2021 국내 상업용부동산 시장향방2

물류부동산 시장현황 및 2021년도 투자전략

<2021 국내 상업용부동산 시장향방2>

전 편에 이어서 본 글에서는 물류부동산 우려 요인과 2021년도 물류부동산 투자전략(사견)을 작성해보겠다.

<우려 요인>

1. 단기간 내 급격한 가격상승, 이에 따른 Cap rate 하락

- 투자자들이 가장 선호하는 입지인 수도권 동남부(용인, 이천 등), 특히 이천지역의 거래 평단가는 올해들어 600만원이 넘어섰다. 2018년도만 하더라도 평단가 400만원이 비싸다는 의견이 많았던 것을 고려하면 단기간 내 급격히 가격상승을 한 것이다. 저금리 장기화에 따른 풍부한 유동성과 이커머스 성장에 따른 물류센터 수요 급증 등 시장 성장성이 매우 유망하기 때문이다. 이런 현상은 현재 진행형으로 운용사 간 매입경쟁은 갈수록 격화되고 있고, 매도자는 행복한 고민을 하고 있다. 투자자는 대표적 코로나 수혜섹터인 물류센터를 투자하지 않을 수도 없기 때문에 신규투자에 고민이 많아지고 있다.

- Cap rate 추이는 어떠할까? 코어자산 기준으로 2018년 6% 초반에서 2020년 현재 4% 초반으로 하락했다. 2년도 안 되는 기간동안 무려 200bp 정도 하락한 것이다. 이 정도의 가파른 하락은 투자섹터를 불문하고 찾아보기 어려울 정도다. 투자자는 레버리지 효과를 극대화하여 간신히 내부수익률을 맞춰 투자하고 있으나, 곧 한계에 직면할 것이다. Exit은 더더욱 문제다. 현재 투자물건 대부분의 Exit 가정은 장밋빛 시장 성장을 가정하고 있으나, 금리인상 등으로 시장에 충격이 발생하는 경우 투자금 손실 가능성도 배제할 수 없으며, 높은 LTV(70~80%)로 인한 디폴트 가능성도 존재한다.

2. 매도인 우위 시장임에 따라 딜소싱 및 딜 시큐어가 어렵다.

- 물류부동산 시장에 관심이 집중되다 보니 우량 투자기회 발굴이 매우 어려운 상황이다. 인적 네트워크를 통한 수의계약 방식의 거래는 과거의 낭만에 불과하다. 시중에 돈이 너무 많고 물류부동산에 대한 관심도 많다보니 딜 클로징 리스크가 극히 제한적으로 변했고, 이에 따라 매도자는 돈 많이 주는 매수인에게 파는 게 최고인 상황이 됐기 때문이다. 즉 대부분 공개(혹은 제한)경쟁입찰 방식으로 거래가 이뤄진다는 것이다. 운용사 간 딜소싱 경쟁은 더욱 치열해질 것이고, 위에 언급한바와 같이 거래가격은 더욱 부담스러운 수준으로 상승할 것이다.

- 한편 어렵게 딜소싱에 성공했다고 해보자. 그럼 이 거래는 성사된 것일까? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 물류부동산 소유자 상당수가 해당지역 개인자산가들이다. 이들에게 기관투자자 간 거래와 동일한 수준의 신뢰를 기대하기는 어렵다. 실제로 우량 선매입 건은 투자조건이 성숙되기 전에도 가계약금 등 일정수준 거래대금이 입금되지 않으면 매도자가 변심하는 경우가 많이 발생한다. 매도자와의 어설픈 MOU도 딜 클로징을 담보하지 못한다. 경험많은 운용사도 MOU만 믿고 거래진행 중에 제3의 매수자가 웃돈을 얹어 계약금을 먼저 입금하는 바람에 장기간 공들인 딜을 눈앞에서 뺏기곤 한다. 즉 딜소싱 못지 않게 딜 시큐어도 관건인 시장인 것이다.

3. 공급 급증에 따라 임차인 우위 시장으로 판단된다.

- 국내 기관투자자 진입이 본격화된 2010년 이후 물류센터 신규공급은 폭발적으로 증가하고 있다. 기존 물류센터는 대부분 소형(2018.4월 기준 전국 2,620개 물류센터 평균 연면적 1,520평) 시설로 기관투자자가 검토 가능한 현대식(1만평 이상 등) 시설은 극히 소수였기 때문이다. 2017년말 기준 건축물생애관리스템 상 2004년 이후 수도권에 준공된 연면적 1만평 이상 시설 개수는 69개에 불과했다.

- 2019년말 기준 공급량 추이를 살펴보면, 과거 10년 연평균 38.5만평(2000~2009년 연평균 14만평) -> 과거 5년 연평균 51만평 -> 과거 3년 연평균 57만평 -> 2020~2021년 총 76만평 공급이 예상되는 등 지속적으로 공급량이 확대되고 있다. 이 중 상당량이 서울 접근성이 양호한 이천, 용인, 경기 광주 등 수도권 동남부에 집중돼 있다. 또한, 최고의 물류센터 입지 중 하나인 용인에 국제물류단지 조성작업이 초읽기에 들어갔다는 소식이 들린다. 이 국제물류단지는 대지면적만 약 29만평에 달하는 매머드급 규모의 개발사업으로 2024년은 돼야 공급이 가능할 것으로 보이나, 공급 전후로 수도권 동남부 물류시장에 지각변동을 일으킬 것으로 보인다.  

- 이와 같이 공급이 증가하다보니 우량 임차인 유치경쟁이 심화되고 있다. 물류센터 주요 임차인인 3PL업체는 중소기업이 대부분으로, 비용절감 등을 위해 임대차계약을 통상 2~3년 단위의 단기(오피스 대비)로 체결하여 계약 갱신 시점마다 싸고 좋은 데로 옮겨다닌다. 그런데 양질의 물건 공급이 증가하여 임차인의 선택지가 다양해지는 바람에 임차인 우위 시장이 돼버렸다. 최근 블랙스톤에서 수도권 동남권(이천, 용인, 안산 등) 소재 포트폴리오(5개) 물건을 매물로 내놨는데, 그 이유도 위에서 언급한 용인 국제물류단지에 최신식 물류센터 조성 시 임차인이 이탈하고 이에 따라 Exit에도 차질이 생길 것을 우려한 선제적 조치라는 관측도 있다.

- 다행인 점은 이커머스 성장에 따른 물류부동산에 대한 풍부한 수요로 인해 공급 급증에도 아직까지 공실률은 10% 이내의 안정적인 수준을 유지하고 있다. 다만, 임차인 우위 시장형성으로 임대료 수준이 장기간 정체 중에 있음을 유념해야 한다. 2010년~2017년 연평균 임대료 상승률은 1.65%(체스터톤스)에 불과했고, 그 이후에도 명목 임대료는 상승했으나 렌트프리(1~2개월)가 일반화되면서 실질임대료는 큰 변동이 없다는 것이 시장관계자 의견이다. 더이상 물류산업 성장성에만 기댄 배팅성 투자를 지양해야 할 이유다. 물건별로 해당지역 수급여건, 임대차상황(임차인 신용도, 임대료 상승조건 반영 여부 등), 건물스펙 등을 면밀하게 분석하여 시장충격을 버틸 수 있는 우량자산에 선별투자해야 한다.

- 한편, 중장기적으로는 지자체의 물류센터 개발 인허가 제한*, 신규 개발 가능한 토지 부족 등으로 공급량은 점차 줄어듯 것으로 예상된다. 국내 오피스 시장이 2010년대 초반 대규모 공급 이후 임차인 우위시장이 지속되다가 신규토지 부족 등으로 공급이 제한되면서 임대인 우위시장으로 전환(현재 GBD에 한정)되는 모습을 보면서 물류부동산 시장도 오피스 시장과 유사한 싸이클이 발생하지 않을까 미뤄 짐작해본다.

* 우리나라에선 물류센터가 혐오시설로 취급받는다. 양질의 일자리 창출에는 크게 도움되지 않으면서, 교통상황만 악화시킨다는 인식이 강하기 때문이다. 용인, 광주 등은 사람들이 많이 살기 시작하면서 물류센터 신규 인허가를 금지하라는 강력한 민원들이 지속되고 있다. 해당 지자체 장들은 더이상 신규 인허가를 내주지 않겠다고 으름장을 놓고 있다. 실제로 작년부터 신규 인허가가 급감하고 있다. 민주주의 사회에서 여론만큼 중요한 게 있을까? 투자 시 매우 중요한 요소로 고려해야 한다. 여담으로 예전에 유럽 물류센터 실사를 간 적이 있는데, 유럽에선 물류센터가 지역주민에게 환영받는 시설이었다. 유럽에선 일에 귀천이 없는 문화가 우리나라보다 조금 더 크지 않을까 생각이 들고, 인구밀집도가 우리나라보다 웬만하면 낮고 땅도 넓다보니 물류센터가 있다고 하더라도 교통체증이 발생하지 않는 점들이 그 이유이지 않을까 추측해본다.

물류개발 인허가 관련 민원은 과거에도 있었지만 최근에 그 강도가 더 높아진 이유는 2014년 6월 정부 주도형 물류총량제에서 민간 주도형 실수요 검증제로 인허가 절차가 변경된 점도 크다. 실제로 경기도 물류관련 민원건수는 2015년에 2014년 대비 4배가 증가했다. 토지매입을 통한 신규공급이 어려워지다보니 향후엔 기존 물류센터 재개발이나 재건축을 통한 물류센터 공급도 증가할 가능성이 많다. 전국 물류센터 중 5천평 미만이면서 준공 15년 이상된 물류센터는 약 426만평 규모라고 하니 재개발/재건축을 통한 공급 잠재력도 상당한 것으로 보인다.

<2021년도 물류부동산 투자전략 : 투자스타일 다변화, 초대형 물류센터 위주 투자> 

위와 같은 비우호적인 시장변화에도 불구하고 물류센터는 대표적인 코로나 수혜 섹터로 투자자들의 최선호 투자처로 여전히 각광받고 있다. 치열한 경쟁을 이겨내고 좋은 투자를 하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 사실 명쾌한 해답은 없어 보인다. 획기적인 투자기법이나, 슈퍼맨 같은 운용사가 하늘에서 뚝 하고 떨어질 일이 있겠는가? 이하 내용은 현 시점에서 확률적으로 좋은 투자를 할 수 있을 방법이 무엇인지 고민한 결과다.

1. 투자스타일 다변화 : 코어전략 지분투자 위주 -> 개발 및 선매입 확대, 대출투자 병행

- 2010년대 초반 이후 물류부동산 시장은 빠르게 성장을 해왔기 때문에 자산가치 高성장을 향유하기 위해 지분 투자 일변도였다. 또한, 불과 2018년만 하더라도 코어전략 수익률이 8% 이상 달성 가능했기에 굳이 개발투자 등 리스크 테이킹 전략을 수행할 필요도 없었다.

- 그러나 최근 자산가격 고평가 이슈(매각차익 여지 축소), 코어전략 기대수익률 하락 등으로 투자스타일의 다변화가 필요해 보인다. 먼저 개발전략 구사는 수익률 제고를 위해 반드시 검토할 필요가 있다. 기관투자자도 언제까지 좋은 입지에 좋은 임차인에 좋은 건물스펙을 갖춘 자산에만 투자할 것인가? 안전자산에 투자하겠다는 말은 쉽게 할 수 있고 책임질 일도 크게 없겠지만, 시류에 동떨어진 안정성 추구전략은 공허한 외침에 불과할 것이다. 결국 수년이 지난 뒤에 다른 기관투자자에 뒤쳐진 포트폴리오를 바라보며 후회하지 않을까?

- 다만, 물류시장이 워낙에 뜨겁다 보니 개발부지 소유주들이 과거와 같이 운용사에 개발부지와 시행권을 매각하지 않고, 더 큰 이익을 얻기 위해 자체적으로 자금을 조달하여 개발하는 경우가 대부분이다. 상황이 이렇다 보니 최근엔 선매입에 집중하는 운용사가 많아졌다. 선매입의 경우에도 과거엔 매도자 측에서 일정수준 임대율 제고 후 매각하는 등 공실 리스크를 저감하는 데 협조했지만, 최근엔 매수인 측에서 100% 공실상태를 온전히 부담해야 하는 경우도 늘어나고 있다. 참 여러모로 피곤한 투자여건이다. 그래도 어찌하겠는가. 최선의 투자 건을 찾아 헤매야지.

- 대출투자도 유효해 보인다. 다만, 최근 넘치는 유동자금으로 인해 담보대출금리는 3% 내외에서 형성되고 있기 때문에 요구수익률이 높은 기관투자자에게는 PF대출투자가 적합해 보인다. 기관투자자가 접근 가능한 PF대출 수요도 상당히 많은 편이다. 개발부지 소유주들은 PF자금을 증권사 등으로부터 7%가 넘는 고금리로 빌린다. 기관투자자가 6% 중반 금리로만 빌려줄 수 있다면 상호 윈윈할 수 있는 거래가 될 것이다. 실제로 개발부지 소유주들의 저금리(7% 대비) 대출문의가 운용사에 많이 들어온다고 한다. 기관투자자 입장에서도 물류부동상 성장성이 양호하니, Equity cushion 20% 이상 확보한다면 PF대출이라고 하더라도 큰 부담은 없을 것이다. 또한, 단순히 대출투자만 하는 것이 아니라 대출조건으로 향후 선매입 권리를 확보하는 등 연계투자 방안도 같이 고민할 필요가 있다.

- 한편, 기관투자자 입장에선 위와 같이 다양한 투자스타일을 프로젝트 방식으로 구사하기에는 효율적이지 않을테니, 지분 및 대출투자, 코어~개발전략까지 모든 스타일의 투자가 가능한 블라인드 펀드를 설정하여 투자하는 게 편하겠다. 블라인드 펀드의 장점인 딜소싱 경쟁력을 극대화하기 위해 투자가이드라인은 완화하는 것이 바람직할 것이다. 아무 물건이나 담자는 뜻은 아니다. 블라인드 펀드 편입 전에 투자자와 운용사 간 교차 리스크 점검 등 면밀한 검토가 필요하다. 오히려 양 측에 더 부담일 수도 있으나, 이런 노력없이는 우량물건 확보가 어려우니 어쩔 수 없다. 감수하자.

2. 초대형 물류센터 투자

- 초대형 물류센터의 기준은 없다. 본인은 최소 연면적 20,000평 이상은 돼야 한다고 생각하고, 더 크면 클 수록 좋다. 왜냐하면 급성장 중인 이커머스 업체가 대규모 면적을 통으로 임차하는 것을 선호하기 때문이다. 즉 초대형 물류센터는 미래에도 안정적 임차수요가 유지되는 물건이라는 의미다. 이커머스 업체는 워낙 넓은 면적을 필요로 하다보니 일부 공실이 발생한 물류센터 임차인으로 유치하기도 어렵다. 이빨 빠진 듯한 공실면적에 이커머스 업체가 맞춰서 들어가기 어렵기 때문이다. 이에 따라 2020~2021년 공급 예정인 물류센터 규모는 2~3만평은 기본이고, 5~7만평 규모도 여러건 등장하고 있다. 반복거래(2회 이상 손바뀜)가 발생한 물류센터 현황을 살펴봐도 1만평 이상 프라임자산은 반복거래 시 가격이 안정적으로 상승하는 반면, 규모가 작은 자산은 건물 노후도나 임차인 유무에 크게 영향을 받아 오히려 가격이 하락한 경우도 있다.

- 이커머스 임차수요가 공급과잉 리스크를 이겨낼 수 있는 수준인지 점검해보는 것도 중요하겠다. 일단 이커머스 매출이 10억달러 증가 시 새롭게 필요한 물류센터 면적이 3.5만평이라는 프롤로지스 조사결과를 전제로 하자. 국내 이커머스 거래규모는 2001~2019년까지 연평균 23.7% 성장했고, 2020~2023년까지의 성장률을 15%(시장 예측치)로 가정 시 국내에 추가적으로 필요한 물류센터는 약 300만평이라는 예측이 가능하다. 2020~2021년 예상 공급량이 76만평이라고 하더라도 당분간 공급과잉에 대한 우려는 크지 않을 것 같다. 이런 견고한 수요를 바탕으로 향후 물류센터는 임차인이 이커머스 업체인지 아니면 3PL 등 업체인지에 따라 전혀 별개의 시장이 형성될 수도 있다. 이커머스 업체를 잡을 수 있는 초대형 물류센터 투자가 중요한 이유다.

- 참고로 현재 이커머스 시장은 옥션/G마켓, 11번가, 쿠팡, 위메프, 티몬, 네이버, 카카오 등 7개 업체가 성장을 주도하고 있다. 이 중 쿠팡과 네이버의 위상이 압도적이다. 2019년 기준 쿠팡 매출은 7조원을 상회했고, 네이버는 6.6조원의 매출을 기록했다. 다만, 네이버는 이커머스 매출은 쿠팡과 유사한 수준임에도 불구하고 물류 서비스 기반은 미미하다. 향후 네이버의 물류센터 시장 진입 시 임대시장에 큰 영향을 줄 것이다.(현재 물류 임대시장이 쿠팡에 의해 좌우되고 있는데, 이와 유사한 수준의 영향이 발생하지 않을까 싶다) 물론 초대형 물류센터 투자자에겐 좋은 일일 것이다.

3. 기타사항

- 저온 물류센터 수요 증가 : 1인가구 증가 등으로 신선식품 수요 증가*함에 따라 저온 물류센터 수요 급증하고 있다. 다만, 저온 물류센터는 공사비 및 운영비가 상온 물류센터 대비 월등히 높고, 운영 난이도도 상당하기 때문에 100% 저온 물류센터에 투자하는 건 신중해야 한다. 저온 물류센터 시장이 성숙하기 전까지는 복합(저온+상온) 물류센터 위주로 투자해보는 것이 좋겠다. 

* 2019년 기준 8,000억원 규모로 2015년 100억원 대비 약 80배 성장

-  도심형 물류센터 관심 필요 : 신선식품 수요 증가 및 라스트마일 배송 등을 위해 소규모 도심형 물류센터 성장 가능성이 높다. 관련 동향을 지속 모니터링할 필요가 있다.