하는 등기로써 가장 일반적인 등기의 형태입니다.
4) 경정등기
등기가 완료된 후 절차상의 착오 또는 누락등의 문제로 등기내용과 실체관계가 불일치하는 경우 해당 내용을 시정하기 위한 등기를 의미합니다. 만약 등기관의 실수로 인하여 경정사유가 발생하였다면 직권으로 경정이 가능합니다.
5) 변경등기
등기가 완료된 후 후발적인 사유로 등기된 사항과 실체관계가 불일치하는 경우 이를 일치시키기 위한 등기입니다.
6) 말소등기
건물을 멸실등과 같은 사유로 기존의 등기사항 전부를 소멸시키는 등기입니다. 말소등기의 대상은 유효하게 성립하였으나 소멸사유가 발생하여 경우 또는 원시적으로 무효인 경우가 이에 해당하며 대표적으로 저당권 설정에 따른 피담보채무를 모두 변제한 경우 또는 처음부터 건물이 존재하지 않은 경우 등이 있습니다.
7) 회복등기
부적법하게 등기가 소멸된 경우 기존 등기를 회복시키는 등기를 의미합니다. 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우 이를 회복하는 말소회복등기만 인정됩니다. 예를 들어 피담보채무를 변제하지도 않았는데 상대방이 일방적으로 말소등기를 청구하여 말소된 경우 이에 해당합니다.
5. 등기의 기재형식과 효력
1) 주등기(독립등기)
표제부의 표시번호란 또는 갑구 을구의 순위번호란에 독립된 번호를 부여받은 등기를 의미합니다.
2) 부가등기
독립된 번호를 사용하지 않고 주등기의 번호에 가지번호 1-1, 2-1과 같은 등기입니다. 기존 등기와의 동일성을 표시하거나 기존 등기의 순위를 그대로 유지할 필요가 있을 때 활용됩니다.
3) 종국등기
물권변동의 효력 또는 대항력을 발생시키는 등기를 의미하며, 통상적으로 모든 등기는 종국등기에 해당합니다.
4) 예비등기
직접적인 물권변동 효력은 존재하지 않으나 장래의 물권변동을 준비하거나 제3자에게 변동사항을 인지시키는 예비적 효력을 갖는 등기를 의미합니다.
6. 가등기란?
부동산 물권 및 유사 권리의 청구권을 보전하기 위한 등기입니다. 가등기는 청구권의 발생시점과 실제 물권 변동 시점 간에 시간적인 간극이 존재함으로 해당 간극 사이에 발생할 수 있는 불이익으로부터 청구권을 보호할 필요성을 인정하는 제도입니다. 추후 본등기를 진행할 시 순위를 보전하기 위한 수단입니다.
가등기가 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족하여야 합니다.
1) 가등기 요건
가등기는 장래에 발생할 권리변동에 대한 청구권이거나, 정지조건부 청구권, 기타 장래에 확정될 청구권을 보전할 목적으로 설정이 가능합니다.
2) 절차
일반적인 등기 절차와 같이 가등기 또한 공동신청이 원칙이나 가등기의무자의 승낙 또는 법원의 가등기가처분명령이 존재하는 경우 단독신청이 가능합니다.
3) 가등기의 가등기
가등기로 보전된 청구권 자체를 양도하였다면 해당 청구권을 양수받은 양수인은 기존 가등기에 부기등기 형식으로 이전등기를 할 수 있다고 법원이 판시하였습니다.
