등기가 갖는 효력과 등기청구권
부동산 등기는 공시방법으로써 많은 법적효력을 발생시킵니다. 대표적인 법적효력으로는 물권변동적 효력, 대항적 효력, 권리추정적 효력, 순위확정정 효력등이 있습니다. 다만 주의해야 하는 점은 부동산 등기는 원칙적으로 공신력이 인정되지 않습니다.
1. 등기가 갖는 효력
1) 물권변동적 효력
등기는 법률행위로 인한 부동산 물권변동의 성립요건입니다. 계약과 같은 법률행위에 의하여 부동산 물권을 취득하기 위해서는 반드시 등기가 경료되어야 하는 것입니다. 그렇기에 계약을 맺고 목적물을 인도하거나 매매대금을 완납하였다는 사실만으로는 물권변동이 발생하지 않습니다. 매수인이 매도인에게서 목적물은 인도받고 점유하고 있더라도 소유권이 이전등기되지 않았다면 해당 목적물의 소유권은 매도인에게 있습니다.
예외적으로 미등기 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있는 것은 매매계약의 이행과정에서 발생한 점유권에 해당함으로 매도인은 소유권을 통하여 매수인에게 반환을 청구할 수 없습니다.
2) 권리추정적 효력
등기가 경료되었다면 경료된 등기의 내용에 상응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정하는 법률상 효력이 발생하게 됩니다. 그러므로 등기된 권리관계와 다른 사실을 주장하는 경우 다른 사실을 주장하는 자가 해당 사실에 대하여 입증책임을 부담하게 됩니다. 법원은 등기의 추정력에 대하여 법류 상의 권리추정으로 보고 있습니다. 등기의 공신력이 부정되는 법제하에서 거래 안전을 도모하고 등기의 성립요건적 효력을 고려하기 때문입니다. 그러므로 등기의 추정력을 번복하기 위해서는 단순하게 반증하는 것이 아닌 본증을 하는 정도의 입증이 필요합니다.
이전등기 및 멸실회복등기의 경우 등기명의자가 등기원인에 따라 적법하게 권리를 취득한 것을 추정합니다. 보존등기의 경우 기존 소유자가 양도 사실을 부인하거나 건물의 신축자가 아닌 타인의 명의로 등기되는 경우 등 추정력이 부정되거나 약화되는 경우가 많습니다. 토지대장, 건축대장과 같은 대장의 경우 기재된 내용에 대하여 권리추정력을 인정하지 않습니다.
2. 중간생략등기로 인한 문제
중간생략등기는 부동산이 순차적으로 매도되는 과정에서 중간 취득자의 등기를 생략하고 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 경료된 소유권 이전등기를 의미합니다. 중간생략등기는 권리변동 과정을 정확하게 반영하지 못하는 문제가 있으나 법원은 등기가 실행되었다면 그 등기가 실체적 권리관계에 부합하기만 한다면 당사자 간에 중간생략등기의 합의가 없었다는 이유만으로 무효라고 볼 수 없다고 판시하였습니다.
그렇다면 중간생략등기와 비슷하게 미등기 전매 상태에서 최종 매수인이 최초매도인에게 직접 소유권을 인정등기 청구할 수 있는 중간생략등기청구권이 인정되는지 문제가 될 것입니다. 이에 대하여 법원은 최초 매도인과 최종매수인 사이의 모든 매도인의 합의가 있는 경우에 한하여 가능하다고 인정하였습니다.
3. 등기청구권
민사소송에서 소송물이라고 함은 소송의 대상이 되는 청구 또는 법원의 심판 대상을 의미합니다. 부동산 관련소송에서는 등기청구권 또는 부동산 인도청구권등이 소송물의 역할을 합니다.
등기청구권은 매수인이 매도인에게 등기 신청절차에 대하여 협력할 것을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 원칙적으로 등기신청 시 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 하므로 일방당사자는 등기를 신청하기 위해서는 상대방의 협력을 얻어야 합니다. 그러므로 상대방이 등기신청에 대하여 협력하지 않는 경우 등기청구권으로 협력을 강제하는 것입니다. 만약 매수인이 등기를 이전받지 않는 경우 매도인은 매수인에게 등기수취청구권을 통하여 등기를 이전받을 것을 강제할 수 있습니다.
1) 실체관계와 등기가 불일치하여 등기청구권을 행사하는 경우
무권리자에 의하여 위법하게 등기되는 등 등기가 실체관계와 일치하지 않는 경우 이를 해결하기 위하여 등기청구권의 일종인 말소등기청구권을 행사할 수 있습니다. 이때 등기청구권은 실체적 권리의 효력에 근거한 물권적 청구권으로 판단됩니다. 법원에서는 진정명의회복을 위한 소유권 이전등기 청구권 역시 소유권에 기한 방해배제청구권으로써 말소등기청구권과 법적성질 및 소송물이 동일하여 기판력이 미친다고 판시하였습니다.
2) 법률행위에 기하여 등기청구권을 행사하는 경우
법률행위로 인하여 발생한 등기청구권에 대하여 법원은 계약에 기초한 채권적 청구라고 판시하였습니다.
3) 등기청구권의 소멸시효
법원은 법률행위에 기한 등기청구권의 경우 채권적 청구권으로 보고 있으면서도 매수인이 목적 부동산을 인도받아 점유사용하는 동안 소멸시효가 진행되지 않는다고 판시하였습니다,
4. 부동산인도청구권
등기청구권과 더불어 부동산 소송의 주요 유형으로써 부동산 인도청구권이 있습니다. 부동산에 대하여 인도, 철거, 점유 이전 청구등이 부동산 인도청구권에 포함됩니다.
1) 채권적 청구관계에서의 부동산 인도청구권
매매계약 등 채권 계약으로부터 부동산 인도청구권이 발생하는 것으로써 예를 들어 매도인이 소유권 이전 의무 외 목적물의 점유를 이전할 의무를 부담하고 있습니다. 그렇기에 제3자가 목적물을 점유하고 있다면 매도인은 제3자에게서 점유를 매수인에게 인도하여야 합니다.
2) 물권적 청구관계에서의 부동산 인도청구권
물권의 권리행사가 방해받고 있거나 장래에 방해받을 염려가 존재하는 경우 물권을 갖는 권리자가 방해자에 대하여 방해를 제거 또는 예방할 것을 청구하는 권리입니다. 물권의 직접적 배타적 지배력을 확보하기 위한 청구입니다. 물권에 기초하여 상대방에게 행사함으로 청구권 형태를 지니게 됩니다.
